剛需到底需不需要買(mǎi)房？萬(wàn)變不離其宗，看國(guó)家會(huì)不會(huì)下場(chǎng)收房，如果國(guó)家真的下場(chǎng)了，那房地產(chǎn)就是真的見(jiàn)底了。跟著國(guó)家下場(chǎng)買(mǎi)房，國(guó)家都想要的資產(chǎn)才是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。所以對(duì)于當(dāng)下的剛需來(lái)說(shuō)，完全可以再等一等，晚買(mǎi)一年房，少打一年工，等國(guó)家都開(kāi)始對(duì)房子收儲(chǔ)的時(shí)候，那才是真正的底部。而對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)作為投資品的時(shí)代真的已經(jīng)過(guò)去了，未來(lái)房地產(chǎn)更多是居住屬性而非投資屬性，炒房已經(jīng)賺不了錢(qián)了。

“中儲(chǔ)房，可能才是解決房地產(chǎn)問(wèn)題的終極模式?！边@句話是前房改局局長(zhǎng)孟曉蘇說(shuō)的。當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)上，各種聲音太多了。中介說(shuō)房?jī)r(jià)要漲，自媒體說(shuō)房?jī)r(jià)要崩，聽(tīng)多了不難發(fā)現(xiàn)規(guī)律，大多數(shù)人都是屁股決定腦袋。鑒于孟曉蘇的身份，也許他的觀點(diǎn)背后，隱藏著解決當(dāng)前房地產(chǎn)危機(jī)的底層邏輯。

現(xiàn)在我們?cè)谝率匙⌒蟹矫婊径加辛吮Ｕ希路矫嬗兄袃?chǔ)棉，食方面有中儲(chǔ)糧，行方面有火車(chē)票價(jià)格限制。出過(guò)國(guó)的人都知道，在中國(guó)，普通人的公共交通成本絕對(duì)是數(shù)一數(shù)二的低。而單單在住方面，目前上面對(duì)平民的托底還是非常弱的。如果把房地產(chǎn)視為民生必需品，那設(shè)立個(gè)中儲(chǔ)房也是非常合理的。

豐年作物產(chǎn)量高，棉價(jià)、玉米、大米、小麥等糧食價(jià)格會(huì)走低，國(guó)家就可以注資給對(duì)應(yīng)的企業(yè)，再由企業(yè)出面大批收購(gòu)棉花糧食，等到慌年價(jià)格上漲再把儲(chǔ)備的棉花糧食拋售給市場(chǎng)。蓄積以備災(zāi)，平糶以安民，這種便宜物價(jià)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的做法既保障民生，又增強(qiáng)了國(guó)家的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，是古代中國(guó)最早的宏觀調(diào)控思想之一。孟曉蘇就主張把這一招用在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)，其實(shí)國(guó)家在3年前就設(shè)立了3000億的房地產(chǎn)收儲(chǔ)資金。但問(wèn)題是，當(dāng)前的地方資金也是捉襟見(jiàn)肘，沒(méi)辦法支撐起房地產(chǎn)收儲(chǔ)的計(jì)劃。當(dāng)前的房地產(chǎn)庫(kù)存達(dá)到了7億多平方米，而需要收儲(chǔ)的房地產(chǎn)大概是2億多平方米，另外5億多平方米的房子不用收儲(chǔ)，可以作為貨架上的貨放在市場(chǎng)上供人挑選。這就需要成立央企中儲(chǔ)房，資金規(guī)模達(dá)到幾萬(wàn)億才能匹配得上目前的房地產(chǎn)庫(kù)存。

收儲(chǔ)后的商辦用房可以用作保障房，真正讓利給平民。商辦用房是土地性質(zhì)為商業(yè)或者綜合用地，使用年限通常是40至50年，也就是常說(shuō)的公寓。這批房子的拿地價(jià)相對(duì)而言比較低，它們的全國(guó)平均地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例大概是23%，以北京為例，前一段時(shí)間房?jī)r(jià)平均值是6萬(wàn)元每平方米的時(shí)候，公寓也就是2萬(wàn)左右每平方米。由于經(jīng)濟(jì)萎縮，公寓空置的非常多，價(jià)格也不貴，很適合用于收儲(chǔ)作為保障房。而商品房的土地性質(zhì)是住宅用地，使用年限是70年，這部分房子的成本主要是拿地價(jià)，拿地價(jià)占了房?jī)r(jià)的三分之二左右，這部分房子一旦收儲(chǔ)等于是自己壓低了地價(jià)，這對(duì)于地方來(lái)說(shuō)是非常不利的。所以中儲(chǔ)房一定會(huì)先從公寓入手，而買(mǎi)下這部分房子之后，中儲(chǔ)房會(huì)先囤在自己手里，對(duì)于國(guó)家這個(gè)實(shí)體而言，多囤幾年問(wèn)題不大，等房地產(chǎn)形勢(shì)好了再拿出來(lái)賣(mài)給市場(chǎng)。中儲(chǔ)房的出現(xiàn)同時(shí)也避免了中央直接給地方發(fā)錢(qián)兜底，為什么中央不能直接給地方發(fā)錢(qián)兜底？因?yàn)檫@個(gè)口子一開(kāi)，后患無(wú)窮。所以成立一個(gè)類似中儲(chǔ)房的央企，用市場(chǎng)化的方式收購(gòu)房地產(chǎn)既解決了政策合理性的問(wèn)題，又能真正的把錢(qián)投到市場(chǎng)里面去。

房地產(chǎn)到底還需要多久走出低迷？中國(guó)的房地走進(jìn)低迷已經(jīng)4年的時(shí)間了，而這種情況國(guó)外也有不少先例。美國(guó)最近的一次房地產(chǎn)的低迷期也是4年，2008年金融危機(jī)之后，美國(guó)房地產(chǎn)低迷，直到2012年才走出來(lái)，2012年當(dāng)年，美國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售年增長(zhǎng)就達(dá)到了19.9%。香港低迷了6年，在1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，香港樓市開(kāi)始下跌，直到2003年才走出了低迷。日本低迷了22年，日本是失去了30年，房地產(chǎn)從1991年開(kāi)始低迷，一直拖到2013年才開(kāi)始反轉(zhuǎn)。所以我們的房地產(chǎn)大概率也不會(huì)一直低迷，主要是城鎮(zhèn)化還有空間，按照我們的常住人口，城鎮(zhèn)化率是67%，但是如果按照戶籍人口算，實(shí)際的城鎮(zhèn)化水平是48%，所以這里面的房地產(chǎn)需求還是存在的。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)線市場(chǎng)。美國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展了一兩百年，經(jīng)歷了若干周期，在2008年低迷和2012年走出低迷之后，又強(qiáng)勁發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去了13年，所以房地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)線發(fā)展且不會(huì)消失的產(chǎn)業(yè)。