前不久，證監(jiān)會發(fā)布了一份重磅文件，名叫《中國證監(jiān)會關于推出商業(yè)不動產投資信托基金試點的公告(征求意見稿)》。

可能是因為內容太過專業(yè)，不少老鐵都沒看懂這份征求意見稿說的到底是啥。

殊不知，這背后，其實就藏著樓市轉型與普通人的財富重構密碼。

這份公告的核心，是官方首次將REITs這種金融產品從基礎設施領域正式拓展至商業(yè)不動產。

對REITs標的商業(yè)不動產的要求主要包括——

資產權屬清晰、現金流穩(wěn)定，并強調基金管理人必須承擔主動運營責任。

翻譯成老百姓秒懂的大白話來說：

商業(yè)地產從此以后可以在證券市場公開發(fā)行，通過資產上市回籠資金；

老百姓也能湊份子投資商場、寫字樓、酒店等等收租的房地產項目了。

不少老鐵之所以沒太懂征求意見稿里說的事兒，本質上是對商業(yè)不動產REITs這個概念感到陌生。

咱們簡單科個普：

我?guī)覀兏舯诔蛘l都哆嗦的吳老二來到陸家嘴，領他走一走比較大的城市。

也不知道吳老二哪根筋搭錯了，指著“陸家嘴三件套”對我說：“就這樓，在咱老家蓋一棟少說得200萬…”

后來一打聽，200萬買個廁所都得賒賬，這事兒換以前，你是血招沒有。

但有了REITs，情況就大不一樣了，估價、切分、打包出售三步走——

先找個權威機構把這棟大樓里里外外估個價，比方說值100個小目標，然后把這100億切成1億份，每份100元；

你花10萬元買1000份、吳老二花15萬元買1500份、王大拿花20萬元買2000份、高大毛子花30萬元買3000份…

最后，老少爺們兒湊錢把這大樓盤下來，假設每年1個小目標的租金，扣掉管理費、維修費各種七七八八，剩下的利潤按你持有的份數，咔咔給你分紅（即分派收益率）。

這不就跟你買股票拿股息一個道理嘛！

更有意思的操作是啥呢？你手里這份份額，還可以再交易所像股票一樣轉讓給別人。

如果大樓運營得到位，租金年年漲，大家搶著買你手里這份權益，價格就漲，你順手賺個差價；

同樣的道理，要是外界因素或者樓宇運營不太行，那租金也會相應下跌，你手里這份權益的價格也就跟著往下走…

REITs的核心主要有兩點：

一是把不動產變成“動產”，能拆開買賣，以增加資產流動性；

二是將厚重的資產收益變成流動的現金分紅，為居民增加財產性收入開辟新渠道。

其本質，在于房地產的證券化和金融化。

截至2025年11月末，我國公募REITs市場已發(fā)展至77只產品，總市值突破2200億，當前的大頭兒是基礎設施REITs，已覆蓋10個行業(yè)、18類資產類型。

顧名思義，主要聚焦于傳統(tǒng)基礎設施領域——

收費公路、清潔能源、城鎮(zhèn)供熱、生態(tài)環(huán)保、倉儲物流、產業(yè)園區(qū)、數據中心、租賃住房等等最為大伙兒所熟悉。??

近期證監(jiān)會剛剛發(fā)布的征求意見稿，剛好標志著將商業(yè)綜合體、寫字樓、酒店等商業(yè)物業(yè)被納入公募REITs范圍。?

放在整個房地產行業(yè)的發(fā)展進程來講，絕對堪稱里程碑級的大事件。

那么問題來了，這么個概念在國外已經玩了幾十年，為啥我們憋到現在才拿出來呢？

從2021年四季度開始，房地產市場的表現大伙兒都看在眼里，成交量萎縮、資產價格調整，對投資、消費等方面形成明顯拖累。

事兒發(fā)展到這一步，有必要找到倚賴了20多年的住宅地產以外，新的能夠凝聚價值共識的投資標的接上班兒。

企業(yè)也好、個人也好，只有手里的資產不斷增值，哪怕只是做高賬面財富，也更有底氣和能力去投資、去消費…這就是我們常說的“不動產發(fā)揮資產效應”。

另一方面，當前我國商業(yè)地產市場沉淀了約40-50萬億規(guī)模的資產，其中相當大一部分趴在企業(yè)賬上，而未充分流動很多優(yōu)質商業(yè)物業(yè)租金回報穩(wěn)定。

對于企業(yè)而言，主要痛點在于流動性不足，對于百姓來說，那些租金收入與你我無關。

而REITs剛好能夠打通其中鏈路，給資產持有方賦予流動性，為老百姓拓寬資產性收入渠道。

至于時機考量，主要有以下三個核心方面——

其一，是緩解房企現金流壓力。

經歷多年調整后，房地產企業(yè)面臨的償債壓力，這個事兒大家不陌生。

而REITs，剛好提供了一種“既可變現，又能管理權”的流動方式：

房企可將成熟商業(yè)物業(yè)打包回籠資金，同時仍可繼續(xù)擔任項目的運營商。

其二，是填補投資產品空白。

當前，銀行利率中樞不斷走低、資本市場波動具有不確定性，讓普通投資者前所未有地想要找到能夠獲得穩(wěn)定收益的投資途徑。

放眼國外，一些商業(yè)地產REITs長期年化收益率，大幅高于國債和存款利率。

你瞧瞧，你瞧瞧，一不留神與老百姓、存量資產一起雙向奔赴了…

其三，推動經濟結構轉型。

引導資本從住宅市場短期投資轉向商業(yè)物業(yè)長期持有，符合“房住不炒”和高質量發(fā)展的政策導向。

這一模式，對于現階段告別過往路徑依賴、持續(xù)推動產業(yè)升級以及持續(xù)擴大內需而言，具有戰(zhàn)略性的現實意義。

用咱們耳熟能詳的一句話講，這就是所謂“騰籠換鳥”。

既然已經聊到“騰籠換鳥”了，那我們不妨把這個問題再往深討論一步——

就在上個月，咱們發(fā)過一篇稿子，名叫《接棒土地財政，已開始悄悄開始布局…》。

文中詳細介紹了近期湖北省深化國有“三資”管理改革推進會提到的“一切國有資源盡可能資產化、一切國有資產盡可能證券化、一切國有資金盡可能杠桿化…”。

“三資三化”的目的，就在于通過盤活存量資產，為其注入新動能與新活力，從而產生穩(wěn)定現金流、加速資金周轉、優(yōu)化資產負債表，推動股權財政代替土地財政。

是不是和我們今天聊的“將商業(yè)不動產納入REITs”有異曲同工之妙？

這一根本變化，堪稱房地產領域的大勢所趨，其深遠影響未來將主要集中在以下幾個方面：

首先，商業(yè)地產價值重估機制將被激活。

過去很長一段時間里，商業(yè)地產價值評估都缺乏透明的市場標準。

主要依賴啥呢？資產評估公司！

作為股東和運營方，想了解手上的商業(yè)地產值多少錢，就跟開盲盒似的。

過去許多房開公司將商業(yè)地產當作穩(wěn)定的現金奶牛，不舍得賣；

后來一部分房企為了對沖到期債務，才不得不賣，其價格參考意義比較有限。

REITs上市之后，情況大不一樣了：每天都有公開交易價格，相當于市場價格反饋機制分分鐘被透明化。

當然，咱們在前文中提到過的商業(yè)地產市場兩極分化，大概率會在市場價格透明之后走向持續(xù)的加劇。

其次，將加速房企商業(yè)模式的全面轉型。

傳統(tǒng)意義上的房企運營模式告別了高速增長期。

盡管經歷了幾年的市場調整與行業(yè)調整，但洗牌過后的房企依然要面臨經營創(chuàng)收的課題。

咋辦呢？順勢而轉型吧！REITs剛好能推動行業(yè)向“開發(fā)-持有-運營-金融化”的新模式轉變。

這意味著，房企的核心能力需要從融資、銷售、以快打快轉向資產管理和運營等精細化服務。

再說一遍，這是大勢所趨，不以誰的意志為轉移！

因此，咱們可以預見的是——

一批專業(yè)的商業(yè)地產運營公司將崛起，而單純靠杠桿擴張的開發(fā)商不排除被進一步邊緣化。

隨著時間的推移，大伙兒買房置業(yè)啥的，可以關注留意一下這一點。

第三，資本市場結構或將發(fā)生微妙變化。

長期以來，A股市場缺乏能夠提供穩(wěn)定現金流的資產類別；

REITs恰好填補了這一空白，成為介于股票高波動與債券低收益之間的“新物種”。

這將重塑投資者的資產配置邏輯：

追求絕對穩(wěn)健的保守型資金（如保險、養(yǎng)老金）可能會將部分固收倉位轉向REITs，以獲取更高的彈性收益。

同時，對于個人投資者而言，REITs提供了一個除存款、銀行理財之外的全新選項。

短期內，部分追求穩(wěn)定分紅的資金可能從高股息股票流向REITs，形成一定的分流效應。

長遠看，REITs的壯大很可能為資本市場增添一塊壓艙石，促使投資風格更趨多元化。

不少朋友聽到這兒，可能不禁要問了：你說這么熱鬧，我們到底能不能跟著分一杯羹呢？

別說，還真能！或者更準確地講，將商業(yè)不動產納入REITs，就是奔著讓大家分羹去的！

具體來講，我們可以將其拆解為以下三重機會：

第一重機會，投資收租的門檻有望大幅降低。

以前一說普通人想當包租公投資商業(yè)地產，大概率走的是“一鋪養(yǎng)三代”的路子？結果呢？聽說過“三代養(yǎng)一鋪”嗎？

現在通過REITs，理論上講，幾萬元、幾十萬元就能當上北京CBD寫字樓或上海核心商圈的小股東。

一旦這項模式走向成熟，那么，分派收益率和物業(yè)增值潛力很可能就會成為大伙兒津津樂道的話題。

前者類似股息率，后者類似房價本身的漲跌輻情況。

第二重機會，可關注相關產業(yè)鏈的就業(yè)與創(chuàng)業(yè)機會。

REITs生態(tài)要想做大做強、成為長期可靠的資本市場，需要大量專業(yè)服務機構：

資產管理、物業(yè)運營、資產評估、法律咨詢等等，一個都不能少…

如果你是求職者，那么，未來商業(yè)地產運營、資產證券化法律、稅務籌劃等領域不排除會出現人才缺口；

如果你是創(chuàng)業(yè)者，為REITs資產提供數字化管理、節(jié)能改造等一系列專業(yè)服務，有望成為新興藍海市場。

第三重機會，有助于優(yōu)化未來家庭資產的配置思路。

未來，隨著商業(yè)不動產REITs不斷壯大，它很可能接替部分高速工業(yè)化、城市化期間城市住宅地產投資的功能，成為老百姓財產性收入的新增長點。

對于我們普通人而言，或許有三件事是可以擇機提上日程的——

1）優(yōu)化非核心城市、非核心地段住宅在家庭資產結構中的占比；

2）將部分存款、理財資金配置到REITs產品中，即持有生息資產；

3）關注REITs表現，并將其作為判斷商業(yè)地產市場的風向標。

不過，我們在這里有必要提醒一下：

一方面，目前商業(yè)不動產REITs試點尚在征求意見稿階段，距離全面落地還有一段窗口期。

如果你對商業(yè)不動產REITs感興趣，不妨充分利用這段時間，系統(tǒng)性學習一下里面的門道。

另一方面，REITs并非保本產品，其價格會隨市場波動，且受經濟周期、利率變化等因素影響較為顯著。

因此，投資過程中依然需要時刻懷揣風險意識，以科學、客觀、理性的態(tài)度處理風險與收益的動態(tài)關系。

REITs的意義，在于讓不動產“動”了起來，讓流動性不足的重資產變成了可流動的社會財富。

從歷史的維度看，這次試點很可能不是簡單的金融產品創(chuàng)新，而更像是我國房地產發(fā)展邏輯的根本性轉變——

從土地財政與高周轉開發(fā)，轉向存量運營和金融整合。

關注機會、管控風險、持續(xù)學習，在REITs這一即將乘風而來的新賽道，依然是主線任務。