“點(diǎn)線(xiàn)面結(jié)合”的有機(jī)更新模式

撰文 | 賈斐

圖片來(lái)源 | 官方渠道

在“一江一河”城市戰(zhàn)略與上海國(guó)際消費(fèi)中心建設(shè)的雙重機(jī)遇下，城市更新不再是物理空間的簡(jiǎn)單翻新，而成為一場(chǎng)關(guān)于歷史、商業(yè)與社區(qū)關(guān)系的系統(tǒng)性重構(gòu)。作為百聯(lián)集團(tuán)商業(yè)資產(chǎn)板塊改革創(chuàng)新的重要戰(zhàn)略支撐點(diǎn)，百聯(lián)資控正以“點(diǎn)線(xiàn)面結(jié)合”的有機(jī)更新模式，走出一條兼具文脈延續(xù)、價(jià)值提升與活力再造的國(guó)企煥新之路。

近期落成的光復(fù)路195號(hào)百空間光二倉(cāng)庫(kù)是個(gè)很好的觀察切口——這座始建于1933年的交通銀行倉(cāng)庫(kù)，在近百年時(shí)光中沉淀為蘇州河畔的工業(yè)記憶，如今經(jīng)百聯(lián)資控改造，以“修舊如舊、內(nèi)容賦能”的理念煥新為蘇河國(guó)際藝文新地標(biāo)。它不僅是建筑功能的轉(zhuǎn)型，更是百聯(lián)資控在城市更新中“從點(diǎn)到面”戰(zhàn)略邏輯的生動(dòng)縮影。

近日，贏商網(wǎng)特邀百聯(lián)資控董事長(zhǎng)陸紅花展開(kāi)了一場(chǎng)獨(dú)家對(duì)話(huà)。訪(fǎng)談中，陸董從全新亮相的百空間光二倉(cāng)庫(kù)切入，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)踐分享對(duì)蘇州河畔片區(qū)更新的深度見(jiàn)解，同時(shí)系統(tǒng)介紹了百聯(lián)資控的城市更新理念與未來(lái)發(fā)展規(guī)劃。

Q

近幾年，蘇州河的變化越來(lái)越被關(guān)注。您怎么看待它在上�！耙唤缓印备窬种械莫�(dú)特角色和價(jià)值？

蘇州河是上海的“母親河”，承載著深厚的歷史文脈和城市記憶。在“一江一河”的格局中，如果說(shuō)黃浦江是上海面向世界的“世界客廳”，彰顯著城市的國(guó)際化氣度與雄心；那么蘇州河則是這座城市向內(nèi)滋養(yǎng)的“生活秀帶”，承載著上海的日常煙火、歷史文脈與細(xì)膩情感。它串聯(lián)起厚重的工業(yè)遺存、紅色記憶與當(dāng)代的藝術(shù)時(shí)尚，如同一條流動(dòng)的史詩(shī)，人們能在漫步中，真切地觸摸城市歷史，享受濱水生活的愜意與詩(shī)意。

百聯(lián)資控深耕蘇州河晉元板塊，將光二、光三倉(cāng)庫(kù)這類(lèi)百年工業(yè)遺存更新為藝文地標(biāo)。我們致力于在“修舊如舊”的同時(shí)，為老建筑注入藝術(shù)、文化等新內(nèi)容，并通過(guò)“點(diǎn)線(xiàn)面”結(jié)合的更新模式，聯(lián)動(dòng)公共空間，旨在將蘇州河沿岸塑造為一個(gè)能讓人們停留、體驗(yàn)高品質(zhì)濱水慢生活，感受海派文化傳承與世界級(jí)濱水區(qū)魅力的活力地帶。

Q

您如何理解“濱水更新”與傳統(tǒng)城市更新的差異？

傳統(tǒng)城市更新往往側(cè)重于單體建筑或街區(qū)的硬件改造與功能置換，而“濱水更新”更具系統(tǒng)性與生態(tài)性。它不僅是物理空間的改造，更是對(duì)水岸生態(tài)、公共空間、歷史文脈與市民生活的整體重塑。濱水區(qū)域天然具有開(kāi)放、流動(dòng)的特質(zhì)，要求我們?cè)诟轮懈⒅厝伺c自然的關(guān)系、建筑與自然的對(duì)話(huà)，以及文化、商業(yè)與公共活動(dòng)的融合。這是一種更具生命力的有機(jī)更新，追求的是區(qū)域自我代謝與持續(xù)提升的能力。

Q

百空間光二倉(cāng)庫(kù)、百空間光三倉(cāng)庫(kù)（Fotografiska）如何與蘇州河其他項(xiàng)目由點(diǎn)成線(xiàn)形成串聯(lián)？幾個(gè)項(xiàng)目是什么關(guān)系？

百聯(lián)在蘇州河沿線(xiàn)資源豐富，項(xiàng)目密集度高。四行倉(cāng)庫(kù)、百空間光三倉(cāng)庫(kù)（Fotografiska）、百空間光二倉(cāng)庫(kù)、四行天地、衍慶里等蘇州河中心段重點(diǎn)項(xiàng)目，及蘇州河延展段的百空間淮安路、百空間湖絲棧等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，均是百聯(lián)旗下核心資產(chǎn)，這為區(qū)塊整體更新策略落地提供了一體化統(tǒng)籌基礎(chǔ)。

這幾個(gè)項(xiàng)目各具特色，四行倉(cāng)庫(kù)、四行天地在承載歷史記憶的同時(shí)又孵化新的創(chuàng)意靈感；百空間光三倉(cāng)庫(kù)（Fotografiska）是國(guó)際影像藝術(shù)的標(biāo)桿，百空間光二倉(cāng)庫(kù)是融合生活方式品牌、藝文空間、國(guó)際化餐飲、展示型辦公的濱水復(fù)合空間；衍慶里、百空間淮安路、百空間湖絲棧則聚焦時(shí)尚產(chǎn)業(yè)，集聚國(guó)內(nèi)外時(shí)尚消費(fèi)品資源，協(xié)同構(gòu)建“從靈感誕生地到成品落地”的全鏈條設(shè)計(jì)生態(tài)。

在最近完成的光二、光三倉(cāng)庫(kù)的更新運(yùn)營(yíng)中，我們有意識(shí)地通過(guò)更新沿線(xiàn)街鋪、營(yíng)造街區(qū)調(diào)性、打造共同的藝術(shù)文化IP，將這些點(diǎn)串聯(lián)成“線(xiàn)”。未來(lái)，我們希望利用它們之間的雙擁公園這一公共綠地，舉辦市集、展覽等活動(dòng)，使之成為連接各節(jié)點(diǎn)的活力紐帶。

除此之外，對(duì)于更新改造完成時(shí)間較早的項(xiàng)目，如四行倉(cāng)庫(kù)、四行天地等，我們也將逐步規(guī)劃調(diào)改。在蘇州河沿岸，我們始終秉持“由點(diǎn)到線(xiàn)、再到面” 的有機(jī)更新策略推進(jìn)區(qū)域煥新。

Q

在百空間光二倉(cāng)庫(kù)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，百聯(lián)資控扮演了一個(gè)怎樣的角色？如何定義自己？

百聯(lián)資控不只是物理空間的改造者，在城市化進(jìn)入存量時(shí)代的今天，我們更是城市內(nèi)容的運(yùn)營(yíng)者、商業(yè)場(chǎng)景的構(gòu)建者和區(qū)域價(jià)值的提升者。對(duì)于百空間光二倉(cāng)庫(kù)這樣的項(xiàng)目，我們從前期策劃、建筑改造、內(nèi)容導(dǎo)入到長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)進(jìn)行一體化操盤(pán)，致力于通過(guò)系統(tǒng)性的更新實(shí)踐，讓存量資產(chǎn)煥發(fā)新生，讓歷史文脈融入現(xiàn)代生活，讓城市空間承載更豐富的功能與內(nèi)涵。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，我們是為資產(chǎn)“引入靈魂”，實(shí)現(xiàn)從被動(dòng)處置到主動(dòng)價(jià)值重構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

Q

從建筑改造、空間呈現(xiàn)到品牌招商上，百空間光二倉(cāng)庫(kù)按什么思路落地推進(jìn)？有哪些亮點(diǎn)？

我們的核心思路是“歷史建筑保護(hù)與當(dāng)代商業(yè)功能的有機(jī)統(tǒng)一”。在建筑改造上，我們“修舊如舊”，對(duì)老磚墻、工業(yè)桁架等歷史肌理進(jìn)行了創(chuàng)新再利用，同時(shí)通過(guò)優(yōu)化空間動(dòng)線(xiàn)、植入現(xiàn)代設(shè)施，提升了空間的舒適性與靈活性。

在運(yùn)營(yíng)上，我們采用“空間+品牌+內(nèi)容”三位一體的模式。亮點(diǎn)主要體現(xiàn)在：第一，招商前置與圈層式招商，竣工至今不足半年招商率已超80%，并引入了多家中國(guó)首店，確保了內(nèi)容的高品質(zhì)與獨(dú)特性；第二，業(yè)態(tài)融合，集國(guó)際餐飲、生活方式、展示型辦公于一體，打造濱水復(fù)合空間；第三，與百空間光三倉(cāng)庫(kù)（Fotografiska）形成聯(lián)動(dòng)，共同構(gòu)建蘇州河濱水文化長(zhǎng)廊，產(chǎn)生了1+1>2的效應(yīng)。

Q

百空間光二倉(cāng)庫(kù)開(kāi)業(yè)后，有哪些出乎意料的反饋或現(xiàn)象？您認(rèn)為什么才是一個(gè)項(xiàng)目“長(zhǎng)期被喜愛(ài)”的關(guān)鍵？

我們欣喜地看到，公眾和租戶(hù)對(duì)我們?cè)跉v史建筑中創(chuàng)造的現(xiàn)代、開(kāi)放、藝術(shù)化的生活方式表現(xiàn)出了超預(yù)期的熱情，開(kāi)業(yè)至今不足一個(gè)月，公共媒體平臺(tái)已涌現(xiàn)大量公眾自發(fā)分享的關(guān)于百空間光二倉(cāng)庫(kù)的相關(guān)內(nèi)容，以多元視角傳播空間價(jià)值與體驗(yàn)魅力。

一個(gè)項(xiàng)目要“長(zhǎng)期被喜愛(ài)”，關(guān)鍵在于持續(xù)的內(nèi)容迭代能力與社區(qū)共生關(guān)系。硬件是骨架，內(nèi)容才是靈魂。我們需要不斷引入和孵化優(yōu)質(zhì)的文化藝術(shù)內(nèi)容，運(yùn)營(yíng)好社群，讓空間與使用者共同成長(zhǎng)。同時(shí)，必須堅(jiān)守項(xiàng)目的長(zhǎng)期價(jià)值，拒絕短期的出租誘惑，維護(hù)其獨(dú)特的調(diào)性與氛圍，最終讓項(xiàng)目成為市民心中一個(gè)有溫度、有記憶、愿意一再探訪(fǎng)的目的地。

Q

以百空間光二倉(cāng)庫(kù)為代表，百聯(lián)資控是否在“一江一河”沿岸規(guī)劃著更大的布局？您心中百聯(lián)資控在城市更新領(lǐng)域的“戰(zhàn)略圖譜”是怎樣的？

是的，我們?cè)凇耙唤缓印毖匕队兄逦膽?zhàn)略布局。在空間上，我們將沿岸資產(chǎn)進(jìn)行主題式片區(qū)劃分，例如外灘第二立面文化藝術(shù)融合區(qū)、蘇州河中心段時(shí)尚設(shè)計(jì)集聚區(qū)、北外灘科技賦能區(qū)等，通過(guò)精準(zhǔn)定位、前置招商與共生式運(yùn)營(yíng)的組合策略，在每個(gè)片區(qū)打造標(biāo)桿項(xiàng)目。

在外灘第二立面，我們聚焦文化藝術(shù)，已經(jīng)成功打造百空間卜內(nèi)門(mén)洋行、百空間香港路等旗艦項(xiàng)目，未來(lái)還將系統(tǒng)規(guī)劃更新四川中路200號(hào)、香港路街坊等項(xiàng)目，打造世界級(jí)濱水中央活力區(qū)，促進(jìn)多元場(chǎng)景跨界交融。

在蘇州河畔，我們以“時(shí)尚”為主題賦能片區(qū)更新。無(wú)論是中心段近幾年煥新的百空間光二、光三倉(cāng)庫(kù)，還是延展段的百空間淮安路、百空間湖絲棧等項(xiàng)目，都表達(dá)了我們的長(zhǎng)期主義以及與城市共生的決心，未來(lái)，我們將繼續(xù)由點(diǎn)及線(xiàn)、由線(xiàn)到面，系統(tǒng)性地提升整個(gè)區(qū)域的價(jià)值與活力。

我們的“戰(zhàn)略圖譜”是圍繞“資產(chǎn)開(kāi)發(fā)+資產(chǎn)管理+資本運(yùn)作”核心能力構(gòu)建的。我們深知，城市更新并非簡(jiǎn)單的推倒重來(lái)，而是一項(xiàng)涉及規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、文化的復(fù)雜系統(tǒng)工程，尤其是在疊加了商業(yè)轉(zhuǎn)型目標(biāo)后，更需要跨領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)協(xié)同與創(chuàng)新融合。面對(duì)當(dāng)前城市更新從“單體改造”邁向“片區(qū)統(tǒng)籌”、從“物質(zhì)空間”升級(jí)為“多維生態(tài)”的新趨勢(shì)，我們不僅重視自身城市更新全能力建設(shè)，也將在未來(lái)攜手其他專(zhuān)業(yè)單位，整合內(nèi)外部?jī)?yōu)勢(shì)資源，承接市場(chǎng)增量項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)管理輸出。

百空間卜內(nèi)門(mén)洋行

百空間永興倉(cāng)庫(kù)

百空間湖絲棧

Q

作為國(guó)資背景的企業(yè)，百聯(lián)資控在城市更新中承擔(dān)著什么樣的社會(huì)責(zé)任？這會(huì)影響商業(yè)決策嗎？

我們深刻認(rèn)識(shí)到，城市更新不只是一個(gè)建筑命題，它關(guān)乎歷史傳承、文化延續(xù)、生態(tài)改善和社區(qū)福祉。作為國(guó)資企業(yè)，我們肩負(fù)著更重的社會(huì)責(zé)任——要成為城市記憶的守護(hù)者、公共價(jià)值的創(chuàng)造者和區(qū)域發(fā)展的引擎。

這當(dāng)然會(huì)影響我們的商業(yè)決策。我們不會(huì)單純追求短期的租金收益最大化，而是更注重項(xiàng)目的長(zhǎng)期價(jià)值、文化內(nèi)涵和對(duì)片區(qū)活力的帶動(dòng)作用。例如，我們保留并活化歷史建筑，精心打造公共空間，引入文化藝術(shù)內(nèi)容，這些都是社會(huì)責(zé)任驅(qū)動(dòng)下的選擇。我們相信，商業(yè)成功與社會(huì)價(jià)值是相輔相成的，創(chuàng)造真正的公共價(jià)值，是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)長(zhǎng)期保值增值的基石。

Q

如果用幾個(gè)關(guān)鍵詞總結(jié)百聯(lián)資控做城市更新的原則，會(huì)是什么？

我認(rèn)為是“有機(jī)更新”、“價(jià)值重構(gòu)”與“長(zhǎng)期主義”。

有機(jī)更新：我們尊重城市肌理，像對(duì)待生命體一樣，讓區(qū)域?qū)崿F(xiàn)自我代謝和提升。

價(jià)值重構(gòu)：我們不止于換殼，而是通過(guò)內(nèi)容植入和運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新，重新定義資產(chǎn)的價(jià)值。

長(zhǎng)期主義：我們關(guān)注項(xiàng)目全生命周期的健康發(fā)展，陪伴客戶(hù)與社區(qū)共同成長(zhǎng)，拒絕短期行為。

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