簡單粗暴的司法拍賣，極易導(dǎo)致原運(yùn)營體系斷裂、品牌價(jià)值受損、員工流失，本質(zhì)上是一種“去主體化”的清算邏輯，與“救項(xiàng)目、救企業(yè)”的初衷形成背離。

中房報(bào)記者 甘露 北京報(bào)道

12月8日10時(shí)，位于鄭州市金水區(qū)農(nóng)科路16號(hào)的鄭州富力萬達(dá)文華酒店以3.28億元起拍價(jià)正式進(jìn)行首次整體拍賣，競價(jià)時(shí)間為24小時(shí)，截至當(dāng)天下午17時(shí)，拍賣無人出價(jià)。值得一提的是，位于合肥市包河區(qū)馬鞍山路150號(hào)的萬達(dá)廣場8幢相關(guān)資產(chǎn)，也將于一周后的12月15日進(jìn)行司法拍賣。

近期以來，這類現(xiàn)象受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。

11月22日，中國房地產(chǎn)報(bào)微信公眾號(hào)刊發(fā)的《富力酒店資產(chǎn)折價(jià)拍賣背后：隱形價(jià)值湮沒引發(fā)討論》一文，分析了此類酒店不動(dòng)產(chǎn)低價(jià)拍賣背后被湮沒的隱性價(jià)值，拍賣后交接難、運(yùn)營滯的實(shí)際困境，以及可能面臨的影響市場信心，甚至導(dǎo)致資產(chǎn)貶值等問題。

一名富力地產(chǎn)的內(nèi)部人士向中國房地產(chǎn)報(bào)記者直言，優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)被低價(jià)拍賣，表面上是企業(yè)債務(wù)違約后的常規(guī)資產(chǎn)清償行為，實(shí)則折射出當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期中，金融機(jī)構(gòu)處置邏輯與實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇需求之間存在的深層矛盾。

中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)專家、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師董鵬在接受記者采訪時(shí)也表示，這種低價(jià)司法處置模式是一種典型的“價(jià)值漏損”機(jī)制，表面上加速了債務(wù)清償，實(shí)則是對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的系統(tǒng)性破壞。它將酒店“肢解”為磚瓦水泥，剝離其運(yùn)營生態(tài)，導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值在拍賣環(huán)節(jié)大幅折價(jià)，后續(xù)恢復(fù)成本高昂。

董鵬認(rèn)為，這絕非“快速回血”，而是以犧牲長期社會(huì)財(cái)富為代價(jià)的“慢性摧毀”，最終極易損害債權(quán)人、業(yè)主乃至地方經(jīng)濟(jì)的整體利益。

法拍負(fù)循環(huán)：資產(chǎn)縮水與信心滑坡困境

在上述富力內(nèi)部人士看來，“一拍了之”的處置慣性，正在加劇市場信心的負(fù)反饋循環(huán)。

這一論述，在行業(yè)數(shù)據(jù)中或許能夠窺見一二。

亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院《2023-2024亞洲（中國）酒店業(yè)年度發(fā)展報(bào)告》顯示，2023年至2024年間，酒店拍賣次數(shù)高達(dá)964起，其中億元以上拍賣數(shù)量達(dá)248起，2024年163家被拍賣酒店僅9家成交，流拍率飆升至95%。

邁點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2025年上半年國內(nèi)千萬元以上酒店法拍項(xiàng)目共259個(gè)，僅17個(gè)成功交易，成交率僅6.3%，且多數(shù)項(xiàng)目經(jīng)歷多次降價(jià)。

從南寧富滿地大酒店5年歷經(jīng)31次流拍、最終以近3折成交，到四川南充天來大酒店經(jīng)10次流拍后較首次起拍價(jià)降約75%出售，再到成都首家希爾頓酒店7次拍賣后5折出讓，批量酒店資產(chǎn)陷入“越拍越降、越降越冷”的惡性循環(huán)，成為資產(chǎn)持續(xù)縮水的典型注腳。

對(duì)此，董鵬表示，低價(jià)處置資產(chǎn)有一部分原因在于評(píng)估偏差，司法評(píng)估的“清算價(jià)值”思維，只聚焦不動(dòng)產(chǎn)物理屬性，而忽略酒店作為持續(xù)運(yùn)營整體的“有機(jī)價(jià)值”，這種偏差本質(zhì)是短期變現(xiàn)壓力與長期價(jià)值維護(hù)的沖突，反映出司法拍賣體系對(duì)經(jīng)營性資產(chǎn)特殊性的認(rèn)知不足。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜也分析，資產(chǎn)價(jià)值縮水背后是評(píng)估價(jià)的系統(tǒng)性偏差——司法評(píng)估普遍“重硬件、輕運(yùn)營”，僅對(duì)標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)重置成本或周邊商辦成交案例，忽略酒店商譽(yù)、會(huì)員體系、品牌溢價(jià)等無形資產(chǎn)，導(dǎo)致“賬面凈值”與“未來現(xiàn)金流價(jià)值”嚴(yán)重脫節(jié)。另一方方面，酒店真實(shí)現(xiàn)金流量、經(jīng)營合同、OTA 分銷條款等核心數(shù)據(jù)多掌握在業(yè)主和運(yùn)營商手中，評(píng)估機(jī)構(gòu)難以取得完整運(yùn)營數(shù)據(jù)；潛在買家也無法做充分盡調(diào)，只能按“最壞情形”出價(jià)，進(jìn)一步壓低評(píng)估值。同時(shí)，債權(quán)銀行為了盡快回收現(xiàn)金，會(huì)主動(dòng)接受更低評(píng)估值以換取“起拍即成交”的概率。

柏文喜認(rèn)為，低價(jià)處置資產(chǎn)短期看能夠“快速回血”，中長期看則容易引發(fā)“負(fù)面效應(yīng)”。資產(chǎn)價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能失靈，容易觸發(fā)“評(píng)估價(jià)—成交價(jià)”螺旋式下跌，拖累同區(qū)域同品類資產(chǎn)再融資；品牌撤牌、員工解散、客戶流失等隱性成本全部外部化，最終由地方稅收、小業(yè)主、供應(yīng)鏈共同承擔(dān)；這一情形若大規(guī)模復(fù)制，更會(huì)影響市場預(yù)期，令戰(zhàn)略資本和運(yùn)營商不敢進(jìn)場，反而拉長整個(gè)行業(yè)出清周期。

另一名接近富力的地產(chǎn)人士認(rèn)為，簡單粗暴的司法拍賣，極易導(dǎo)致原運(yùn)營體系斷裂、品牌價(jià)值受損、員工流失，本質(zhì)上是一種“去主體化”的清算邏輯，與“救項(xiàng)目、救企業(yè)”的初衷形成背離?！爱?dāng)金融機(jī)構(gòu)將‘壓降不良率’作為唯一目標(biāo)時(shí)，容易陷入‘越處置、越惡化’的惡性循環(huán)——資產(chǎn)打折越多，市場估值中樞就越低；估值越低，房企融資就越困難。”

破局樣本：重整重生與主動(dòng)處置的實(shí)踐

實(shí)際上，就在法拍市場持續(xù)遇冷的同時(shí)，部分地區(qū)和機(jī)構(gòu)探索的“保運(yùn)營、促重生”路徑已顯現(xiàn)成效。

浙江湖州哥倫波城堡酒店的重生案例，為陷入債務(wù)危機(jī)的酒店資產(chǎn)提供了可借鑒的解決方案。

這家曾獲“國家級(jí)綠色飯店”稱號(hào)的網(wǎng)紅酒店，因1.2億元債務(wù)面臨整體拍賣風(fēng)險(xiǎn)，但其核心價(jià)值在于多年積累的品牌口碑與運(yùn)營資質(zhì)。在此背景下，湖州市中級(jí)人民法院并未簡單啟動(dòng)法拍程序，而是以“府院聯(lián)動(dòng)+資產(chǎn)預(yù)估+招募投資”三步走推動(dòng)預(yù)重整：通過政府協(xié)調(diào)破解多主體糾紛，管理人精準(zhǔn)核查資產(chǎn)負(fù)債，最終公開招募優(yōu)質(zhì)投資人，要求意向投資人圍繞酒店經(jīng)營管理要求、保留城堡酒店西式經(jīng)營特色制作重整投資方案。僅用51天，重整計(jì)劃草案達(dá)成，億元債務(wù)有了著落，酒店特許經(jīng)營資質(zhì)也得以保留。最終，1.26億元投資款到位，抵押優(yōu)先債權(quán)、普通債權(quán)實(shí)現(xiàn)100%清償，百余名員工工資得以全部兌現(xiàn)。

“以股抵債”同樣是各類化債方案中的一個(gè)關(guān)鍵詞。

4月22日晚間，榮盛發(fā)展披露了債務(wù)重組最新進(jìn)展，其計(jì)劃通過搭建“摯享平臺(tái)”及“至啟平臺(tái)”兩大輕資產(chǎn)運(yùn)營主體，以平臺(tái)股權(quán)抵償約160億元債務(wù)，涉及酒店、代建、商業(yè)管理及產(chǎn)業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)板塊。

根據(jù)公告，榮盛發(fā)展已完成“摯享平臺(tái)”搭建，該平臺(tái)整合廊坊盛元臻享酒店管理公司99%股權(quán)及廊坊盛筑臻享建設(shè)工程公司100%股權(quán)，主要開展酒店管理及代建運(yùn)營業(yè)務(wù)。第三方機(jī)構(gòu)預(yù)測,該平臺(tái)估值達(dá)460億元，榮盛發(fā)展債權(quán)人可將不超過92億元債權(quán)轉(zhuǎn)換為該平臺(tái)不超過20%股權(quán)或收益權(quán)。

房企主動(dòng)剝離酒店資產(chǎn)的市場化路徑也十分成熟。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2024年內(nèi)地酒店投資交易總額178.7億元，其中開發(fā)商主動(dòng)出售占比達(dá)68%。

路徑探索：超越“一拍了之”的多元可能性

“我們理解銀行面臨監(jiān)管考核壓力，但也呼吁：大行與股份制銀行的區(qū)別，不應(yīng)只體現(xiàn)在規(guī)模上，更應(yīng)體現(xiàn)在戰(zhàn)略定力與社會(huì)責(zé)任的高度上。”上述富力內(nèi)部人士表示，金融的本質(zhì)是服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，真正的擔(dān)當(dāng)不該是“晴天借傘，雨天收傘”。而是在危局中幫助企業(yè)渡過難關(guān)，實(shí)現(xiàn)多方共贏。這既考驗(yàn)專業(yè)能力，也體現(xiàn)政治站位。

他希望，銀行作為債權(quán)人，可以聯(lián)合原業(yè)主、品牌方、潛在投資者，推動(dòng)“帶運(yùn)營的整體轉(zhuǎn)讓”或“債轉(zhuǎn)股+引入戰(zhàn)投”的重組方案，保住酒店的品牌價(jià)值、客戶資源和就業(yè)穩(wěn)定。

董鵬表示，債權(quán)銀行完全有潛力從“被動(dòng)執(zhí)行者”轉(zhuǎn)向“主動(dòng)重組者”，這不僅是可行的，更是大勢所趨。銀行可牽頭成立債權(quán)人委員會(huì)，推動(dòng)債務(wù)展期、資產(chǎn)證券化或共同引入產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)投，將抵債資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為具有現(xiàn)金流的投資組合。關(guān)鍵挑戰(zhàn)在于打破銀行內(nèi)部“風(fēng)險(xiǎn)隔離”的傳統(tǒng)思維，并需要監(jiān)管在資本占用和不良處置上給予更靈活的政策空間。

在成熟市場經(jīng)驗(yàn)借鑒方面，董鵬聚焦兩大核心機(jī)制，一是“預(yù)重整+資產(chǎn)整體打包”，如美國在司法拍賣前由法院牽頭協(xié)調(diào)各方制定重組方案，明確完整轉(zhuǎn)讓條件，避免拆分；二是 “專業(yè)不良資產(chǎn)服務(wù)商介入” 模式，歐洲很多銀行會(huì)將抵押物業(yè)委托給專業(yè)機(jī)構(gòu)，由其負(fù)責(zé)尋找運(yùn)營方、優(yōu)化資產(chǎn)配置，再通過資產(chǎn)證券化或股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)退出，而非直接司法拍賣，這種模式能最大程度保留資產(chǎn)的經(jīng)營價(jià)值。

董鵬提出三個(gè)建議：一是重構(gòu)評(píng)估體系，將經(jīng)營性物業(yè)的“持續(xù)運(yùn)營價(jià)值”納入司法考量；二是鼓勵(lì)“法庭內(nèi)重整”等制度創(chuàng)新，為整體處置提供法律路徑；三是推動(dòng)設(shè)立行業(yè)性紓困基金，由專業(yè)管理機(jī)構(gòu)臨時(shí)托管資產(chǎn)，以時(shí)間換空間，實(shí)現(xiàn)有序轉(zhuǎn)讓或資本化。最終目標(biāo)是建立“止血—修復(fù)—增值”的全鏈條處置生態(tài)。