前幾天，北京房企上半年銷售排行榜公布，中海地產(chǎn)以420億銷售額一騎絕塵，把第二名越秀地產(chǎn)的272.9億遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后，穩(wěn)穩(wěn)坐著頭把交椅。

這份成績(jī)單看著金光閃閃，可中海內(nèi)部卻是暗流涌動(dòng)。

畢竟420億的業(yè)績(jī)，并非由單一的“中海北京公司”創(chuàng)造，而是由中海北京公司與中海新城公司兩家內(nèi)部平臺(tái)共同完成。

長(zhǎng)期以來(lái)，這兩大平臺(tái)就像兄弟單位，既有合作，也暗中較勁。

新城公司深耕石景山與西城舊改，總經(jīng)理為由張欣；中海北京公司的活動(dòng)范圍主要在豐臺(tái)、房山和昌平，由倪健剛執(zhí)掌。

新城公司總經(jīng)理張欣公開(kāi)信息很少，只知道她從2017年就開(kāi)始擔(dān)任總經(jīng)理，至今已近8年。

北京公司總經(jīng)理倪健剛則是中海的“海之子”，2007年入職，從雄安到天津一路歷練，尤其在天津業(yè)績(jī)很亮眼，回款過(guò)百億，還在集團(tuán)大會(huì)上被表彰過(guò)。

以前兩家公司各做各的，倒也相安無(wú)事，互相還激發(fā)點(diǎn)干勁，但如今，天平已明顯傾斜。

2025年上半年，新城公司不僅銷售額接近北京公司的兩倍，其勢(shì)頭也更為迅猛。

這一切的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，始于2024年年中。

當(dāng)年6月底，新城公司在西二環(huán)內(nèi)打造的豪宅“中海京華玖序”開(kāi)盤即引爆，平均每套總價(jià)高達(dá)3400萬(wàn)元，迅速成了北京年度單盤銷冠。

憑借此一役，新城公司去年業(yè)績(jī)大幅提升，實(shí)現(xiàn)了對(duì)北京公司的歷史性反超。

同在一個(gè)區(qū)域，最怕比的是兄弟公司，尤其是在男人扎堆的北京地產(chǎn)圈，新城公司的女總經(jīng)理張欣格外顯眼。

這份成績(jī)單自然受到了中海地產(chǎn)董事長(zhǎng)顏建國(guó)的關(guān)注，今年張欣還多了個(gè)新頭銜——中海發(fā)展投拓總監(jiān)。

與新城公司的風(fēng)生水起相比，北京公司的處境簡(jiǎn)直是“冰火兩重天”。

它在通州入股朝棠攬閱，在朝陽(yáng)敢拍三間房地塊，在海淀握著地王樹村項(xiàng)目和翠湖玖章。

可老根據(jù)地豐臺(tái)卻出了大問(wèn)題——區(qū)域供應(yīng)量大，房子嚴(yán)重滯銷，最頭疼的就是“豐臺(tái)雙豪宅”。

一年前，北京公司以“雙無(wú)地塊”（無(wú)地價(jià)上限、無(wú)銷售指導(dǎo)價(jià)）之優(yōu)勢(shì)，豪取萬(wàn)泉寺地塊，并迅速推出麗金府，定價(jià)高達(dá)10.5萬(wàn)元/平方米。

項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)聲勢(shì)浩大，首開(kāi)官宣賣了39億。

但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊，直到今天，麗金府的實(shí)際網(wǎng)簽金額離 39 億還有很長(zhǎng)一段距離。

與其相鄰、旁邊的麗澤叁號(hào)院更慘，至今還有7成的庫(kù)存在賣，上月僅網(wǎng)簽3套。

當(dāng)年拿下西郊冷庫(kù)地塊時(shí)，中海本想包圓豐臺(tái)高端市場(chǎng)，叁號(hào)院樓面價(jià)比麗金府還便宜四千，本來(lái)有很大操作空間。

結(jié)果為了保麗金府的“豪宅調(diào)性”，叁號(hào)院硬是不敢降價(jià)。

這不僅是項(xiàng)目沒(méi)做好，更暴露了北京公司在戰(zhàn)略上的誤判，現(xiàn)如今北京豪宅市場(chǎng)都講“出身”、看板塊，豐臺(tái)顯然比不上海淀、朝陽(yáng)那種傳統(tǒng)豪宅區(qū)。

市場(chǎng)眼光都被海淀、朝陽(yáng)的頂流項(xiàng)目吸走，價(jià)值價(jià)格定得那么自信，北京公司的項(xiàng)目漸漸就沒(méi)了聲音。

為了拉北京公司一把，去年集團(tuán)把在天津干得不錯(cuò)的倪健剛調(diào)來(lái)北京當(dāng)總經(jīng)理，可謂寄予厚望。

為了加強(qiáng)營(yíng)銷，甚至把北京公司和天津公司的營(yíng)銷副總司馬博和王野對(duì)調(diào)了位置。

在天津以打法靈活、擅長(zhǎng)價(jià)格策略聞名的王野，被派來(lái)北京“救火”，可惜也沒(méi)能扭轉(zhuǎn)局面。

有意思的是隔壁的中海新城公司，日子卻過(guò)得四平八穩(wěn)，萬(wàn)吉玖序網(wǎng)簽快六成了，石景山的瑞文里也過(guò)半了。

沒(méi)有對(duì)比，就沒(méi)有傷害，而在集團(tuán)眼里，這種傷害轉(zhuǎn)化為了赤裸裸的不信任。

信號(hào)出現(xiàn)在北京公司今年押注翻身的“唯一希望”上——以75億高價(jià)、28%溢價(jià)率奪下的海淀樹村地王。

這塊樓面價(jià)破10萬(wàn)的寶地，本是北京公司證明自身高端操盤能力的最后賭注。

結(jié)果集團(tuán)最近一紙命令，把這個(gè)項(xiàng)目提級(jí)為“集團(tuán)直管”了。更誅心的是集團(tuán)派來(lái)操盤的李鑫，編制居然在中海新城公司。

這意味著，北京公司花大價(jià)錢買來(lái)的“王牌”，最終落到了“兄弟單位”的人手里來(lái)玩。

這無(wú)疑是集團(tuán)對(duì)北京公司投下的一張鮮明的不信任票。

它明明白白地告訴所有人：集團(tuán)覺(jué)得，讓新城公司的人來(lái)操盤，更靠譜，更能挽回中海在北京高端市場(chǎng)的面子。

地王項(xiàng)目從自己手里被拿走，標(biāo)志著北京公司在內(nèi)部權(quán)力和資源爭(zhēng)奪中，實(shí)實(shí)在在的失勢(shì)了。

中海在北京的敘事，正式從“雙翼齊飛”的佳話變成“兄弟鬩墻”的隱憂。

兩家之間那點(diǎn)微妙的競(jìng)爭(zhēng)，本來(lái)能激發(fā)活力，可在市場(chǎng)下行、自己又接連失誤的背景下，已經(jīng)變味成了內(nèi)耗和信任撕裂。

內(nèi)部一旦開(kāi)始較勁，往往不是誰(shuí)贏誰(shuí)輸，而是互相拖累。

如今北京公司上下最煎熬的，并非房子賣不動(dòng)，而是這種“不被信任”的感覺(jué)。

營(yíng)銷總對(duì)調(diào)未見(jiàn)起色，豐臺(tái)豪宅深陷泥潭，如今連手中最后一張王牌也被抽走。

內(nèi)部已有人議論：往后還敢不敢搶好地？搶來(lái)了會(huì)不會(huì)又替他人作嫁？

畢竟在行業(yè)寒冬里，外部市場(chǎng)已經(jīng)足夠寒冷，若內(nèi)部再失了溫度，日子就真的難過(guò)了。