新書連載05

綠城十項(xiàng)底層能力之三

一即是多

*本文為《詩詞歌賦有限公司：綠城產(chǎn)品哲學(xué)》上篇第二章第三節(jié)，浙江人民出版社，2025年9月第1版，￥?98.00

文︱劉德科

在綠城初創(chuàng)之時(shí)，他們有一個(gè)很樸素的想法：把房子造好——因?yàn)椤缚蛻舻谝弧梗缘冒逊孔釉旌?。那么，怎樣才能把房子造好呢?/p>

在綠城創(chuàng)立的1995年，有誰很懂房地產(chǎn)嗎？可以講直白點(diǎn)，當(dāng)時(shí)綠城也不懂。那怎么辦？要把一個(gè)樓盤做好，那太復(fù)雜了。那么就先把外立面做好。綠城的創(chuàng)始團(tuán)隊(duì)都是讀過大學(xué)的人，那時(shí)候大學(xué)生是很珍貴的，作為讀過書的文化人，他們堅(jiān)信「相由心生」，把「相」給做好了，自然就會(huì)帶來美好。他們的原話是這么說的：「我們始終執(zhí)著地相信，美好是表里如一的；盡管事實(shí)并非總是如此，但我們始終執(zhí)著地這么相信著?！?/p>

外立面做好了，就意味著建筑也必須做好?。唤ㄖ龊昧?，景觀、室內(nèi)、街區(qū)、服務(wù)、社群等，是不是都得跟上？這差不多就是「狄德羅效應(yīng)」：有人送了狄德羅一件睡袍，美得不行，他看睡袍太美了，家里的家具得換一下，地毯得換一下，最后各種東西全換了一遍。

這件「很美的睡袍」就是「一」；對(duì)綠城來講，把外立面做漂亮也是「一」。從這個(gè)「一」，就可以在時(shí)間的長(zhǎng)河里慢慢生長(zhǎng)、磨煉出很多能力。這就是我們要講的另一項(xiàng)綠城的底層能力，叫作「一即是多」。他們遵循的其實(shí)是很樸素的中國(guó)傳統(tǒng)哲學(xué)：「道生一，一生二，二生三，三生萬物。」

萬物是彼此連接的，能力也是彼此連接的。所以，當(dāng)你真正專注一件事，你練就的將不只是單一能力，諸多能力會(huì)像藤蔓一樣生長(zhǎng)出來?，F(xiàn)在的綠城，不只是外立面好看，不只是住宅產(chǎn)品做得出眾，他們的城市綜合體、小鎮(zhèn)、TOD、未來社區(qū)等更高維度的項(xiàng)目也是各具看點(diǎn)。

我們來看一下綠城的未來社區(qū)。按浙江省的規(guī)劃〔《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于全域推進(jìn)未來社區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見》，2023年1月〕， 到2025年，全省累計(jì)創(chuàng)建未來社區(qū)約1500個(gè)。在這1500個(gè)未來社區(qū)中，綠城·禮賢未來社區(qū)肯定是耀眼的佼佼者。它為什么值得稱道？因?yàn)樗鼊?chuàng)造了更濃稠的公共性。它的規(guī)劃底盤用的是「棋盤格思維」，每個(gè)格子的邊長(zhǎng)大約80米，也就是學(xué)術(shù)界主張的「窄馬路、密路網(wǎng)、小街區(qū)」。

在整個(gè)規(guī)劃總平面圖的中心位置，是一個(gè)公交TOD綜合體。我們往常見到的公交車首末站，基本上是露天的；綠城·禮賢未來社區(qū)則是讓公交車停進(jìn)樓里，公交車的人流跟旁邊的商業(yè)街可以完全融合在一起，乘客不僅可以免受風(fēng)吹雨淋日曬，還可以逛各種各樣的商店。這個(gè)TOD綜合體既是公交車首末站的上蓋，同時(shí)又是一個(gè)鄰里中心，包含社區(qū)圖書館、創(chuàng)客學(xué)院、雙創(chuàng)空間、一站式商業(yè)……更特別的是，這里面會(huì)有社區(qū)辦事大廳，可以交罰單、辦簽證等。我們把這樣的社區(qū)辦事大廳，叫作「嵌入式市政服務(wù)」。

當(dāng)我們談「未來社區(qū)」時(shí)，其實(shí)有潛臺(tái)詞：必須留住城市的記憶。如果把綠城·禮賢未來社區(qū)的規(guī)劃圖重新攤開，跟衢州古城里的那些建筑作對(duì)照，你會(huì)發(fā)現(xiàn)：望樓、前坊、天井、廊橋、院落、披檐等，這些傳統(tǒng)空間全部用了新的表達(dá)方式，一一落位于全新的綠城·禮賢未來社區(qū)里。

▲綠城·禮賢未來社區(qū)實(shí)景圖，衢州

步行友好的小尺度空間、公共性、公交TOD綜合體、嵌入式市政服務(wù)、城市記憶……每一個(gè)都是綠城·禮賢未來社區(qū)的巨大看點(diǎn)。2019年，浙江省政府工作報(bào)告首次提出「未來社區(qū)」，綠城一上手，就在「南孔圣地」衢州，做出了這樣的禮賢未來社區(qū)。如果你讓能力相對(duì)單一的企業(yè)去做「未來社區(qū)」，他們做出來的恐怕還是那種很乏味的住宅小區(qū)，硬生生地加入一些商業(yè)空間，加入一些貌似很有科技感的設(shè)備，架設(shè)一些根本沒人走的空中連廊，他們只能做一些表面的事情。他們不是不想做硬核的事情，而是能力不夠。

「未來社區(qū)」對(duì)企業(yè)提出的挑戰(zhàn)，差不多就是「一即是多」的底層能力。通過禮賢未來社區(qū)，我們可以感受到綠城的「一即是多」。未來，綠城的「多」，還會(huì)更多。

我們?cè)僦v個(gè)故事。綠城是最早開始實(shí)踐代建模式的房地產(chǎn)企業(yè)。2020年在港交所上市的「綠城管理控股」（9979.HK），是「中國(guó)代建第一股」。綠城的代建業(yè)務(wù)是怎么生長(zhǎng)出來的？對(duì)，一開始它是自然生長(zhǎng)出來的，而不是戰(zhàn)略規(guī)劃出來的。

2005年，綠城接手了杭州火車東站附近的一個(gè)拆遷安置房項(xiàng)目的代建工作。房地產(chǎn)開發(fā)是高位利潤(rùn)，安置房代建則幾乎是不賺錢的事情。最初，是社會(huì)責(zé)任感驅(qū)使綠城去做這件事。一開始，綠城沒想那么多，但種子一旦埋下，它就有可能發(fā)芽。

2008年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入周期性低谷，綠城也陷入困境。開發(fā)項(xiàng)目縮減，綠城的能力就過剩了。能力過剩，是裁撤團(tuán)隊(duì)，還是再找用武之地？在這種背景下，宋衛(wèi)平開始醞釀，如何讓代建成為中國(guó)房地產(chǎn)的一個(gè)可行模式。

2010年，綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司正式成立，這是中國(guó)第一家輕資產(chǎn)模式的房地產(chǎn)代建公司。在此之前，綠城以公益形態(tài)介入政府的安置房代建；在此之后，綠城開始承接商業(yè)代建項(xiàng)目，即為各種市場(chǎng)主體的商品房開發(fā)項(xiàng)目提供全程解決方案。現(xiàn)在我們國(guó)家已經(jīng)冒出了不少代建企業(yè)，但在2010年，成立代建公司是綠城一個(gè)極具創(chuàng)造性的商業(yè)構(gòu)想。作為上市公司的「綠城管理」，自有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來就一直保持逾20%的市場(chǎng)份額，穩(wěn)居行業(yè)第一。

你感受一下：綠城的超強(qiáng)代建能力是怎么來的？一開始是出于社會(huì)責(zé)任感，然后是在困境中醞釀出路，結(jié)果弄出了一個(gè)極具創(chuàng)造性的商業(yè)模式。通過綠城代建的案例，我們是不是對(duì)「一即是多」這項(xiàng)底層能力有了更多的感觸？對(duì)，「一」是專注，「多」是生長(zhǎng)，是水到渠成。

《詩詞歌賦有限公司：綠城產(chǎn)品哲學(xué)》

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主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科