11月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開(kāi)了全國(guó)城市更新工作推進(jìn)會(huì)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)要因地制宜、探索創(chuàng)新，著力在規(guī)劃、資金、運(yùn)營(yíng)、治理4個(gè)方面下功夫。

今年以來(lái)上海以“更新單元”為主要載體，密集發(fā)布了一系列城市更新項(xiàng)目規(guī)劃。展望“十五五”，這批項(xiàng)目將進(jìn)入成果轉(zhuǎn)化期。

未來(lái)幾年，伴隨著項(xiàng)目集中入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。從空間營(yíng)造邁向生活構(gòu)建，開(kāi)發(fā)企業(yè)也在著力通過(guò)功能轉(zhuǎn)換、業(yè)態(tài)升級(jí)與品質(zhì)提升，最終賦能存量資產(chǎn)的長(zhǎng)期可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

據(jù)克而瑞城更中心整理，截至2025年11月，上海以協(xié)議出讓方式成交的涉宅用地金額已達(dá)959.5億元，同比增幅達(dá)31%，約占全市土地出讓金總額的四成，且出讓地塊均為城市更新項(xiàng)目。11月規(guī)資局還新發(fā)布了3宗城中村改造地塊，將于后續(xù)陸續(xù)出讓，有望延續(xù)市場(chǎng)熱度。

今年以來(lái)通過(guò)風(fēng)貌遴選方式推進(jìn)的區(qū)籌地塊數(shù)量有所減少，而由市級(jí)平臺(tái)主導(dǎo)的城市更新地塊比例明顯上升。諸如東安新村、山壽里北里+新江灣城地塊、余慶里+浦東后灘地塊等項(xiàng)目，均先由市級(jí)平臺(tái)公司通過(guò)協(xié)議出讓方式獲得土地，其后再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行市場(chǎng)化出讓。

與之呼應(yīng)的是去年深圳也將城市更新職權(quán)從區(qū)級(jí)收至市級(jí)，龍華、羅湖兩區(qū)因原有政策不再適配，于今年廢止了相關(guān)區(qū)級(jí)城更政策。

可見(jiàn)在推進(jìn)層面，市級(jí)職權(quán)統(tǒng)籌能力持續(xù)強(qiáng)化，也使得近年來(lái)非公開(kāi)市場(chǎng)中多地塊捆綁、高總價(jià)與功能復(fù)合的城市更新項(xiàng)目不斷增加。

城市更新從過(guò)去聚焦局部、碎片化的問(wèn)題應(yīng)對(duì)，全面轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性與整體性的新階段。如今重點(diǎn)區(qū)域的商務(wù)樓宇類零星更新項(xiàng)目，也被納入了更新單元。在此體系下，除去統(tǒng)籌資源與行動(dòng)外，相關(guān)部門(mén)還會(huì)對(duì)單元片區(qū)實(shí)施一體化的綜合提升，涵蓋街區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、功能復(fù)合與空間優(yōu)化等多個(gè)維度。政府也鼓勵(lì)并推動(dòng)各類城市更新創(chuàng)新政策在更新單元內(nèi)先行先試。更新單元的設(shè)立，通過(guò)打破行政區(qū)劃的壁壘，將多個(gè)項(xiàng)目有機(jī)串聯(lián)，從而有效帶動(dòng)了整個(gè)片區(qū)的能級(jí)躍升與協(xié)同發(fā)展。

在此背景下，今年上海公布了一系列待更新單元，不僅數(shù)量創(chuàng)下新高，更覆蓋了市中心舊改、城中村改造、商務(wù)樓宇更新等多種類型，涉及范圍廣泛。其中59個(gè)城中村改造項(xiàng)目，占地面積近3萬(wàn)畝，前期改造投資規(guī)模達(dá)2100億元，將拉動(dòng)建安投資約1600億元。

來(lái)源：上海規(guī)劃資源

預(yù)計(jì)從明年起，這批項(xiàng)目將陸續(xù)轉(zhuǎn)入實(shí)施，相關(guān)地塊也將逐步推向市場(chǎng)。在上?！耙砸?guī)劃引領(lǐng)更新”的整體路徑下，開(kāi)發(fā)企業(yè)也需進(jìn)一步強(qiáng)化前置的運(yùn)營(yíng)思維，基于單元功能定位，明確客群、場(chǎng)景與產(chǎn)品等核心要素。

落實(shí)到具體地塊，目前公開(kāi)信息透露了虹口明年計(jì)劃出讓的7宗地塊。其中有6幅位于內(nèi)環(huán)內(nèi)的成熟區(qū)域，土地性質(zhì)較為純粹。值得關(guān)注的是，北外灘67街坊在規(guī)劃調(diào)整后，科研與住宅混合用地增加了約1.79公頃，而商業(yè)辦公混合用地則相應(yīng)減少約1.22公頃，功能配比持續(xù)優(yōu)化。

除上述地塊外，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前上海中心城區(qū)尚有52幅已明確的舊改地塊待出讓，規(guī)劃住宅體量約180萬(wàn)平方米，涵蓋黃浦喬家路、虹口昆明路以南、徐匯xh297A-06等較大體量的住宅項(xiàng)目，以及廈門(mén)路等風(fēng)貌類產(chǎn)品。其中約38幅地塊計(jì)劃于2026至2027年間集中推出，且多分布于黃浦、虹口、楊浦等重點(diǎn)區(qū)域。

自去年以來(lái)，單價(jià)12萬(wàn)以上的豪宅密集入市，上海高端住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)顯著加劇。今年下半年起，部分內(nèi)環(huán)內(nèi)及風(fēng)貌別墅項(xiàng)目也開(kāi)始出現(xiàn)市場(chǎng)分化現(xiàn)象。部分項(xiàng)目，截至目前網(wǎng)簽率表現(xiàn)平平。

究其原因，一方面同類產(chǎn)品集中供應(yīng)導(dǎo)致項(xiàng)目的區(qū)位稀缺性被稀釋；另一方面，項(xiàng)目也存在老盤(pán)新開(kāi)、產(chǎn)品界面不佳、總價(jià)過(guò)高等各種現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，使其難以支撐預(yù)期的高溢價(jià)，價(jià)值兌現(xiàn)面臨壓力。

為應(yīng)對(duì)去化問(wèn)題，在926住宅建筑新規(guī)指引下，上海涌現(xiàn)出多個(gè)通過(guò)城市更新釋放出來(lái)的突破產(chǎn)品：楓林-01更新單元安瀾上海通過(guò)將地下車庫(kù)抬升3.9米，中央庭院下挖6.8米，打造了上海首個(gè)“全域抬板”項(xiàng)目；真如翠谷的城市更新住宅項(xiàng)目則將花園會(huì)所置于南側(cè)公園地下，并與社區(qū)無(wú)縫銜接，形成一條長(zhǎng)度超過(guò)275米的景觀中軸。同時(shí)，戶型設(shè)計(jì)上也對(duì)陽(yáng)臺(tái)、面寬等進(jìn)行了全面優(yōu)化，實(shí)得率超90%，以提升居住舒適度。

可以預(yù)見(jiàn)，新規(guī)下未來(lái)幾年產(chǎn)品創(chuàng)新將持續(xù)深化：從架空層、風(fēng)雨連廊的加速普及，打造“第二會(huì)所”，到垂直公共空間的精細(xì)化場(chǎng)景營(yíng)造，從外立面材質(zhì)與設(shè)計(jì)的品質(zhì)提升，再到以環(huán)幕窗及陽(yáng)臺(tái)為代表的突破設(shè)計(jì)，共同構(gòu)成塑造產(chǎn)品差異化價(jià)值的關(guān)鍵路徑。

規(guī)劃引領(lǐng)、資源統(tǒng)籌，城市更新正逐步摒棄過(guò)去“改小區(qū)不改配套”的孤島式做法，轉(zhuǎn)向更加系統(tǒng)、可持續(xù)的發(fā)展路徑：以“多地塊捆綁”實(shí)現(xiàn)資源整合與資金平衡；以“多元化合作”構(gòu)建政府與市場(chǎng)化主體的協(xié)同格局；以“超配式產(chǎn)品”打造引領(lǐng)未來(lái)需求的高品質(zhì)空間。城市更新將成為“十五五”城市轉(zhuǎn)型的重要抓手。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強(qiáng)中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。