城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇/文

近期，國家發(fā)改委明確提出推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs向城市更新設(shè)施、酒店、體育場館、商業(yè)辦公設(shè)施等領(lǐng)域擴(kuò)圍，這一政策動(dòng)向引發(fā)了市場廣泛關(guān)注。

自2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來，我國REITs市場已初具規(guī)模，截至目前已發(fā)行REITs產(chǎn)品83只，總市值超過2000億元，覆蓋10個(gè)行業(yè)18種資產(chǎn)類型，但無論是發(fā)行速度還是資產(chǎn)類型，還是很難滿足當(dāng)前龐大的市場需求。此次擴(kuò)圍意味著REITs市場將迎來重大突破，尤其是與房地產(chǎn)密切相關(guān)的多個(gè)領(lǐng)域被納入，對(duì)正處于轉(zhuǎn)型深水區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)具有深遠(yuǎn)影響。

REITs擴(kuò)圍至城市更新、酒店及商業(yè)辦公設(shè)施等領(lǐng)域，并非簡單的金融產(chǎn)品豐富，而是基于宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型與金融風(fēng)險(xiǎn)化解的深層考慮。

從宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)看，當(dāng)前我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)中存在大量沉淀資產(chǎn)，尤其是在房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域。據(jù)測算，國內(nèi)主要城市存量物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值超過300萬億元，但資產(chǎn)流動(dòng)性嚴(yán)重不足。城市更新項(xiàng)目周期長、投資大，社會(huì)資本參與意愿低；酒店和商業(yè)辦公設(shè)施面臨需求結(jié)構(gòu)變化，資產(chǎn)價(jià)值被低估。通過REITs工具，可將這些沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資本，釋放出巨大的經(jīng)濟(jì)活力。

從房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型角度看，當(dāng)前房地產(chǎn)從“增量開發(fā)”轉(zhuǎn)向“存量運(yùn)營”已成為必然趨勢，這種轉(zhuǎn)型需要與之匹配的金融工具支持。REITs恰恰提供了“投融管退”的良性循環(huán)機(jī)制，為房企從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)檫\(yùn)營商提供了完整的商業(yè)模式閉環(huán)。

從化解金融風(fēng)險(xiǎn)角度看，房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿模式積累了顯著金融風(fēng)險(xiǎn)。REITs通過權(quán)益融資模式，有助于降低行業(yè)整體杠桿水平。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可通過發(fā)行REITs實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營，改善資產(chǎn)負(fù)債表，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。對(duì)于整個(gè)金融體系而言，REITs將不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)從銀行體系分散給更廣泛的市場投資者，提升了金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。

當(dāng)前我國REITs市場仍處于初級(jí)階段，相對(duì)于美國等成熟市場超過萬億美元的規(guī)模，我國REITs市場發(fā)展空間巨大。從已上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品表現(xiàn)看，市場認(rèn)可度較高，這為進(jìn)一步擴(kuò)容、提速奠定了良好基礎(chǔ)。從首批上市的倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)到近期將納入的城市更新、酒店等資產(chǎn)，REITs市場正沿著多元化軌道穩(wěn)步前行。

但穩(wěn)步之余，我們更應(yīng)看到加速發(fā)展的必要性和緊迫性。房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整期，企業(yè)急需向持有運(yùn)營轉(zhuǎn)型，加快REITs擴(kuò)容步伐，就是為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供最大助力。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的緊迫性，我們認(rèn)為，REITs擴(kuò)容步子可以再大一點(diǎn)兒。

在底層資產(chǎn)范圍上，一些關(guān)鍵領(lǐng)域還有突破空間。比如可將保障性租賃住房REITs擴(kuò)圍至長租公寓市場，為行業(yè)提供有效的退出渠道，吸引更多社會(huì)資本參與；當(dāng)前商業(yè)物業(yè)通過類REITs等方式已有一定證券化實(shí)踐，但標(biāo)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品仍然受限，可進(jìn)一步放開限制；醫(yī)院、學(xué)校、養(yǎng)老設(shè)施等具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的公共設(shè)施，也可以納入REITs的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)標(biāo)的。

2024年7月基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行階段以來，市場在規(guī)模、資產(chǎn)類型和制度建設(shè)上取得了顯著進(jìn)展，但是面對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和行業(yè)發(fā)展的迫切需求，步子還可以更大一些，速度可以更快一些。一是簡化審核流程，建立綠色通道。對(duì)符合條件的基礎(chǔ)資產(chǎn)，可建立REITs審核綠色通道，縮短審核周期，降低制度成本。特別是對(duì)租賃住房、城市更新等政策鼓勵(lì)領(lǐng)域，可優(yōu)先審核，快速推進(jìn)。

二是擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，鼓勵(lì)產(chǎn)品創(chuàng)新。在風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，可進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)城市和試點(diǎn)企業(yè)范圍，讓更多主體參與市場創(chuàng)新。同時(shí)鼓勵(lì)REITs產(chǎn)品創(chuàng)新，如不同資產(chǎn)類型的混合REITs、不同期限結(jié)構(gòu)的REITs產(chǎn)品等。

三是完善配套政策，破解制度障礙。REITs發(fā)展涉及稅收、法律、會(huì)計(jì)等多方面制度配套。需加快完善相關(guān)制度，特別是解決REITs重組階段的稅收中性問題，降低產(chǎn)品設(shè)立成本。

四是培育專業(yè)人才，加強(qiáng)投資者教育。REITs市場的健康發(fā)展需要大量專業(yè)人才和理性投資者。應(yīng)加強(qiáng)專業(yè)人才培養(yǎng)，同時(shí)開展投資者教育，引導(dǎo)市場理性投資。