“長(zhǎng)隆萬(wàn)博，真好看啊。”

前兩天，從南站回家路過(guò)漢溪大道，我和上海來(lái)的朋友都對(duì)萬(wàn)博夜景感嘆道。

隨著K11 S開(kāi)業(yè)，顏值審美這塊，港資房企是拿捏到位的。

從長(zhǎng)隆地鐵口的K11 S和時(shí)代芳華里，開(kāi)到萬(wàn)博地鐵口的敏捷、天河城、萬(wàn)達(dá)、四海城...

一路上是現(xiàn)代化CBD的燈紅酒綠。

老的規(guī)劃什么就不提了，聊點(diǎn)實(shí)際的數(shù)據(jù)和感受。

1）年客流量超過(guò)1億，日均客流量穩(wěn)定30萬(wàn)+；

2）國(guó)慶期間客流257萬(wàn)，春節(jié)期間客流261萬(wàn)，比去年多了80億，3年翻兩倍。

實(shí)際下來(lái)就是人人人人人人。

上下班通勤。

萬(wàn)圣節(jié)。

尤其是，在節(jié)假日的氛圍布置上，真的很出片、很吸引眼球。

個(gè)人認(rèn)為，除了天環(huán)外，廣州節(jié)假日做得最有創(chuàng)意的地方，就是番禺四海城了。

超級(jí)適合帶娃、帶女朋友來(lái)逛，我愿稱之為“萬(wàn)博天環(huán)”，番禺平替版，牌子上可能弱一點(diǎn)，但氛圍感絕對(duì)不輸，甚至更勝一籌。

上周，四海城從萬(wàn)圣節(jié)的暗黑骷髏南瓜變成了輕巧愉悅的圣誕節(jié)裝束，超級(jí)可愛(ài)的綠色圣誕老人上線。

還有適合游客打卡拍照的白色圣誕樹(shù)。

2025年的新年快樂(lè)招牌，也終于換成了2026年馬年的Happy New year。

以前，大家跨年、過(guò)節(jié)，喜歡去中華廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)，望著頭上的鐘表倒數(shù)。

相信很多廣州人都和我一樣的記憶，結(jié)束之后壓馬路走幾公里打車，或者干脆走回家。

現(xiàn)在，天環(huán)、廣州塔、四海城則承接住了新一代年輕人的熱愛(ài)。

走在漢溪大道，見(jiàn)到的絕大多數(shù)都是年輕人，所以即便人多，大家還是相對(duì)講道理。7號(hào)線、3號(hào)線、18號(hào)線帶來(lái)的客流都是偏年輕化的。

還有，新開(kāi)的K11 S把熟悉的藝術(shù)展安排上了。

長(zhǎng)隆萬(wàn)博在情緒價(jià)值這塊是給足的，萬(wàn)博是真的懂年輕人。

有一個(gè)朋友為了海景買南沙大平層，還是一樣經(jīng)常開(kāi)車來(lái)四海城玩。

他是這么說(shuō)的：“萬(wàn)博是離我最近，最擬人的商圈了?！?/p>

另一方面，是打造氛圍或者說(shuō)聚集效應(yīng)。

天河路之所以是天河路商圈，是融合了正佳、天河城、太古匯、天環(huán)等商場(chǎng)，無(wú)論想買啥這里都能滿足。

而白鵝潭之所以令人期待，也是因?yàn)槠湓谝?guī)劃上太古和萬(wàn)象是一起出現(xiàn)的，有了更大的高端遐想空間。

而長(zhǎng)隆萬(wàn)博在商業(yè)體量上，已經(jīng)做起來(lái)了，融合了各種形態(tài)的商業(yè)體，綜合商業(yè)體量接近150萬(wàn)方。

在規(guī)劃上，長(zhǎng)隆萬(wàn)博把寫(xiě)字樓、商業(yè)綜合體放在地鐵口，住宅規(guī)劃在地鐵站中間，也的確很有利于商業(yè)人流的聚集。

就像這一路漢溪大道開(kāi)過(guò)去，無(wú)論是從長(zhǎng)隆還是萬(wàn)博地鐵口出來(lái)，第一眼永遠(yuǎn)是商業(yè)，一個(gè)高端的城市界面。

從以前的長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)，到現(xiàn)在長(zhǎng)隆萬(wàn)博商圈。

可以說(shuō)，長(zhǎng)隆萬(wàn)博是近10年來(lái)廣州造城最成功的板塊。

爹不疼、娘不愛(ài)的萬(wàn)博，靠自己的努力翻身，企業(yè)名單中，海大、希音、TEMU、攜程、虎牙，萬(wàn)博幾家大公司基本都是民企。

接下來(lái)的長(zhǎng)隆萬(wàn)博還缺什么？

萬(wàn)象

而且，不是普通的萬(wàn)象，得是有點(diǎn)硬的萬(wàn)象，做番禺最靚的仔。

前面夸了那么多，接下來(lái)要講一下長(zhǎng)隆萬(wàn)博最大的問(wèn)題。

他不好逛

長(zhǎng)隆萬(wàn)博好玩、好看、好吃，無(wú)論是食肆消費(fèi)、體驗(yàn)式消費(fèi)、景觀等等，都是一個(gè)很好的商圈，但真的不那么好買東西。

作為一個(gè)萬(wàn)博?？?，我會(huì)這么排：

逼格：k11＞天河城＞四海城＞萬(wàn)達(dá)

好逛：天河城＞萬(wàn)達(dá)＞k11＞四海城

消費(fèi)：萬(wàn)達(dá)＞天河城＞四海城＞k11

氛圍：四海城＞k11＞天河城＞萬(wàn)達(dá)

無(wú)論是天河城、四海城，還是剛開(kāi)的K11 S，在品牌上并不那么給力。

K11 S的品牌，尤其是一層引入的部分主力店，有點(diǎn)沒(méi)襯起身價(jià)。

估計(jì)等悅府和耀勝業(yè)主入住后，會(huì)經(jīng)歷一輪洗牌，就像天河一樣。

說(shuō)回不好逛的問(wèn)題，有的店即便是有品牌了，選品也比較一般。

舉個(gè)例子，很難想象優(yōu)衣庫(kù)和ZARA，在萬(wàn)博F4中只有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有。作為萬(wàn)博商圈的初代商場(chǎng)，在品牌引入上，萬(wàn)達(dá)還是遙遙領(lǐng)先。

去年，長(zhǎng)隆萬(wàn)博也在發(fā)力首店，但實(shí)際效果也沒(méi)太發(fā)現(xiàn)變化。

那么，就只能靠萬(wàn)象來(lái)拉一拉消費(fèi)圈層了。

在房?jī)r(jià)5.5-7萬(wàn)/平的地方，現(xiàn)在的品牌還是有點(diǎn)拉了，商業(yè)品牌也應(yīng)該從當(dāng)初的剛需轉(zhuǎn)向改善。

除了品牌之外，長(zhǎng)隆萬(wàn)博商圈已經(jīng)完全搭建出來(lái)了，剩下還有不小的管理問(wèn)題了。

一個(gè)是電雞，漢溪大道沒(méi)有專門的電雞道，真是街上隨便亂飛，需要更直接的管理。

一個(gè)是擺攤，求求了，別一出地鐵口就是烤腸、鴨貨。

長(zhǎng)隆和萬(wàn)博地鐵口都深受其害。

這兩點(diǎn)，除了掉價(jià)之外，還切實(shí)影響生活和逛街體驗(yàn)，又危險(xiǎn)、又有味道、還堵路。

此外，還有佳創(chuàng)盛匯的地下空間，關(guān)系到萬(wàn)博的毛細(xì)血管，詳細(xì)踩盤戳→實(shí)探，停工多年！萬(wàn)博地下商業(yè)近30億起拍

正如我們之前所說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目背后有國(guó)資，也的確需要更有力的大手來(lái)盤活。