樓市雖然比較低迷，但有些散戶(hù)已經(jīng)以投資客的身份入場(chǎng)了。

很多人對(duì)此提出質(zhì)疑：房?jī)r(jià)還在跌跌不休，投資客此時(shí)入場(chǎng)投資，能賺到錢(qián)嗎？

其實(shí)，這些投資客是比較小眾的群體。

房產(chǎn)投資換了一種打法

去年我曾經(jīng)分析過(guò)一次，當(dāng)時(shí)杭州出現(xiàn)了一些投資客購(gòu)買(mǎi)市中心老破小的情況，他們主要看重的是這類(lèi)房子租金收益率較高、容易出租。

但站在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)回顧，從短期來(lái)看，去年在杭州買(mǎi)老破小的人應(yīng)該是被套住了。

過(guò)去一年杭州房?jī)r(jià)又跌了，尤其是今年四月份以來(lái)，杭州的二手房市場(chǎng)非常蕭條。

盡管租金收益率小幅提升，但關(guān)鍵問(wèn)題是房?jī)r(jià)跌了 15% 左右，短期看顯然是賠錢(qián)的。

不過(guò)如果放長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，比如五年后、十年后，去年在杭州買(mǎi)老破小的投資客大概率能獲得一份合理的收益。

前段時(shí)間，我又看到一則新聞：哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些投資客，他們同樣選擇投資市中心的老破小。

據(jù)新聞報(bào)道，他們買(mǎi)下老破小后重新裝修，按照租金收入計(jì)算，基本上十年左右就能收回成本，這意味著租金收益率高達(dá) 10%。

不過(guò)我估計(jì)新聞報(bào)道有點(diǎn)夸張，哈爾濱的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于杭州，尤其是作為東北城市，過(guò)去幾年房?jī)r(jià)下跌時(shí)間較長(zhǎng)，老破小的跌幅更大，其租金收益率較高，應(yīng)該是建立在房?jī)r(jià)大幅下跌的基礎(chǔ)上。

而且作為大城市，市中心的房子出租難度較小，如此看來(lái)，針對(duì)部分特定房源，租金收益率達(dá)到 5%-8% 是有可能的。

今天我們就來(lái)聊一個(gè)話(huà)題：如果暫時(shí)忽略房?jī)r(jià)漲跌，只關(guān)注租金收益率，是不是可以下手投資部分房產(chǎn)了？

租金收益率2%

我們先看一下相關(guān)數(shù)據(jù)，我一直有監(jiān)測(cè)全國(guó)主要城市的租金收益率。

下圖是全國(guó)一二線(xiàn)城市近期的住宅租金收益率，以及全國(guó) 50 個(gè)大中城市的總體租金收益率走勢(shì)。

2014 年高峰時(shí)，總體租金收益率達(dá)到 3% 左右，之后隨著房?jī)r(jià)大漲，租金收益率持續(xù)回落，2022 年跌到只有 1.8%，之后開(kāi)始慢慢回升，今年三季度回升到 2%。

過(guò)去幾年房?jī)r(jià)和房租都在下跌，但房?jī)r(jià)的跌幅遠(yuǎn)超過(guò)房租，這就導(dǎo)致租金收益率出現(xiàn)了回升。

目前 2% 的租金收益率算高還是算低？

肯定是明顯低于歷史平均值，更低于發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。

但我們可以將其與社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率相比，比如定期存款，目前利率也只有 1.5% 左右。

如此一來(lái)，2% 的租金收益率看似不高，但已經(jīng)超過(guò)了全社會(huì)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，也不算低了。

畢竟當(dāng)前處于低息時(shí)代，而且未來(lái)一兩年、三五年，咱們的利率大概率還會(huì)往下走。

部分城市租金收益率超3%

我們?cè)倏淳唧w城市的租金收益率。

全國(guó)一二線(xiàn)城市中，收益率較高的城市有：貴陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱（收益率 3.3%），烏魯木齊（3.2%），西寧（3.1%），長(zhǎng)沙（3%）。

這幾個(gè)城市中，除了長(zhǎng)沙是中部大城市之外，其他都是邊遠(yuǎn)地區(qū)、邊疆地區(qū)的省會(huì)城市。

這些城市房?jī)r(jià)水平較低，且作為大城市，人口總體保持增長(zhǎng)，租金收益率就顯得高一些。

而租金收益率較低的城市，都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部大都市：

深圳最低，只有 1.5%；北京、上海、南京、廈門(mén)、天津只有 1.6%；廣州、福州、青島只有 1.7%。

我們?cè)賮?lái)看一些典型的三線(xiàn)城市：

岳陽(yáng)最高，達(dá)到 3.3%（岳陽(yáng)作為中部地區(qū)的普通地級(jí)市，房?jī)r(jià)水平非常低，租金水平相對(duì)就顯得高了一些）；

洛陽(yáng) 2.7%，惠州 2.6%（均為中西部普通地級(jí)市）；

三亞只有 1.4%（三亞房?jī)r(jià)很高，是全國(guó)著名的度假區(qū)，租金也不低，但房?jī)r(jià)基數(shù)大導(dǎo)致收益率偏低）；

溫州 1.6%、泉州 1.7%（這兩個(gè)是東南地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線(xiàn)城市）。

總體來(lái)看，一線(xiàn)城市的租金收益率最低。

二線(xiàn)城市則分為兩類(lèi)，一類(lèi)是強(qiáng)二線(xiàn)城市，租金收益率也偏低；另一類(lèi)是普通二線(xiàn)城市（尤其是邊遠(yuǎn)地區(qū)的省會(huì)城市），收益率相對(duì)較高。

而大部分三四線(xiàn)城市的租金收益率要低于普通二線(xiàn)城市（尤其是省會(huì)城市）。

因?yàn)槿木€(xiàn)城市雖然房?jī)r(jià)更低，但人口流動(dòng)性較小，租房需求不是很旺盛；而普通二線(xiàn)省會(huì)城市房?jī)r(jià)偏低，且具有人口吸附力，務(wù)工、做生意的人較多，租房需求相對(duì)旺盛。

我們?cè)倩仡^看新聞中 “南方投資客去哈爾濱投資老破小” 的現(xiàn)象。

通過(guò)咱們的數(shù)據(jù)就能得到解釋?zhuān)汗枮I全市的租金收益率達(dá)到 4.3%，位居全國(guó)第一，如果是部分特定房源，收益率超過(guò) 5% 也是有可能的。

我的建議是：從長(zhǎng)期來(lái)看，投資房產(chǎn)要兼顧房子的升值性和租金收益率。

過(guò)去樓市行情好的時(shí)候，大家投資房產(chǎn)不看租金收益率，只看升值性和房?jī)r(jià)漲幅。

但展望未來(lái)十年、二十年，房?jī)r(jià)漲幅會(huì)遠(yuǎn)小于過(guò)去的十年、二十年，因此必須增加租金收益率的權(quán)重。

總體來(lái)看，在一線(xiàn)、二線(xiàn)城市中，選擇一些能夠兼顧升值性和租金收益率的城市，是可以做一些嘗試性、小體量的房產(chǎn)投資的。