編者按

從2021年10月起，本公號(hào)開設(shè)“深耕?微分享”專欄，主要刊登兩級(jí)法院法官在日常辦案中通過思考、摸索總結(jié)出來的審判思路、規(guī)律、經(jīng)驗(yàn)、技巧等，以期對(duì)其他審判人員或辦理同類案件有參考價(jià)值和借鑒意義，同時(shí)歡迎法律共同體及法律愛好者留言參與討論。

本期嘉賓

房屋買賣合同糾紛不僅涉及當(dāng)事人的重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益，還往往關(guān)系社會(huì)秩序穩(wěn)定。司法實(shí)踐中，房屋買賣類糾紛關(guān)系紛繁復(fù)雜，需要法官運(yùn)用穿透式思維探尋合同背后的法律關(guān)系，進(jìn)而判定合同成立及效力問題。

此外，該類糾紛常會(huì)涉及到違約責(zé)任的認(rèn)定，需要深究案件細(xì)節(jié)，從事實(shí)、法律及價(jià)值衡平方面綜合進(jìn)行判定，以期通過個(gè)案中實(shí)現(xiàn)的公平正義，有效引導(dǎo)當(dāng)事人誠信守約，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

合同類型的審查：

準(zhǔn)確識(shí)別合同背后隱藏的法律關(guān)系

房屋買賣合同糾紛中，當(dāng)事人提交的合同雖然名為房屋買賣合同或商品房銷售合同，但“眼見未必為實(shí)”，隨著案件審理進(jìn)程的推進(jìn)，抽絲剝繭，浮出水面的真實(shí)案情往往與合同表面顯示的并不一致。

部分房屋買賣實(shí)為以房抵債而來，需要結(jié)合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第二十七條、第二十八條，區(qū)分系清償型以物抵債合同還是擔(dān)保型以物抵債合同，進(jìn)而適用不同的審判路徑判定合同效力以及合同履行。

部分糾紛名為房屋買賣，實(shí)為借貸或擔(dān)保等其他法律關(guān)系。此時(shí)需要結(jié)合合同結(jié)構(gòu)、購房款交付、房屋占有使用情況以及實(shí)際履行情況與合同約定的匹配度等細(xì)節(jié)，進(jìn)一步審查房屋買賣合同是否系雙方通謀虛偽的意思表示。如涉及以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為，其效力應(yīng)依照《民法典》第一百四十六條的規(guī)定，依照有關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行處理。

合同成立的審查：

探尋真意與形式要件的平衡

意思表示系民事法律行為的核心要素。審查合同是否成立，是處理房屋買賣合同糾紛的邏輯起點(diǎn)。審理中，應(yīng)仔細(xì)辨別當(dāng)事人意思表示是否真實(shí)、一致。

例如，買賣雙方通過中介簽訂了《購房意向書》，買方支付了定金20萬元，但隨后賣方拒絕簽訂正式買賣合同。該案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于《購房意向書》的性質(zhì)是預(yù)約合同還是本約合同。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定，當(dāng)事人簽訂《購房合同》后，如果具備了商品房買賣合同的主要條件，且其他內(nèi)容不違反國家法律、行政法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。如合同已約定房屋總價(jià)、付款方式、過戶時(shí)間等房屋買賣的核心條款，并且載明“本意向書與正式合同具有同等法律效力”等類似條款，據(jù)此可以認(rèn)定該意向書構(gòu)成房屋買賣合同，而非簡(jiǎn)單的意向協(xié)議。

合同效力的審查：

合法性判斷與利益衡平

合同成立不代表合同必然有效。對(duì)于合同效力的審查，根據(jù)《民法典》第一百四十三條及第一百五十四條的規(guī)定，需從當(dāng)事人是否具備民事行為能力、意思表示、是否違法或違背公序良俗及是否存在行為人與相對(duì)方惡意串通等方面進(jìn)行審查。

主體方面，如限制民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同，法定代理人同意或追認(rèn)，合同有效。反之，法定代理人不同意，一般認(rèn)定合同無效。也可以通過代理人對(duì)限制民事行為能力人簽約行為是否知曉，比如相關(guān)微信聊天記錄、帶看房屋、收款行為、滌除抵押權(quán)等進(jìn)一步判定法定代理人對(duì)限制民事行為能力人的該行為是否同意，以防法定代理人惡意悔約。對(duì)于無權(quán)代理人以被代理人名義訂立的合同，合同效力可以依照《民法典》第五百零三條，如被代理人已經(jīng)開始履行合同義務(wù)或者接受相對(duì)人履行的，視為對(duì)合同的追認(rèn)。

另外，實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)簽訂合同的主體非登記的房屋所有權(quán)人或權(quán)利人之一的情況。對(duì)于該類合同的效力，根據(jù)《民法典》第五百九十七條之約定，因出賣人未取得處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，買受人可以解除合同并請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。基于處分行為與負(fù)擔(dān)行為的二分原則，該類合同如無其他無效情形，應(yīng)認(rèn)定為有效。

但如買受人在訴訟中主張繼續(xù)履行合同，協(xié)助房屋所有權(quán)人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，如未簽約的房屋所有權(quán)人明確不同意出售該房屋，應(yīng)向原告釋明，合同繼續(xù)履行存在障礙，可主張解除合同并請(qǐng)求行為人承擔(dān)違約責(zé)任。

來源：惠山法院

編輯：趙偉

審核：朱紅金

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