“建造規(guī)范上，高層住宅需設(shè)置防煙樓梯間、避難層，而超高層建筑需每50米設(shè)一層，公共區(qū)域強(qiáng)制配備火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)；與此同時，高層需采用耐火極限≥3小時的防火墻分隔防火分區(qū)，疏散寬度按‘百人指標(biāo)’核算。”

文 /巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

“我太心痛了，那么多鄰居、朋友……我已經(jīng)不知道怎么辦了……”

火場的濃煙似乎隔著屏幕都能撲面而來，接受采訪的65歲江先生分外悲痛，和他同樣揪心的，是在屏幕前守著消息的所有人。

11月26日下午14時51分，中國香港大埔宏福苑發(fā)生火災(zāi)，不到四個小時后，火警升為5級，僅次于香港火警六個級別中最嚴(yán)重的“災(zāi)難級”。

很多人從下午開始陸陸續(xù)續(xù)收到新聞推送，看著視頻里火光沖天，7棟大樓的窗戶像被火撕開的傷口，火舌不斷往外卷，黑煙被風(fēng)推著涌出樓體，幾乎遮住半邊天。而所有人的目光，都鎖定在滾滾黑煙背后的每一條生命上。

香港，大埔宏福苑火災(zāi)現(xiàn)場

據(jù)央視報(bào)道，截至27日22點(diǎn)45分，火災(zāi)累計(jì)造成至少75人死亡，包括一名殉職消防員，另有77人受傷、二百多人失蹤。此外，四座大廈已滅火、三座大廈火勢已受控制。

這場火災(zāi)是繼2008年旺角嘉禾大廈大火后，香港特別行政區(qū)成立以來第二宗五級火警，亦是自1948年石塘咀永安公司倉庫大火以來香港最多人傷亡的火災(zāi)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)的第一感受是震驚，“最開始以為是一次普通的火災(zāi)，后來看了視頻和傷亡的情況，感到非常震驚和痛心。有時候我們住酒店，發(fā)生警報(bào)，人都非常害怕，更何況這么大的火。”

多年研究房地產(chǎn)的他很快就聯(lián)想到一個老生常談的命題——高層住宅安全隱患。

根據(jù)《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》，建筑高度大于27米的為高層住宅建筑；另據(jù)中國《民用建筑設(shè)計(jì)通則》，建筑高度超過100米時，不論住宅或公共建筑均為超高層建筑，也就是我們常說的“摩天大樓”。

宏福苑接近后者，8棟大樓均為31層，高度超過90米。

建造規(guī)范上，高層住宅需設(shè)置防煙樓梯間、避難層，而超高層建筑需每50米設(shè)一層，公共區(qū)域強(qiáng)制配備火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)；與此同時，高層需采用耐火極限≥3小時的防火墻分隔防火分區(qū)，疏散寬度按“百人指標(biāo)”核算（如高層辦公建筑為1.00米/百人），此外，電梯需具備消防電梯功能。

這意味著，理論上在防火方面，超高層住宅應(yīng)已盡可能做到“防患于未然”，那么一場大火何以至此？

許多人一邊等著信息更新，一邊不禁發(fā)出追問。更有一些本身就是高層住宅居民，此刻也在擔(dān)心，自己住的房子，是否也缺乏抗風(fēng)險能力？當(dāng)遭遇這樣的天災(zāi)和人禍，又該如何處理？

綜合媒體的消息，我們總結(jié)本次事件中的幾個關(guān)鍵點(diǎn)，作為尋根探源的基本線索。

??第一，高樓，起火容易救火難。

高層建筑，由于建筑物內(nèi)部和外部空氣存在溫度差和密度差，極易引發(fā)“煙囪效應(yīng)”。

所謂“煙囪效應(yīng)”，是指戶內(nèi)空氣沿著垂直坡度的空間向上升或下降，造成空氣加強(qiáng)對流的現(xiàn)象，好比一棟高樓變成了一個“豎著的風(fēng)道”。當(dāng)著火時，煙氣通過樓梯間、管道井、玻璃幕墻縫隙等部位以3-4m/s的速度豎向蔓延，可以將整個建筑物迅速引燃。

加上宏福苑所處區(qū)域靠海，風(fēng)力大、每棟樓間距很小，火勢極易蔓延，且存在復(fù)燃情況。

煙囪效應(yīng)示意圖與宏福苑大廈平面圖

圖源：小紅書

與此同時，因?yàn)楦邔拥木壒剩谕鈸渚纫埠芾щy。視頻中，消防云梯對著大樓噴水，猶如在汪洋火海中噴入一股溪流，效果極其有限。

根據(jù)香港消防處官網(wǎng)公布的車輛資料，目前香港消防系統(tǒng)應(yīng)對高層火災(zāi)主要依賴兩款核心設(shè)備?，F(xiàn)役主力的“旋轉(zhuǎn)臺鋼梯車”其理論作業(yè)高度為56米，這也是目前香港消防處擁有的最高作業(yè)能力的地面裝備。另一款常見的“油壓升降臺”車輛，雖然配備了消防水泵及1000升的水缸，但在高空救援能力上較為有限，其官方標(biāo)定的最大救援高度僅為16米。

香港大埔區(qū)宏福苑的火災(zāi)現(xiàn)場

按照通常的住宅層高計(jì)算，16米的油壓升降臺僅能觸及5層至6層的高度；即便是極限高度56米的旋轉(zhuǎn)臺鋼梯車，也僅能覆蓋18層至19層的高度。這就留出了至少13層的“救火真空地帶”。

目前，我國大多數(shù)消防車的有效救援高度為50多米，消防云梯最高工作高度可達(dá)101米（約30層），但后者數(shù)量稀少，全國范圍內(nèi)僅有40臺。

光有云梯也不夠，裝載云梯的車重量、體積巨大，如果起火區(qū)域道路狹窄、消防通道被占用，甚至可能出現(xiàn)難以通過的問題。上海央法律師事務(wù)所首席合伙人常東岳告訴我們一個細(xì)節(jié)——宏福苑小區(qū)樓間距不足15米，消防車無法抵近作業(yè)，消防通道明顯存在設(shè)計(jì)缺陷。

據(jù)央廣網(wǎng)報(bào)道，近年來，全國的高層建筑火災(zāi)呈逐年上升趨勢，今年前8個月已經(jīng)達(dá)到了3.6萬起，超過了2023年全年的總和。

??第二，老樓，處處易燃物。

四川省民生實(shí)事監(jiān)督聯(lián)絡(luò)員、老舊小區(qū)資深觀察者劉俊告訴小巴，國內(nèi)老舊小區(qū)發(fā)生火災(zāi)的情況比較多，原因包括雜物隨意堆放；電梯線路私拉亂接；耐火性材料等級偏低、防火性減少；消防設(shè)施維護(hù)不到位；60歲以上人口占比越來越高，很難及時發(fā)現(xiàn)火災(zāi)等。

此外，恰恰因?yàn)槭抢蠘?，在火?zāi)發(fā)生前，宏福苑正在進(jìn)行“大維修”。宏福苑建成于1983年，屬于香港地區(qū)第一代居屋，已有42年樓齡，單戶最大面積為44.9平方米，2024年7月，宏福苑由宏福苑業(yè)主立案法團(tuán)啟動大維修，至今已動工1年零4個月。根據(jù)維修時間表，原計(jì)劃于2026年3月至6月陸續(xù)拆網(wǎng)拆棚。

因此，當(dāng)起火時，除了高樓特殊的結(jié)構(gòu)，還有樓外包括竹制腳手架、外墻保護(hù)網(wǎng)、塑料布等大量易燃施工材料，成為火勢加劇的“幫兇”。

香港消防處在撲救時就發(fā)現(xiàn)了兩處異常：其一，這些物料著火后的蔓延程度，較一些合規(guī)格物料更猛烈、蔓延更快；其二，香港警方發(fā)現(xiàn)宏福苑一棟未受火災(zāi)波及的大廈，每層電梯大堂窗外都有發(fā)泡膠包封，易燃且可能加速火情蔓延。

事實(shí)上，因類似原因而出現(xiàn)的災(zāi)情在世界各地已屢次發(fā)生。2017年，倫敦格蘭菲爾塔24層公寓火災(zāi)，外墻包裹符合英國標(biāo)準(zhǔn)但存在易燃風(fēng)險的物料，導(dǎo)致火勢迅速蔓延，最終造成79人死亡，是英國二戰(zhàn)后最嚴(yán)重的火災(zāi)事故；同年，迪拜86層的火炬大廈著火，大廈外墻的易燃材料令火勢迅速蔓延……

2017年，迪拜火炬大廈著火

??第三，逃生與防火，配套不足。

當(dāng)救援云梯無法到達(dá)或覆蓋的高層，居民只能依賴內(nèi)部逃生與防火設(shè)施，垂直疏散路徑只能依賴樓梯間。

即便是老舊樓層，也有一系列加固改造舉措以預(yù)防火情。嚴(yán)躍進(jìn)介紹了以下四種常見的舉措：

1.進(jìn)行消防設(shè)施升級，更換老舊噴淋系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警裝置，確保設(shè)備完好率≥98%；

2.加固結(jié)構(gòu)，對承重墻裂縫、梁柱變形進(jìn)行修復(fù)，每兩年進(jìn)行一次結(jié)構(gòu)安全復(fù)檢；

3.優(yōu)化疏散通道，清理雜物、增設(shè)智能疏散指示系統(tǒng)，確保疏散時間≤3分鐘；

4.外墻保溫材料更換，采用A級不燃材料并設(shè)置防火隔離帶，降低火勢蔓延風(fēng)險。

但這部分配套顯然有所缺失。據(jù)港媒報(bào)道，多位居民表示，火災(zāi)發(fā)生時，警鈴“從頭到尾沒響過”，物業(yè)公司也沒通知大家疏散，全靠鄰居自發(fā)逐家逐戶拍門通知。居民Karl提到，社區(qū)以前會定期測試火警警鈴，但今年至今都沒聽說進(jìn)行過測試。

不過，每日經(jīng)濟(jì)新聞提及，宏福苑業(yè)主立案法團(tuán)第十二屆管理委員會在去年10月舉行過火警演習(xí)暨消防安全講座，其中第一項(xiàng)安排就寫道“消防警鐘輪流鳴響，每座約30秒”。這次火情中為何以上舉措沒能奏效，尚待官方進(jìn)一步調(diào)查落實(shí)。

《第一財(cái)經(jīng)》則報(bào)道，早在火災(zāi)發(fā)生前，宏福苑相關(guān)社群中，已經(jīng)有居民在討論施工的防護(hù)材料是否存在消防隱患，群組中還有人發(fā)帖稱，自己在去年就向勞工處反映過消防隱患問題，得到的答復(fù)是，“根據(jù)現(xiàn)時勞工處所執(zhí)行適用于建筑地盤的安全條例中，并沒有涵蓋關(guān)于棚網(wǎng)或任何物料的阻燃標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

??第四，預(yù)警，風(fēng)險前置。

上海正策律師事務(wù)所律師董毅智從法律視角出發(fā)，他認(rèn)為，整體而言，此次火災(zāi)暴露出的并非單一環(huán)節(jié)的問題，而是管理體系、行業(yè)監(jiān)管與應(yīng)急組織能力的系統(tǒng)性失效。

他指出，香港現(xiàn)行的建筑安全條例存在明顯漏洞，如并未對竹棚制定強(qiáng)制性的阻燃標(biāo)準(zhǔn)。屋宇署、勞工處等監(jiān)管機(jī)制之間長期存在推諉，官僚主義與形式化監(jiān)管普遍存在。這使得在突發(fā)事件面前，即便消防部門全力搶救，也難以抵擋因系統(tǒng)性缺位導(dǎo)致的火勢迅速蔓延。

鮑樂東律師認(rèn)為，香港在應(yīng)急處理方面能力很強(qiáng)，但在風(fēng)險前置管理方面仍有改善空間。此次火災(zāi)暴露出的主要問題包括：建筑維護(hù)工程的施工管理與材料審查不夠嚴(yán)格，監(jiān)管流程存在漏洞，老舊住宅在維修過程中未充分考慮消防風(fēng)險等問題。

火災(zāi)發(fā)生后，香港特別行政區(qū)行政長官李家超表示，警務(wù)處、消防處已成立專責(zé)小組全面調(diào)查火災(zāi)，房屋局的獨(dú)立審查組則會調(diào)查建筑物的外墻保護(hù)材料是否符合認(rèn)可阻燃標(biāo)準(zhǔn)。

香港廉政公署表示，已成立項(xiàng)目小組，就大埔宏福苑大維修工程可能涉及貪污等展開全面調(diào)查。

目前，現(xiàn)場的滅火救援工作仍在緊張地進(jìn)行，其他相關(guān)的后續(xù)工作也已展開。

首先是安撫受難的香港市民。香港特區(qū)行政長官李家超表示，27日晚即時向?yàn)?zāi)民派發(fā)每戶1萬港元應(yīng)急補(bǔ)助金，并投入3億港元成立大埔宏福苑援助基金，7時后開始接受捐款。

截至11月27日晚，社會各界賑災(zāi)捐款已經(jīng)超過一億港元，而來自企業(yè)的捐款目前已累計(jì)超4億港元。

隨后是保險賠償。中國太平保險（香港）有限公司承保了宏福苑維修工程項(xiàng)目的建筑工程全險、建筑雇員賠償保險，業(yè)主立案法團(tuán)第三者責(zé)任險以及財(cái)產(chǎn)全險、公眾責(zé)任險，并承保了部分住戶的家居保險、家傭險。

太平香港表示，將按照保險合約，“能賠快賠、應(yīng)賠盡賠、合理預(yù)賠”。

前事不忘，后事之師，這場發(fā)生在香港的大火，對于同樣擁有海量高層建筑、正在進(jìn)行城市更新與老舊小區(qū)改造的內(nèi)地而言，無疑敲響了一記震耳欲聾的警鐘。那么它會給我國未來的老舊小區(qū)更新尤其是新建高層的設(shè)計(jì)與規(guī)范，帶來哪些啟示？普通居民該如何自我保護(hù)，事故發(fā)生后，又該如何維權(quán)？

帶著這些問題，我們采訪了多位律師和房地產(chǎn)領(lǐng)域的專家，看看他們的實(shí)操建議吧。

大頭有話說

劉俊

四川省民生實(shí)事監(jiān)督聯(lián)絡(luò)員

老舊小區(qū)資深觀察者

今年，我國政府在大力推行先做體檢、再做城市更新的理念，即不體檢不更新。截止今年11月，全國已經(jīng)有297個地級以上的城市和150多個縣級市開始城市體檢。

體檢的重點(diǎn)，集中在群眾身邊的急難愁盼問題，以及制約城市承載力與可持續(xù)發(fā)展的突出短板。例如，在住房領(lǐng)域，最重要的指標(biāo)之一便是結(jié)構(gòu)安全隱患，需要通過體檢進(jìn)一步細(xì)化并逐項(xiàng)排查，包括違規(guī)加建的懸挑飄窗、住宅內(nèi)部拆改承重墻體、底商及地庫存在的違規(guī)拆柱行為等。

現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)的“四好”建設(shè)，老舊房子的發(fā)展方向就是好房子，圍繞安全、舒適、綠色、智慧這幾個要點(diǎn)來做。

當(dāng)前，老舊小區(qū)占據(jù)著城市最核心的地段，周邊的配套完善，會不斷吸引新購房者。評價一個老舊小區(qū)的安全系數(shù)，我的看法是，一是看物業(yè)公司，它直接影響管理水平和安全系數(shù)，相較來說，高層住宅的物業(yè)覆蓋率更高，比如四川高層住宅都有物業(yè)管；二是看房齡。

張波

58安居客研究院院長

“十五五” 期間，老舊小區(qū)更新和體檢將聚焦住房、小區(qū)、街區(qū)三個關(guān)鍵維度。在火災(zāi)預(yù)防層面，會強(qiáng)化安全設(shè)施更新改造，重點(diǎn)排查消防通道堵塞、消防設(shè)施失效、以及應(yīng)急照明、疏散指示缺失等問題，并同步評估微型消防站配置與維護(hù)情況，還可能在更多小區(qū)的樓梯間、公共走道加裝簡易自動噴水系統(tǒng)與應(yīng)急照明，將普通木門更換為常閉式防火門，同時拓寬消防車道4米以上，樓棟外墻增設(shè)消防救援窗等等。對此，我們要積極響應(yīng)，多多支持相關(guān)工作。

對于個人而言，一定要避免僥幸心理?；馂?zāi)看似離大家很遠(yuǎn)，但一次就可能產(chǎn)生非常嚴(yán)重的后果，所以一定要做到不私占疏散通道、不關(guān)閉消防設(shè)施、不將電動車入戶充電，這些行為看似讓自己方便，實(shí)則是火災(zāi)的最大隱患。

此外，要主動學(xué)習(xí)火災(zāi)逃生技能。有些技能可能一輩子用不上，但一定要會，火災(zāi)逃生技能就是其中之一。我們要熟悉自家樓棟的疏散樓梯位置、避難層位置，通過科普視頻，用心掌握包括低姿捂鼻在內(nèi)的逃生技巧（火災(zāi)中煙霧是主要?dú)⑹郑妥丝蓽p少吸入有毒氣體），有機(jī)會也可以參加社區(qū)或單位組織的各類消防演練。

白小姐

“白袍翁”公眾號聯(lián)合創(chuàng)始人

上海樓市意見領(lǐng)袖

核心城市核心地段的高層住宅，因土地利用率高、視野開闊等優(yōu)勢，房價可能高于周邊低層普通住宅。不過，近年塔樓和超高層的成交明顯走低，社會各界普遍意識到老舊高層存在電梯老化、后期維護(hù)糾紛多、拆遷難度大等問題，而低層住宅出行便利、適合老年群體需求，在人口老齡化趨勢下反而更受市場推崇。

房子也是一個消耗品，會折舊。老高層沒有拆遷的預(yù)期，如果不是硬性條件不足，改善買家最好避免入手超高層或者老齡塔樓。不光是今天熱議的火災(zāi)問題，常見的還有電梯保養(yǎng)，滲水維修，老化處理，電網(wǎng)問題方面都會出現(xiàn)麻煩，并且會越來越糟糕。

鮑樂東

上海瀾亭（杭州）律師事務(wù)所主任

浙商研究院浙商傳承研究中心副主任

在這類災(zāi)害中，主要涉及住宅火災(zāi)保險、物業(yè)或施工方的公眾責(zé)任保險、施工單位的第三者責(zé)任保險以及針對傷亡人員可能提出的人身損害賠償請求。居民應(yīng)盡快通知保險公司備案，獲取消防及警方的調(diào)查資料，必要時通過律師或業(yè)主代表向物業(yè)或施工方發(fā)出責(zé)任通知。如果確認(rèn)有不合規(guī)材料或施工管理問題，可以依法發(fā)起索賠，并向相關(guān)部門申請啟動調(diào)查程序。

從法律和監(jiān)管角度看，我認(rèn)為未來可以采取以下措施避免類似悲劇的發(fā)生：

◎首先，高層建筑外墻施工材料應(yīng)實(shí)行強(qiáng)制備案和阻燃檢測，明確禁止在高層使用未處理的竹材作為腳手架。

◎其次，老舊建筑維修工程應(yīng)納入專項(xiàng)審批流程，并要求按《建筑物條例》《消防條例》等法規(guī)進(jìn)行風(fēng)險評估。

◎第三，監(jiān)管部門應(yīng)建立施工材料適用范圍數(shù)據(jù)庫，將高風(fēng)險材料列入限制名單。

◎最后，在工程開始前應(yīng)制定可執(zhí)行的火災(zāi)疏散和應(yīng)急方案，高密度城區(qū)在應(yīng)急救援時存在天然限制，防火措施應(yīng)提前介入，而不是僅依賴事故發(fā)生后的救援效率。

常東岳

上海央法律師事務(wù)所首席合伙人

老舊小高層在日常維護(hù)或施工時發(fā)生火情，通常會牽扯到業(yè)委會（全體業(yè)主）、物業(yè)（管理人）、實(shí)際使用人（承租人等）、街道辦/社區(qū)居委會四類主體，這四類主體各自的安全保障義務(wù)可以根據(jù)“誰所有、誰使用、誰管理、誰監(jiān)管”區(qū)分，遵循“原因力”規(guī)則進(jìn)行判斷。

簡言之：火起于內(nèi)，先看業(yè)主、使用人、物業(yè)誰違反了“保證消防設(shè)施能用、通道能走”的義務(wù)；火困于外，再看是誰把救援通道“變窄”；若道路寬度、上空凈高、轉(zhuǎn)彎半徑等先天不符合消防要求，則追溯到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、驗(yàn)收環(huán)節(jié)。

薛清和

智本社社長

首席中心宏觀戰(zhàn)略研究所副所長

對這一災(zāi)難事件更深層次的反思是，香港和內(nèi)地城市為何在消防安全無法保障的情況下建設(shè)了如此大規(guī)模的超高層住宅，背后的問題是土地制度：土地分配不合理，土地利用率低，住宅用地稀缺而昂貴，住宅建筑被迫向上發(fā)展。一方面我們需要控制高層建筑、超高層建筑的建設(shè)，另一方面更重要的是優(yōu)化土地制度，提高土地使用效率和分配公平性。

參考資料：

1.《直擊香港大埔火災(zāi)：火勢已受控，預(yù)計(jì)救援行動將持續(xù)至黃昏》，界面新聞，2025.11

2.《香港大埔火災(zāi)外墻防護(hù)網(wǎng)疑未達(dá)標(biāo)，廠家：不認(rèn)識承建商》，第一財(cái)經(jīng)，2025.11

3.《火勢蔓延過快，發(fā)現(xiàn)兩個“不尋?！保∠愀刍馂?zāi)最新情況》，央視網(wǎng)，2025.11

4.《撲救難、蔓延快 如何加強(qiáng)高層建筑消防安全？國家消防救援局回應(yīng)》，央廣網(wǎng)，2025.11

5.《香港奪命大火小區(qū) 曾卷入3.3億港元維修糾紛》，財(cái)新，2025.11

6.《親歷香港宏福苑火災(zāi)，有居民說“沒聽到警鈴響”；有學(xué)生說“聽到媽媽尖叫后失聯(lián)”》，每日經(jīng)濟(jì)新聞，2025.11

7.《香港大火8棟樓同時維修逾一年　居民：警鈴根本沒響、靠群組與敲門通報(bào)逃生》，太報(bào)，2025.11

8.《香港大火為老舊樓宇敲響警鐘，高層火災(zāi)救援是“世界級難題”》，第一財(cái)經(jīng)，2025.11

9.《太平香港：承保了宏福苑相關(guān)保險，應(yīng)賠盡賠》，界面新聞，2025.11

10.《香港大埔火災(zāi)救援：無人機(jī)如何才能真正解決高空滅火難題？》，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2025.11

本篇作者| 蔣紫涵|采訪|林波、溫若梅

主編|何夢飛|圖源|VCG、網(wǎng)絡(luò)