根據(jù)傳統(tǒng)租賃市場的淡旺季規(guī)律，10月份上海租房市場已進(jìn)入淡季，相關(guān)數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)，例如上海租房房租CPI同比呈現(xiàn)負(fù)增長，租金整體呈現(xiàn)下行趨勢。與此同時(shí)，上海租房市場的政策環(huán)境正不斷優(yōu)化，保障性租賃住房建設(shè)加快推進(jìn)，政策支持力度持續(xù)加大，保租房項(xiàng)目集中入市，資本也頻頻布局這一領(lǐng)域，顯示出市場仍具備相當(dāng)?shù)臒岫群臀ΑＣ鎸ι虾Ｗ夥渴袌龆嘀黧w、多邏輯并存的復(fù)雜局面（如險(xiǎn)資注重長期穩(wěn)定收益，地產(chǎn)商關(guān)注開發(fā)周期與回報(bào)，城投則注重保障性住房建設(shè)等），要想理清其大致脈絡(luò)，我們可以借助以下三個關(guān)鍵指標(biāo)來進(jìn)行定位和解析：上海租賃議價(jià)幅度、上海主流坪效價(jià)格段、上海住宅租售比。

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上海租賃議價(jià)幅度遠(yuǎn)高于去年同期

從近12個月上海租賃成交價(jià)格及議價(jià)幅度來看，雖然旺季成交價(jià)格被拉高，但整體租金趨勢下行，議價(jià)幅度也逐漸走高（租賃住宅議價(jià)幅度是指當(dāng)月成交價(jià)相比于掛牌價(jià)減少的百分比），如10月租賃房源議價(jià)幅度上升至8.31%，遠(yuǎn)高于去年同期的7.13%，可見租賃市場整體并不樂觀，隨著租賃市場進(jìn)入冬季，11月、12月的議價(jià)幅度將進(jìn)一步走高，租賃市場下行調(diào)整壓力加大。

2

10月上海租房市場成交以單人剛需為主

從10月租房市場成交價(jià)格段來看，租金坪效在1至3元/平/天的房屋源成交占比達(dá)到62.2%（以30平米建筑面積來算，月租金在900-2700之間），再結(jié)合掛牌量來看，1-3元/平/天價(jià)格段的房源同樣是主流，占比為51.1%，但掛牌沒有消耗的快，可見低總價(jià)的剛需房源更受歡迎。再分析此價(jià)格段的結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)，相比9月份50平以下小面積、一居室占比提升，可見三季度的陪讀租房行情基本結(jié)束，10月租房客群主要以單人剛需為主。

3

10月上海住宅租售比繼續(xù)上漲

10月上海住宅的租金、售價(jià)環(huán)比均微跌，但是售價(jià)下跌幅度更大，租金收益率略有上漲，達(dá)到1.7%。其中5年以內(nèi)的次新房租金收益率最低約1.4%，5年以上的住房租金收益率在1.6%-1.8%之間，5-10年、20年以上的房齡租金收益率最高。

從行政區(qū)來看，上海各區(qū)的平均租金收益率普遍在1.8%以下，主要集中在1.6-1.7%，青浦區(qū)租售比最高，達(dá)到2.0%，主要由于青浦區(qū)此前受華為搬遷的拉動，租金明顯上漲，但后市隨著華為5800套人才公寓的入市，青浦租金下跌的可能性增強(qiáng)，租售比也會微降。市區(qū)老舊小區(qū)、動遷密集的板塊具備低房價(jià)、租賃活躍的特征，租金收益率較高，而遠(yuǎn)郊區(qū)域房價(jià)低、如果具有產(chǎn)業(yè)支撐帶來穩(wěn)定租賃需求，則租金收益率較高。

結(jié)合這三個指標(biāo)，我們可以看出上海目前住房租賃市場議價(jià)幅度明顯上漲，整體租金調(diào)整下行壓力增大，但結(jié)構(gòu)性上低總價(jià)小面積消耗最快，大戶型、改善型未來幾個月淡季價(jià)格面臨的調(diào)整壓力加大。此外，由于二手房價(jià)格跌幅超過租金下行的速度，租售比持續(xù)上漲，會進(jìn)一步吸引資本進(jìn)入，住房租賃市場也會進(jìn)一步規(guī)范。

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