說起中國房地產(chǎn)這行當(dāng)，過去二十來年那真是風(fēng)光無限，全國上下近十萬家開發(fā)商，個(gè)個(gè)都覺得自己是下一個(gè)地產(chǎn)大佬，錢來得快，花得也猛。

可好景不長，高杠桿玩過頭了，整個(gè)行業(yè)像多米諾骨牌一樣倒下，一堆老板卷錢跑路，移民海外，技術(shù)離婚，破產(chǎn)保護(hù)，甩鍋給社會(huì)。

欠業(yè)主的房款、供應(yīng)商的尾款、投資人的本息，全扔一邊，帶著幾代人吃不完的錢逍遙去。聽多了這些故事，你就忍不住想，這么多有錢人里頭，還有幾個(gè)靠譜的？靠譜的真有，但少得可憐。

胡葆森出生在河南濮陽一個(gè)普通縣城，家里窮，爸媽務(wù)農(nóng)，他從小就跟著下地干活，嘗盡了苦頭。

1976年考上鄭州大學(xué)外文系，學(xué)英語，那時(shí)候大學(xué)是稀罕事兒，畢業(yè)后直接進(jìn)中國紡織品進(jìn)出口公司河南分公司，從基層干起，檢查布料、算單價(jià)，慢慢升到助理總經(jīng)理。

1982年，公司派他去香港搞外貿(mào)，那幾年他適應(yīng)了快節(jié)奏，住了小出租屋，每天背文件包擠電車，積累了第一桶金。

1991年，他自己單干，在香港炒房產(chǎn)，賺了幾千萬港元，1992年回河南，和建設(shè)銀行合資搞建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。那時(shí)候鄭州地產(chǎn)剛起步，他先從中介干，幫人撮合買賣，慢慢轉(zhuǎn)開發(fā)。

1993年，建業(yè)拿下第一個(gè)大項(xiàng)目，金水花園，在鄭州金水河邊上，360畝地，定位中高端社區(qū)，開盤那天廣告打得響，承諾十年還本，業(yè)主買房等于借錢給公司，產(chǎn)權(quán)歸自己，結(jié)果一天賣光。胡葆森這招營銷牛，鄭州人蜂擁而至，從此建業(yè)在河南站穩(wěn)腳跟。

1994年，他收購河南足球隊(duì)，砸錢重振，球隊(duì)重返甲級(jí)，成了河南人的驕傲。1999年，他和王石、馮侖搞中城聯(lián)盟，國內(nèi)第一個(gè)房企論壇，推動(dòng)聯(lián)合采購，省成本，大家互幫互助，三人被叫地產(chǎn)三君子。胡葆森那時(shí)候常說，根植中原，造福河南，不瞎擴(kuò)張，就在省內(nèi)深耕。

2002年，建業(yè)十年慶，宣布向下走戰(zhàn)略，從鄭州輻射周邊六個(gè)城市，濮陽、洛陽、安陽一個(gè)個(gè)項(xiàng)目上馬。2008年6月，在香港上市，募了12.65億港元，股價(jià)一路漲，胡葆森成了河南首富。

上市后，建業(yè)覆蓋全省，涉足文旅，櫻桃溝足球小鎮(zhèn)、洛陽牡丹小鎮(zhèn)、蘭考音樂小鎮(zhèn)，一個(gè)個(gè)建起來，疫情時(shí)還賺錢。2012年，他開始推文旅地產(chǎn)，結(jié)合河南文化，游客多，收入穩(wěn)。

2016年，向鄭州大學(xué)捐1億，設(shè)教育基金，2019年收購中民筑友股權(quán)，進(jìn)軍裝配式建筑。胡葆森還愛公益，2020年疫情捐1000萬，2021年河南暴雨捐500萬防汛基金。足球隊(duì)他砸了上百億，2021年更名河南嵩山龍門，保中超席位。

胡葆森的風(fēng)格低調(diào)，扎根本地，不像有些老板全國亂竄。他常去項(xiàng)目現(xiàn)場，和工人聊，了解一線。建業(yè)從一家小中介，長成河南地產(chǎn)龍頭，總資產(chǎn)上千億，銷售額高峰時(shí)超500億。2020年，胡潤百富榜他排277位，2023年全球富豪榜2923位，家族財(cái)富67億。

可他不炫富，辦公室簡單，愛抽煙，講話帶河南口音。建業(yè)足球是他情懷，扛著金元時(shí)代燒錢，球員薪水高，欠薪時(shí)他親自協(xié)調(diào)?？傊@人起步苦，干事實(shí)，成了河南商界的標(biāo)桿，外地人總說河南商人精明，他用行動(dòng)改印象。

地產(chǎn)這潭水，表面風(fēng)光，底下全是坑。2021年下半年，全國調(diào)控收緊，三道紅線一出，建業(yè)現(xiàn)金流就繃不住了。銷售下滑，利潤腰斬，負(fù)債堆到1286億，現(xiàn)金只剩37億，連發(fā)工資都費(fèi)勁。

胡葆森那年68歲，本該退休享清福，可他沒退，2021年9月，給河南省政府寫求救信，承認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)大，求幫扶。信傳開后，他沒否認(rèn)，直面問題。

2022年，危機(jī)炸鍋，銷售額跌30%，資產(chǎn)負(fù)債率93.7%，境外債開始逾期。6月23日，第一筆7.75%優(yōu)先票據(jù)利息沒付，他宣布暫停境外支付，優(yōu)先保國內(nèi)業(yè)主和供應(yīng)商。

這時(shí)候，行業(yè)里一堆老板開始跑路，恒大許家印轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，移民傳聞滿天飛，碧桂園、融創(chuàng)也債轉(zhuǎn)股，拖著不還。胡葆森不一樣，他公開道歉，2022年8月投資人會(huì)上，說企業(yè)不倒，就堅(jiān)持還債。

2023年，他瘦十幾斤，頭發(fā)全白，四處借錢，找老關(guān)系，空手而歸的多，但口碑在那，好歹借到點(diǎn)。賣資產(chǎn)成了主招，先把河南幾個(gè)商業(yè)廣場轉(zhuǎn)租給王健林，拿7億租金。接著，牡丹小鎮(zhèn)和音樂小鎮(zhèn)賣給國企，本來賺錢的項(xiàng)目，疫情后旅游熱，他咬牙放手。

2023年10月，謠言說建業(yè)破產(chǎn)，胡葆森被抓，他上俞敏洪直播辟謠，說保交付是底線，欠債還錢是做人底線，不會(huì)出河南。俞敏洪欠他情，當(dāng)年新東方被做空，胡葆森帶企業(yè)家俱樂部掃貨，救股價(jià)。

賣資產(chǎn)后，手里項(xiàng)目所剩無幾，文旅股權(quán)轉(zhuǎn)給河南文投，戲劇幻城也盤活。境外債重組，他委任法國巴黎銀行和海通國際當(dāng)顧問，年利達(dá)律師管法律，債權(quán)人會(huì)上陳述現(xiàn)金流，爭取展期。河南政府把建業(yè)列白名單，資金注入，保交房過半。

胡葆森的堅(jiān)持，不是空話。2023年，裁員7000人，他說機(jī)構(gòu)臃腫，總部一半人回一線。欠薪風(fēng)波起，員工沒補(bǔ)償，他公開回應(yīng)，承諾安置。供應(yīng)商催款，他簽支票不抖。業(yè)主群投訴，他親自回，解釋延期賠付。

2023年底，銷售額雖滑，他簽8個(gè)重點(diǎn)地塊，規(guī)劃新拓50項(xiàng)目?，F(xiàn)金短債比0.02，壓力山大，但他定調(diào)，不承擔(dān)重大資本支出，不買地，先活下來。行業(yè)里，孫宏斌撿萬達(dá)便宜，許家印賴賬甩鍋，胡葆森賣心頭肉，賭信譽(yù)。

2024年12月，重組緩慢，融創(chuàng)等成功，他內(nèi)部討論借鑒。5月16日，文旅股權(quán)變更完，他簽最后協(xié)議。6月30日，碧桂園債轉(zhuǎn)股支持，他更新方案。業(yè)主交付6萬套，他檢查鑰匙分發(fā)。壓力大，薪酬660萬被批，他回應(yīng)行業(yè)難，建業(yè)更難。

2025年，建業(yè)守住底線。1月，銷售額滑30%，他分析報(bào)表，找突破。2月15日，管理年會(huì)以煥新重構(gòu)共生為題，解讀關(guān)鍵詞，定調(diào)持續(xù)發(fā)展。

8月，離岸債務(wù)方案出，債權(quán)人支持。11月7日，交流會(huì)匯報(bào)交付，11月8日銷售數(shù)據(jù)。