“內(nèi)卷”已成為房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞，“改善”也已成為新房市場的主流趨勢。在“租購并舉”的政策引導(dǎo)下，中國住房租賃市場也正從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。

在這一過程中，我們注意到，“改善型”租房需求正在升溫。

上海兩至三房整租占比提升，高品質(zhì)、強配套、重服務(wù)的租賃產(chǎn)品正成為市場主流；深圳改善型租房需求回升，不少入市項目轉(zhuǎn)向高端客群、高凈值商圈；廣州高端服務(wù)式公寓漲幅明顯，坪效租金突破10元/天/平方米。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年10月，在整體市場供應(yīng)量和租金雙雙下行的背景下，核心城市大面積產(chǎn)品需求提升，套均總價顯著上漲。

目前已有越來越多人“以租代購”，“改善型”租房需求正越來越被重視。

2025年9月底，我們發(fā)布了一篇買房故事，主要內(nèi)容為“租房改善”。（詳見《》）

此后發(fā)現(xiàn)，上?！白夥扛纳啤比巳翰⒉辉谏贁?shù)，甚至有越來越多的趨勢。如集中式公寓市場上，兩、三居室的租賃產(chǎn)品市場占有率提升，新開項目供給結(jié)構(gòu)向中大戶型傾斜，甚至還有不少高端租賃需求。

克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年核心八城集中式公寓產(chǎn)品線中，白領(lǐng)公寓占比最高，且大多保持上漲，但同時北京和上海高端公寓占比也已超過10%，其中上海達12.24%，明顯高于其他城市。

2025年10月底，上海城投寬庭高端產(chǎn)品線首個項目試運營入市，選址露香園，租金起步27200元/月，顯著高于上海傳統(tǒng)租賃市場，在全國范圍內(nèi)也極少見，開辟了上海高端租賃市場中對居住體驗有更高要求客群的需求和可能。

專門從事中高端公寓運營的業(yè)內(nèi)人士告訴我們：“上海一直有著比較持續(xù)穩(wěn)定的中高端租賃需求，這主要是因為，一方面上海有非常多的跨國企業(yè)，這些企業(yè)中，有許多來自世界各地的中高管，他們大部分都不會在上海買房而選擇租房，他們對租金價格并不敏感，但對居住品質(zhì)有一定的要求。另外一方面，上海有許多大型企業(yè)總部，同時還是多數(shù)留學(xué)歸來的海歸精英首選城市。雖然這些人群中有一部分最終會選擇買房，但在這之前依然有短則半年，長則兩三年的租房期，他們同樣對居住品質(zhì)有較高的要求。但是近幾年在市場壓力下，上海中高端租賃市場其實是在下行的，現(xiàn)在基本上都在消費降級，房租也都在降級。”

從上海高端公寓占比的同比變化來看，確實出現(xiàn)了下滑。但從上海各大長租公寓品牌新推項目來看，高品質(zhì)、強配套、重服務(wù)的租賃產(chǎn)品正成為上海市場主流。

不僅僅是上海，克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，2025年10月，55城個人租賃市場套均總價約2264元/月，環(huán)比下降4.83%，同比下降5.71%；其中深圳等核心城市租金坪效降、但套均總價漲，這反映出客戶對大面積品質(zhì)產(chǎn)品需求提升明顯。改善型租房需求目前已在全國多個城市出現(xiàn)。

2025年10月，深圳集中式租賃住房在租量“持穩(wěn)小跌”，市場出租率延續(xù)回升。單間“小戶型”及“較大戶型”訴求均在“雙雙”升溫。其中，50-80平方米及120平方米比例較9月皆有所提升，市場改善型租房需求回升。

從個人房源供應(yīng)來看，10月個人房源供應(yīng)中30-80平方米戶型占比出現(xiàn)提升，說明市場上個人房東也在提升小家庭式房源供給。

企業(yè)方面，深圳長租企業(yè)開業(yè)公寓積極性有所下降。但頭部企業(yè)正強化高端公寓市場拓展力度。不少入市項目轉(zhuǎn)向高端客群、高凈值商圈，乃至國際化商務(wù)“居舍”這些特色。

如萬科泊寓宣布將與深鐵集團合作第一個高端長租公寓入市，引入泊寓的高端品牌“富瑞斯”管理，打造高端酒店服務(wù)式公寓，服務(wù)前?！靶陆鹑谥行摹备邇糁稻⑷巳?；又如招商伊敦在加大深圳、上海高端市場的布局，其深圳前灣項目的入市，為前海人群提供“高品質(zhì)”濱海式體驗的租賃住房社區(qū)。

隨著“多元、個性化”集中式公寓增量入市，深圳集中式長租公寓市場進入“性價比與品質(zhì)、服務(wù)”全面競爭周期。

廣州一直以來集中式公寓市場供需平衡，租金穩(wěn)定在87-90元/㎡/月區(qū)間，2025年10月，在廣交會的帶動下坪效租金同環(huán)比均上升，租金坪效為89.9元/㎡/月，環(huán)比上漲1.41%，同比上漲1.24%。

值得注意的是，10月高端服務(wù)式公寓租金漲幅明顯，坪效租金突破10元/天/平方米，達10.15元/天/平方米，同環(huán)比分別上漲16.8%、15.9%，明顯高于以往市場水平，走出獨立行情。

“好房子”已成為當(dāng)前市場關(guān)鍵詞，對于租賃市場來說，同樣也正步入以“產(chǎn)品力+運營力”為核心的高質(zhì)量發(fā)展階段。

從戶型設(shè)計的精細(xì)化與場景化，到公區(qū)配置的實用化與聯(lián)動化，再到運營服務(wù)的智能化與定制化，未來租賃市場也將進入“保障+市場”雙軌驅(qū)動。

隨著消費者自我意識愈發(fā)鮮明，居住體驗的多元化成為了高端客戶的重點居住需求之一。除了室內(nèi)的裝修、智能家居、24小時管家服務(wù)外，還對周邊商務(wù)配套提出更高要求。

能否精準(zhǔn)洞察客群需求、整合內(nèi)外部資源、構(gòu)建可持續(xù)的服務(wù)與收入模型，也將成為企業(yè)在激烈市場競爭中勝出的關(guān)鍵。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。