今年 10 月，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》（以下簡稱《建議》）正式發(fā)布，為2035年基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化目標(biāo)擘畫關(guān)鍵藍(lán)圖。同期，中美元首會晤推動雙邊貿(mào)易關(guān)稅階段性緩和、美聯(lián)儲降息與中國央行流動性釋放形成政策合力，為“十五五”開局奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)。仲量聯(lián)行結(jié)合全球商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)經(jīng)驗與本土實踐，從產(chǎn)業(yè)機遇、城市發(fā)展、消費潛力三大維度發(fā)布專業(yè)解讀。

《建議》將建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系置于核心，聚焦“智能化、綠色化、融合化”轉(zhuǎn)型。新質(zhì)生產(chǎn)力成為產(chǎn)業(yè)升級核心引擎，帶動商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化、集約化需求釋放的動能。

《建議》提出“加快新能源、新材料、航空航天、低空經(jīng)濟等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展”，并前瞻布局量子科技、生物制造、具身智能等未來產(chǎn)業(yè)。在產(chǎn)業(yè)數(shù)智化加速發(fā)展進(jìn)程中，功能混合、專業(yè)協(xié)同、生態(tài)聚合對產(chǎn)業(yè)空間載體提出了更高的要求，從強調(diào)專業(yè)分工細(xì)化到完善構(gòu)建“原創(chuàng)研究—產(chǎn)品研發(fā)—中試生產(chǎn)—高效制造—全球市場”的強韌產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈體系。上海G60科創(chuàng)走廊以創(chuàng)新聯(lián)動長三角腹地，以工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、衛(wèi)星互聯(lián)網(wǎng)、信息安全及商用密碼、腦科學(xué)和智能技術(shù)等重點，構(gòu)建了創(chuàng)新資本、前瞻研發(fā)、智慧制造、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺等全方位產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新體系，并加速完善城市功能體系。

《建議》強調(diào)“促進(jìn)實體經(jīng)濟和數(shù)字經(jīng)濟深度融合”“推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)數(shù)智化轉(zhuǎn)型”，為產(chǎn)業(yè)空間載體數(shù)字化升級提升帶來機遇。在新舊動能轉(zhuǎn)換進(jìn)程中，依托原有產(chǎn)業(yè)空間載體、存量空間資源和現(xiàn)有的人力資源和產(chǎn)業(yè)鏈配套體系，加速新質(zhì)生產(chǎn)力的潛力釋放。北京依托北京奔馳、北京現(xiàn)代等形成的汽車產(chǎn)業(yè)鏈配套體系，加速發(fā)展電動汽車，一方面加速存量產(chǎn)業(yè)體系的轉(zhuǎn)型升級，另一方面加速亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和首都臨空經(jīng)濟區(qū)的城市功能體系建設(shè)，同時通過基礎(chǔ)設(shè)施REITs將高端汽車及新能源汽車關(guān)鍵零配件產(chǎn)業(yè)園打通資本市場。

《建議》明確“推動房地產(chǎn)發(fā)展新模式”及“大力實施城市更新”，標(biāo)志中國城市發(fā)展進(jìn)入“存量盤活 + 品質(zhì)提升”新階段，商業(yè)地產(chǎn)在空間重構(gòu)中扮演關(guān)鍵角色。

《建議》提出 “盤活低效用地、閑置房產(chǎn)”“推進(jìn)全國行政事業(yè)單位存量國有資產(chǎn)盤活共享”，明確存量載體“功能重塑”的核心方向。仲量聯(lián)行認(rèn)為，城市更新正在倒逼業(yè)主和運營商跳出收租管理的傳統(tǒng)思維，轉(zhuǎn)向以用戶需求為中心、以在地資源為驅(qū)動、以產(chǎn)品力構(gòu)建為基準(zhǔn)的精細(xì)化、特色化、可持續(xù)運營新范式。

· 工業(yè)遺存改造領(lǐng)域

老舊廠房通過“功能置換”突破傳統(tǒng)生產(chǎn)屬性，轉(zhuǎn)型為適配文創(chuàng)、科創(chuàng)需求的特色空間。上?；ヂ?lián)寶地、八號橋、楊浦船廠等案例已成為城市更新典范，既保留工業(yè)文化肌理，又引入創(chuàng)意設(shè)計、科技研發(fā)等業(yè)態(tài)，實現(xiàn)“文化傳承 + 產(chǎn)業(yè)賦能”的雙重價值。

· 商業(yè)存量升級領(lǐng)域

傳統(tǒng)百貨商場緊扣全新消費趨勢，加速向“體驗式消費空間”轉(zhuǎn)型，通過引入運動場館、親子樂園、沉浸式劇場等業(yè)態(tài)，重構(gòu)消費場景引力。近年來，上海商業(yè)存量改造項目數(shù)量持續(xù)增長，直觀印證了業(yè)態(tài)創(chuàng)新釋放的價值潛力。

《建議》提出“建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動”，推動商業(yè)地產(chǎn)從“硬件達(dá)標(biāo)”向“全生命周期管理”升級。這一方向直指老舊商辦物業(yè)的顯性痛點：老舊樓宇普遍存在空調(diào)系統(tǒng)能耗高、電力容量不足等問題，不僅推高運維成本，更面臨ESG合規(guī)壓力，缺乏LEED及WELL等綠色認(rèn)證的資產(chǎn)，將面臨融資成本上升、租戶流失等風(fēng)險。仲量聯(lián)行《發(fā)現(xiàn)老舊資產(chǎn)中的機遇》系列研究報告顯示，北上廣深四城樓齡超15年的甲級辦公樓占比已接近30%，而通過針對性改造可有效提升資產(chǎn)價值——基于全球項目經(jīng)驗測算，對辦公樓進(jìn)行中度改造、深度改造分別可降低能源成本30%、60%。

《建議》將“擴大內(nèi)需”作為戰(zhàn)略基點，首次提出“居民消費率明顯提高”這一目標(biāo)，明確“大力提振消費”“發(fā)展服務(wù)型消費”等方向，推動居民消費向“品質(zhì)化、個性化”升級，這一趨勢與“新三代”（后 Z 世代、千禧一代、新銀發(fā)族）消費偏好高度契合，從消費的供給、場景、客群、品牌、城市、時段、科技等多個維度提振消費內(nèi)生需求。

在消費供給維度，規(guī)劃強調(diào)商品消費與服務(wù)消費 “兩手抓”，多元、無界、創(chuàng)新的服務(wù)消費正高速成長，成為消費新增長點，有望與商品零售并駕齊驅(qū)。仲量聯(lián)行研究數(shù)據(jù)顯示，2025年中國主要城市40城頭部連鎖運營商購物中心中，影院、兒童生活、冰場、娛樂游戲科技等服務(wù)型業(yè)態(tài)面積占比全面升溫，印證消費供給結(jié)構(gòu)的加速變革。

消費場景的營造與創(chuàng)新是中國零售商業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，需精準(zhǔn)適配多世代消費偏好，以需求為起點打造新式消費場景。以運動場景為例，仲量聯(lián)行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上海購物中心運動服飾類新租面積在服飾鞋包業(yè)態(tài)中的占比，從2023年14.2%躍升至2025年前三季度28.4%，成為零售空間流量與價值的雙重引擎。

挖掘增量需求是零售消費回升的關(guān)鍵，境外來華消費與反向下沉市場構(gòu)成兩大突破口。自2024年以來，中國對全球數(shù)十個國家放寬免簽政策，China Travel在歐美社交媒體的熱度攀升，推動國際客流反向輸送至中國市場。仲量聯(lián)行認(rèn)為，免稅經(jīng)濟已成為促進(jìn)消費回流、拉動內(nèi)需的重要引擎，其競爭本質(zhì)是國與國之間客流與商業(yè)資源的博弈。

零售品牌維度，中國品牌“走出去”步伐加快，從“引進(jìn)來”階段邁入全球品牌力塑造新階段。以華為、泡泡瑪特等為代表的中國品牌在全球市場強化潮流影響力。

消費中心城市建設(shè)以點帶面，激發(fā)全國消費市場復(fù)蘇動能。節(jié)假日經(jīng)濟、夜經(jīng)濟在服務(wù)消費大潮中成為拉動增長的核心動力，《建議》提出“落實帶薪錯峰休假”，進(jìn)一步延長消費時段、激活消費潛能。數(shù)據(jù)顯示，2025年中國重點長假波峰時段消費表現(xiàn)顯著優(yōu)于常規(guī)平峰，持續(xù)為消費增長注入強勁動能。同時，在“國補”政策激勵下，上半年科技商品消費逆勢增長，智能家電、數(shù)碼設(shè)備等品類市場表現(xiàn)亮眼。長遠(yuǎn)看，科技作為經(jīng)濟發(fā)展的第一生產(chǎn)力，對下游消費市場的影響長遠(yuǎn)，其在零售空間的深度滲透，將持續(xù)推動消費模式創(chuàng)新與體驗升級，這一趨勢值得行業(yè)長期關(guān)注。

“十五五”規(guī)劃建議再次提出“以經(jīng)濟建設(shè)為中心”，為中國未來五年發(fā)展構(gòu)建了頂層設(shè)計與戰(zhàn)略指引，既彰顯了中國在復(fù)雜環(huán)境下的戰(zhàn)略定力，也擘畫了穩(wěn)步推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化進(jìn)程的清晰路徑。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀強調(diào)，這一規(guī)劃將推動中國經(jīng)濟全球影響力持續(xù)提升，核心城市群增長動力進(jìn)一步強化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化向縱深邁進(jìn)；同時，中國企業(yè)“走出去”進(jìn)程將加速，在全球競爭格局中深度參與產(chǎn)業(yè)鏈布局，為世界經(jīng)濟發(fā)展注入新動能。

*本文標(biāo)題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作