“摩根士丹利認(rèn)為，香港樓市在經(jīng)歷七年低迷后，有望迎來4—5年的上升周期；瑞銀認(rèn)為，香港住宅物業(yè)市場正處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)，將在未來3—5年進(jìn)入上升周期。”

文 /巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

回暖的香港樓市

清晨的西九龍高鐵站，人潮還沒散去，一位中介已經(jīng)帶著廣州的看房團(tuán)奔向樓盤，一個(gè)月能促成十余宗交易；另一位深圳的中介，最近“常駐”香港，“咨詢的客戶太多，每天都在加班”。售樓處，擠滿了南來北往的普通購房者，其中不乏近兩年流入香港的人才，趁著政策松動、利率下滑，一舉實(shí)現(xiàn)“租轉(zhuǎn)買”。

樓盤的熱度，更是令人目不暇接。香港啟德天璽·天第2期次輪銷售56個(gè)單位即日全數(shù)售罄，超額認(rèn)購達(dá)37倍，已經(jīng)連續(xù)兩輪銷售實(shí)現(xiàn)“日光”；灣仔春園街SPRING GARDEN項(xiàng)目兩小時(shí)售罄，套現(xiàn)超5.6億港元；九龍城瑧博首日發(fā)售，115套房源即日沽清……

一個(gè)個(gè)“日光”項(xiàng)目、一陣陣購房浪潮，把一種久違的熱度推上臺面——香港樓市，仿佛悄悄按下了“加速鍵”。

差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，香港9月私人住宅售價(jià)指數(shù)升至292.5，連續(xù)第四個(gè)月上漲，創(chuàng)14個(gè)月以來新高。

價(jià)格在上漲，成交量更是一路踩油門。據(jù)中原地產(chǎn)，香港10月份一手成交量突破1700宗，連續(xù)第九個(gè)月企穩(wěn)千宗以上。

其中，豪宅市場表現(xiàn)亮眼。10月，香港錄得66宗成交金額逾5000萬港元的大額房屋交易，創(chuàng)一年新高，較9月豪宅成交量（33宗）翻番。今年前十個(gè)月，這類豪宅交易已累計(jì)達(dá)到322宗，是近7年以來的同期次高。

這股撲面而來的樓市暖意，正表現(xiàn)出持續(xù)升溫的跡象。

摩根士丹利認(rèn)為，香港樓市在經(jīng)歷七年低迷后，有望迎來4—5年的上升周期；瑞銀認(rèn)為，香港住宅物業(yè)市場正處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)，將在未來3—5年進(jìn)入上升周期；華泰證券預(yù)計(jì)，香港2026年住宅市場將延續(xù)量價(jià)齊升的趨勢，今明兩年私人住宅買賣合約數(shù)量有望同比上漲19.4%和7.5%……

圖源：華泰證券

熱潮背后，重要的問題隨之浮現(xiàn)：自2021年起連續(xù)調(diào)整、從高峰下跌30%的香港樓市，為什么開始迎來轉(zhuǎn)折？

背后的多重利好

◎首先，香港政府自去年年初起陸續(xù)出臺了一系列樓市大招。

2024年2月，香港政府宣布，所有住宅物業(yè)交易，都不用再付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。對當(dāng)?shù)厝硕裕I房的印花稅稅率從7.5%減至1.5%，對內(nèi)地赴港購房者而言，購房成本也大幅降低。

10月，香港政府在施政報(bào)告中再次推出政策組合拳，包括將住宅物業(yè)的按揭成數(shù)一律提高至70%；革新人才輸入機(jī)制，協(xié)助人才留港發(fā)展等。

圖源：《行政長官2024年施政報(bào)告》

今年2月，香港再出樓市新政，宣布總價(jià)為400萬港元及以下住宅，印花稅大幅下調(diào)至100港幣。這意味著，總價(jià)400萬港元的住宅，按此前1.5%的印花稅計(jì)算，稅費(fèi)約為6萬港元，而如今僅需100港元，降幅超過99%。

◎第二，房貸利率下降。

目前，香港主流的房貸浮動利率計(jì)價(jià)方式為HIBOR掛鉤按揭（H按）與最優(yōu)惠利率按揭（P按）。H按的房貸利息為“香港銀行同業(yè)拆息（HIBOR）+銀行加點(diǎn)（如1.3%）”；P按的房貸利息為“銀行設(shè)定的最優(yōu)惠利率（P）-折扣（如2.75%）”。

今年5月，香港1個(gè)月HIBOR在美聯(lián)儲降息預(yù)期、金管局連續(xù)向市場注資等因素推動下，一度驟降至約0.7%，對應(yīng)香港房貸利率降至約2%。雖然8月開始明顯回升，但1個(gè)月HIBOR在當(dāng)前約為2.63%，對應(yīng)房貸利率不到4%，較年初約5.5%的利率依舊大幅下降。

圖源：MacroMicro

據(jù)上觀新聞報(bào)道，5—7月份，有很多在港租客直接轉(zhuǎn)為買家。香港中原地產(chǎn)首席營業(yè)董事李巍回憶道，在此期間，一位原本月租4萬港元的客戶，看到港島南岸有新樓盤在賣，又恰逢供樓成本大幅下降，立刻買入了一套1600多萬港元的新房。

◎第三，香港的人才政策帶來了大量人口流入，這些流入人口不僅增加了潛在購房者，也推動租金水漲船高。

香港政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，2024年6月至2025年6月期間，各項(xiàng)人才引進(jìn)計(jì)劃共收到超過19萬份申請，其中近14萬份已獲批，獲批率達(dá)73.68%。

58安居客研究院院長張波指出，此類人群大都有較強(qiáng)的購買力，即使不買房也能承受較高的房屋租金，由此帶動香港租金收益率提升，進(jìn)而對投資性置業(yè)起到一定的推動作用。

香港近期的租金數(shù)據(jù)印證了這一點(diǎn)。今年9月，香港私人住宅租金指數(shù)達(dá)到200.0，為2019年8月后的新高。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，143個(gè)租金指數(shù)成份屋苑中，112個(gè)屋苑“供平過租”，34個(gè)屋苑回報(bào)率達(dá)到或超過4厘，較去年同期的18個(gè)大幅上升近九成。

同時(shí)，人才政策還吸引了大量學(xué)生赴港讀書，香港高校也在持續(xù)擴(kuò)招非本地學(xué)生。據(jù)報(bào)道，學(xué)生宿舍成為香港增長最快的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，世邦魏理仕集團(tuán)香港資本市場主管甄浚岷表示，學(xué)生公寓嚴(yán)重短缺，新建的公寓幾乎立刻就被租出去了。

◎第四，近一年來，港股持續(xù)走高，加之國內(nèi)的“資產(chǎn)荒”，帶來了財(cái)富外溢效應(yīng)。

上海樓市意見領(lǐng)袖白小姐認(rèn)為，不怎么景氣的市場環(huán)境，讓大部分投資項(xiàng)目和實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金這幾年都被抽出，龐大的體量形成了“資產(chǎn)荒”局面。

與此同時(shí)，這兩年世界政治經(jīng)濟(jì)動蕩加劇，資金評估地產(chǎn)價(jià)值最重要的因素變成了穩(wěn)定性和確定性，資產(chǎn)的安全權(quán)重已經(jīng)高于了增值本身。而在全世界，都很難找到香港這樣能規(guī)避大部分地緣政治風(fēng)險(xiǎn)，又可以同時(shí)獲得東西方核心優(yōu)勢的地方。

因此，資金很容易傾向于重注香港房產(chǎn)——中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前十個(gè)月，香港樓市普通話買家占私人住宅總成交量的24%，較上年同期增長20%以上，涉及金額達(dá)1097億港元。

相較之下，同期內(nèi)地一線城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)便不那么盡如人意。

中原城市領(lǐng)先指數(shù)是由中原地產(chǎn)基于真實(shí)成交數(shù)據(jù)編制的樓市溫度計(jì)，側(cè)重捕捉樓市短期變化，將“上海：中原領(lǐng)先指數(shù)”“深圳：中原領(lǐng)先指數(shù)”“中國香港：中原城市領(lǐng)先指數(shù)”放在一起，能直觀對比三地樓市的冷熱。

從圖中可以看出，今年年初以來，香港與上海、深圳的樓市走勢分化，香港房地產(chǎn)出現(xiàn)回暖跡象。

智本社社長薛清和指出，房地產(chǎn)周期可以分為兩類：一是去泡沫，二是債務(wù)危機(jī)。去泡沫是正常的價(jià)格調(diào)整，如股票市場一樣被炒高出現(xiàn)泡沫，然后價(jià)格回調(diào)，進(jìn)入熊市；而債務(wù)危機(jī)則不然，甚至可能導(dǎo)致系統(tǒng)性銀行危機(jī)。

他認(rèn)為，香港樓市屬于前者，“前期在資金的推動下，價(jià)格上漲過快過多，而最近四年就在去泡沫。那么，為什么香港樓市不屬于債務(wù)危機(jī)？從數(shù)據(jù)來看，香港大型開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表比較穩(wěn)健，其中一家壓力大一些；香港房屋抵押率很低，大部分房屋不存在個(gè)人按揭貸款，個(gè)人按揭貸款違約率低。也就是說，香港樓市既不存在開發(fā)商債務(wù)危機(jī)，也不存在家庭住房貸款債務(wù)危機(jī)。”

而中國內(nèi)地城市的房地產(chǎn)周期，是一次典型的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)為大型開發(fā)商陷入債務(wù)危機(jī)，同時(shí)，規(guī)模龐大的個(gè)人按揭貸款不良率有所上升，居民還貸壓力上升等。

因此，香港與內(nèi)地一線城市的房地產(chǎn)，雖然都在經(jīng)歷調(diào)整，但無論是下跌邏輯還是修復(fù)節(jié)奏，都走出了不同的路徑。

此外，張波補(bǔ)充道，香港樓市的熱度不但無法傳導(dǎo)到內(nèi)地，反而可能因其對高凈值人群的吸引力，分流一些在核心城市置業(yè)的中高端需求，弱化一線城市限購放松的持續(xù)性效果。

可以去香港買房置業(yè)嗎？

那么，香港樓市的復(fù)蘇對內(nèi)地市場有沒有可借鑒之處？在這樣的分化格局下，又該如何判斷在香港或內(nèi)地置業(yè)的時(shí)機(jī)？帶著這些問題，我們邀請了三位業(yè)內(nèi)專家，一起來看看吧。

張波

58安居客研究院院長

雖然香港的政策直接照搬到內(nèi)地，由于基本面的不同可能并不會有效，但一些思路可以參考：

◎一是香港全面撤銷抑制性印花稅，精準(zhǔn)降低購房者門檻，這一點(diǎn)和內(nèi)地降低交易稅費(fèi)的思路是一致的，但當(dāng)前內(nèi)地部分城市的稅費(fèi)政策存在一定 “一刀切” 問題，可參考香港建立差異化稅費(fèi)體系，對剛需住宅免征或大幅減征契稅，對改善型住房實(shí)行較低稅率，對豪宅等高端房產(chǎn)維持正常或適度提高稅率。

◎二是香港將樓市松綁與優(yōu)才、高才等人才引進(jìn)計(jì)劃深度綁定，已吸引超22萬人才抵港，這些新市民的居住需求成為樓市回暖的重要動力，包括北上深杭等在內(nèi)人才密集型城市，可加大引進(jìn)的高端人才、緊缺專業(yè)人才，提高購房補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)，將重點(diǎn)人才的居住需求精準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為購房需求，同時(shí)也能增強(qiáng)城市對人才的吸引力。

對于想要置業(yè)的人群，我的建議是，樓市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。香港樓市也是經(jīng)歷過大跌行情的，當(dāng)下國際環(huán)境不穩(wěn)定因素不斷增多，香港人才政策未來也存在調(diào)整的可能性，不要高杠桿入場。如果的確是自住需求，并且考慮長期持有，可考慮入手。

剛需購房優(yōu)先選港鐵沿線物業(yè)，通勤便利性會直接影響居住體驗(yàn)和未來轉(zhuǎn)手流動性。如果考慮租金回報(bào)率，則可關(guān)注九龍觀塘、新界元朗等區(qū)域，尤其是 “高才通” 人才聚居地，租房需求相對旺盛，空置率也更低。同時(shí)要注意香港的物業(yè)費(fèi)會明顯高于內(nèi)地，對于租金收益的影響要充分考慮。

香港，售樓處的購房者

薛清和

智本社社長

首席中心宏觀戰(zhàn)略研究所副所長

對于香港房產(chǎn)，如果是剛需，現(xiàn)在是進(jìn)入的機(jī)會，如果是投資性需求，建議配置金融資產(chǎn)而非房地產(chǎn)。

對于想在內(nèi)地置業(yè)的人群，我的建議是明確的：

1.降低房屋持有比例，在家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，房屋資產(chǎn)占比降至40%以下；

2.優(yōu)化結(jié)構(gòu)，賣出投資性房產(chǎn)，賣出二三四線城市的房產(chǎn)，賣出非核心區(qū)房屋和“老破小”，未來1—3年置換成一線城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)物業(yè)（自住、少部分投資）；

3.增持金融資產(chǎn)，尤其是穩(wěn)健型金融資產(chǎn)。

在城市化時(shí)代，房地產(chǎn)擁有金融屬性，但是房地產(chǎn)一旦去泡沫、去杠桿，意味著去金融屬性，正在快速回歸居住屬性、實(shí)物屬性、消費(fèi)屬性。房地產(chǎn)一旦向消費(fèi)屬性回歸，大量資本將持續(xù)退出，進(jìn)而轉(zhuǎn)向金融資產(chǎn)。

從政策角度，刺激金融資產(chǎn)價(jià)格容易，刺激實(shí)物投資艱難；激勵(lì)有錢人投資金融資產(chǎn)容易，激勵(lì)普通家庭消費(fèi)帶動實(shí)體艱難。因?yàn)榇碳?shí)物投資和消費(fèi)，需要改變社會收入分配結(jié)構(gòu)，提升普通家庭的收入；而刺激股票只需要激勵(lì)有錢人就夠了。投資者預(yù)期消費(fèi)不振、實(shí)體通縮，投資實(shí)體的傾向自然低于金融資產(chǎn)。

內(nèi)地樓市政策路徑是明確的，將繼續(xù)降息、放松大城市限購、增加對開發(fā)商的流動性支持，但是這些政策不足以扭轉(zhuǎn)形勢。當(dāng)下，救市政策的關(guān)鍵是阻止開發(fā)商流動性惡化、市場交易量下滑，以避免流動性風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)債務(wù)危機(jī)。

白小姐

“白袍翁”公眾號聯(lián)合創(chuàng)始人

上海樓市意見領(lǐng)袖

香港房產(chǎn)是用土地稀缺性兌換資本流動性。內(nèi)地是政策管控，在居住和增值之間維持平衡。

相對來說，香港的房產(chǎn)和國際貨幣掛鉤，并且交易置換都非常自由，可以算全球金融資產(chǎn)的流通媒介，當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)也更大。而內(nèi)地的房產(chǎn)，更多和土地財(cái)政關(guān)聯(lián)，即便是商品房，在背后也會有國資兜底，沒有跌宕起伏，但肯定是最穩(wěn)定的資產(chǎn)。

目前，內(nèi)地樓市的一些政策已經(jīng)在借鑒香港樓市了。比如利率方面，香港是通過美聯(lián)儲降息聯(lián)動本地利率下行，國內(nèi)則是通過LPR下調(diào)與銀行房貸利率嫁接，部分地區(qū)通過因地制宜的地產(chǎn)大方針，還會定向給到利率方面的優(yōu)惠。

不過，體制規(guī)則不同，市場環(huán)境也不同。國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)大區(qū)特區(qū)和三四線城市的發(fā)展規(guī)模不同，借鑒香港經(jīng)驗(yàn)的時(shí)候就不能盲從，大城市的供需匹配和小城市的庫存、就業(yè)壓力，都會讓樓市刺激政策推行時(shí)遇到關(guān)卡。

參考資料：

1.《香港樓市復(fù)蘇買家回歸，連續(xù)9個(gè)月新房成交破千套》，上觀新聞，2025.11

2.《特寫：香港多個(gè)新盤銷售火爆 銷售中介“有點(diǎn)忙”》，證券時(shí)報(bào)網(wǎng)，2025.11

3.《瑞銀報(bào)告：香港樓市正處于轉(zhuǎn)折點(diǎn) 料3-5年內(nèi)回升》，智通財(cái)經(jīng)，2025.11

4.《華泰2026年度展望 | 香港地產(chǎn)：迎接復(fù)蘇，把握重估》，華泰睿思，2025.11

5.《減息后112個(gè)屋苑供平過租 部份回報(bào)多過4厘 一文看清收租王排名》，中原地產(chǎn)，2025.10

6.《學(xué)生宿舍成香港增長最快房地產(chǎn)投資項(xiàng)目》，商業(yè)周刊，2025.11

7.《中原地產(chǎn)：香港樓市內(nèi)地買家全年成交有望創(chuàng)新高》，格隆匯，2025.11

8.《美聯(lián)：香港10月逾5000萬港元豪宅一手成交量按月急升1倍 達(dá)一年高位》，智通財(cái)經(jīng)，2025.11

本篇作者| 蔣紫涵|責(zé)任編輯|何夢飛

主編|何夢飛|圖源|VCG、網(wǎng)絡(luò)

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