當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整周期，還天天想著房子會升值，這就是你的不對了。如果還看不出，狂飆時代已經(jīng)徹底過去了，那更是一種后知后覺。

撰文丨魏英杰

樓市的事情，很多人都不關(guān)心了。其實就是那么一回事，多說無益。

不過，前些天有個新聞，讀了后還是蠻感慨的，竟有今夕是何年的感覺。說的是，上海某樓盤幾套93平方的住房，業(yè)主掛出1460萬元左右的相近價格。于是引起了人們猜測，認(rèn)為這是防止房價踩踏而采取的“抱團(tuán)保價”行為。甚至有網(wǎng)友說，“上海房東打響了房價保衛(wèi)戰(zhàn)”。

一線城市的房價又行了？還是說，這只不過是業(yè)主們的一廂情愿？

01

很快，有媒體對這個傳言進(jìn)行了澄清。第一財經(jīng)采訪了相關(guān)門店，門店方表示，“最早是有一個小區(qū)業(yè)主來掛了這個價格，后來陸陸續(xù)續(xù)也有其他業(yè)主來掛牌，他們參考了之前的掛牌價格”，“表示互相之間其實不認(rèn)識”。

有沒有這種可能性？當(dāng)然有。

比如我要賣房子，找了中介，一般也會先問，同小區(qū)同戶型的人家都掛多少錢？有人往高了掛，那當(dāng)然好。誰不希望房子多賣點錢呢？既然有人掛1460萬元，那就跟著掛唄。

你說這是抱團(tuán)，自然不是。但價格相近背后，確實也反映了部分業(yè)主的心態(tài)。不光是希望賣個好價錢，而且有意無意也透露出了一股樂觀氣息。

這種樂觀氣息似乎也有一定支撐。當(dāng)下樓市結(jié)構(gòu)性分化十分明顯，就上海來講，在一線城市里的總體表現(xiàn)是最好的。特別是高端樓盤，人氣很旺，經(jīng)常出現(xiàn)“日光盤”。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，上海10月新房房價環(huán)比上漲0.3%、同比更是大漲5.7%，1—10月新房房價同比上漲5.8%。雖然比不上往日光景，但上海樓市表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，領(lǐng)跑全國。

可話說回來，上海二手房的表現(xiàn)要比新房遜色。同樣是10月份，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，上海二手房價格環(huán)比下降0.9%，同比下降3.4%。這意味著，新房市場的逆勢上漲行情，并不一定會延續(xù)到二手房市場，探底的過程，還需要一段時日。

從這個角度來講，該樓盤部分業(yè)主的掛牌價，確實過于樂觀和一廂情愿。

實際上，這么做也無助于現(xiàn)實。市場無時不刻不在博弈。你的掛牌價格高了，固然自己心里好受一些，但購房者又不是傻子，人家也會看真實行情如何。高于市場真實價格，你掛價格再高，也只是有價無市。

何況，即便是“抱團(tuán)保價”，內(nèi)部人也會存在博弈情況。畢竟，每個人的價格預(yù)期還是不一樣，對房子出售的急切程度也各自不同。這種“價格聯(lián)盟”脆弱得很，但凡有人降價一點，防線也就土崩瓦解了。

報道也提到，該小區(qū)10月掛牌均價為15.74萬元/平方米，9月成交均價為13.51萬元/平方米。這中間差著兩萬多塊錢，買家會不懂？

缺乏堅實支撐的聯(lián)合保價，只不過是最后的倔強(qiáng)罷了。

02

單說上海樓市，沒啥參照意義。上海樓市價格對標(biāo)國際大都市，整體來說比較堅挺。相形之下，其他一些二三線城市的樓市行情，簡直不能看（數(shù)據(jù)就不轉(zhuǎn)引了）。

再拿我所在的杭州來講吧，近來樓市的表現(xiàn)也算亮眼。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年10月70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲的只有6個城市，同比上漲城市有7個，杭州名列其上，環(huán)比漲幅0.1%，同比漲幅4%（位居第二）。但是，杭州二手房市場仍在下跌區(qū)間，環(huán)比跌0.3%，同比跌2.4%。

還是舉例更形象。

杭州有名的學(xué)區(qū)房耀江文鼎苑，最高點的時候單價沖到11萬元，可現(xiàn)在是什么價格？據(jù)潮新聞報道，該小區(qū) 10 月份的成交價已跌至 39776 元 /㎡。更夸張的是，最近文鼎苑成交了一套位于一樓的毛坯房，單價只有3.5萬元。這個價格，腰斬還不止，應(yīng)該是創(chuàng)新低了，比有的老小區(qū)都不如。

我住的小區(qū)，原來單價在5萬元左右，現(xiàn)在也跌到了4.2萬元，回到了大約2018年時候的光景。也就是說，一套120平方米的房子，前后價差至少近100萬元了。

別說房子了，連車位都是如此。有人可能還記得我說過一個30萬元買的車位，結(jié)果20萬元都賣不出去——現(xiàn)在價格又降了，有人才賣14萬元不到。這是真金白銀倒貼了。

上海某樓盤的部分業(yè)主還能倔強(qiáng)一把，也算難得了。很多人只能是保本思維，能保住資產(chǎn)不貶值，已經(jīng)不錯了。

這也正是我想說的，經(jīng)濟(jì)上行周期，你預(yù)期手里的房子不斷升值，這很正常。那時候想不到，沒有買房子的，可能就錯過了。我有一位朋友，20多年前在上海莘莊地鐵邊買了一套房子，當(dāng)時單價可能才五六千元，記得隔了一兩年，有一次他很神秘地對我說，房子漲到8000多元（單價）了，神情頗為自得。但他肯定不會想到，后來即便是那個地段的房子，單價一度也超過7萬元。

但是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整周期，還天天想著房子會升值，這就是你的不對了。如果還看不出，狂飆時代已經(jīng)徹底過去了，那更是一種后知后覺。這一輪周期，和以往不一樣的地方，也在這里。以前是，上漲-調(diào)整-再上漲-再調(diào)整，而這一輪周期，大概率會是一段漫長的調(diào)整與筑底的過程。

至少，你得有這種心理預(yù)期，以及相對應(yīng)的現(xiàn)實準(zhǔn)備。

03

重要的不是別的，而是個人判斷與應(yīng)對方式。

在樓市上行周期，很多人意識不到這趟列車跑得有多快、有多遠(yuǎn)。而在下行周期，又有很多人意識不到這個過程有多長、有多深。一旦判斷出了問題，決策和行為自然也會大受影響。有人賣房之所以會“逆周期漲價”，原因正在于此。

打個不太恰當(dāng)?shù)谋扔?，這種情形有點像炒股。在股票行情看漲的時候，如果你早早就獲利了結(jié)，可能會讓你失去財富倍增機(jī)會；而在股票大跌之際，如果你不及時止損，也可能會讓你難以翻身。

因此，更好的辦法是再往前多看一步。如果說情況比較糟糕，那你就要按照更糟糕的預(yù)設(shè)，來做好個人和家庭計劃。想清楚這一點，很多問題也就迎刃而解。

仍然以賣房為例，另一個上海朋友，2年前他把手上一套房子賣了。小區(qū)同戶型當(dāng)時總價最高時約1500萬元，他賣的時候價格有所下跌，掛牌價在1450萬元左右，但他掛牌價是1250萬元，最后成交是1200萬元。這個價位當(dāng)時是小區(qū)最低價。但到今天，小區(qū)同戶型的價格已經(jīng)跌到900多萬元。從當(dāng)時的角度，他是賣虧了，但從更長的時間看，他出手不可謂不及時。

同樣道理，在生活開支、子女教育（出國留學(xué)）等事項上，也不妨按照正常預(yù)算再打個七八折來計算。比如，如果一個家庭每月開支約需1萬元，雖說目前的家庭收入水平完全支撐得了，但不妨在這個基礎(chǔ)上，試著把開支降到七八千塊錢。

又如，原來你或許打算送孩子到英美等國家讀書，那么現(xiàn)在可能需要做更細(xì)致的預(yù)算，比如把預(yù)算提高三四成，評估自身能否承擔(dān)；如果承擔(dān)不起，就有必要重新調(diào)整方案與預(yù)算，比如換一個費(fèi)用更便宜的國家和地區(qū)。

以此類推，在很多事情上也應(yīng)該這么想。問題是，我們這代人大概是享受了太長的繁榮周期，總有些人對“新常態(tài)”的了解和認(rèn)識不夠。比如說，房價不會一直漲，甚至可能不斷探底，收入也不見得年年漲，反倒可能在“縮水”……如果不理解也沒關(guān)系，試著把這當(dāng)作一種“常態(tài)”，并從各方面進(jìn)行調(diào)適，總不會錯。

茨威格在《昨日的世界》里說，“我所講述的并不是我一個人的命運(yùn)，而是我們整整一代人的命運(yùn)”。確實如此。我們現(xiàn)當(dāng)下所經(jīng)歷的，就是整整一個時代的嬗變。而我們能做的，大抵也就這么多。

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