文：澤平宏觀團隊

導讀

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟第一大支柱行業(yè)，事關(guān)經(jīng)濟增長、民生就業(yè)和金融風險，一定要軟著陸，避免硬著陸。

當前我國房地產(chǎn)從大開發(fā)時代向存量時代轉(zhuǎn)型，20-50歲主力購房人群到達拐點，供求關(guān)系發(fā)生重大變化，未來形勢如何？

后房地產(chǎn)時代，中國房地產(chǎn)未來有十大趨勢：

1、房地產(chǎn)大開發(fā)時代落幕，進入存量房主導時代。“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”，當前20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點已出現(xiàn)，城鎮(zhèn)化率達67%，套戶比超過1.1。

2、人口進一步向都市圈城市群集聚，分化加大。東北、西北、低能級城市人口面臨持續(xù)流出壓力，未來僅有兩成城市人口持續(xù)流入，出現(xiàn)二八現(xiàn)象。

3、構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。核心包括好房子建設，保障房、長租房，預售制改革，人地掛鉤，房地產(chǎn)稅，以實現(xiàn)供求平衡和長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

4、未來住房市場的三大支撐：改善型需求、城市更新、保障房需求。未來的房地產(chǎn)市場將更側(cè)重于質(zhì)量而非數(shù)量。

5、城市更新將進入大力實施新階段。通過舊城改造、城中村改造等，提升城市面貌和居住品質(zhì)。存量時代房屋老化問題凸顯，開展城市更新成為城市發(fā)展新動力，補安全短板、穩(wěn)房屋價值。

6、房價走勢分化將加劇，一線及強二線城市因人口流入、產(chǎn)業(yè)集聚，未來2-3年內(nèi)將筑底，更長遠看一線房價有望止跌回升。而大多數(shù)三四線城市，人口流出，有價無市、去化困難，未來可能陷入漫長的陰跌。

7、房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌，大部分房企將消失或被并購重組，優(yōu)勝劣汰，這是所有行業(yè)發(fā)展到成熟階段必然要經(jīng)歷的。

8、土地供應策略“控量提質(zhì)”，側(cè)重優(yōu)質(zhì)土地和好地段土地供應，并通過取消限價、減少配建等措施提升市場活力。核心城市的核心區(qū)域受到追捧，普通城市非核心地塊遇冷，分化格局將持續(xù)深化。

9、土地財政模式面臨轉(zhuǎn)型，一二線城市土地財政轉(zhuǎn)型，其他城市土地財政退出歷史舞臺。為應對地方財政缺口，預計推動消費稅和個人所得稅下放到地方，以增強地方自主財力，緩解土地財政退出帶來的沖擊。

10、限制性政策退出，回歸市場化，預計未來一年內(nèi)外環(huán)將全面開放，三年左右全域放開。完善促進消費制度機制勢在必行，清理住房消費的不合理限制性措施是大勢所趨。對于多孩家庭給予住房補貼優(yōu)惠。

目錄

1 第一大趨勢：房地產(chǎn)大開發(fā)時代落幕，進入存量房主導時代

2 第二大趨勢：人口向都市圈城市群集聚

3 第三大趨勢：構(gòu)建房地產(chǎn)新模式

4 第四大趨勢：改善型需求、城市更新、保障房需求成主要支撐

5 第五大趨勢：大力實施城市更新

6 第六大趨勢：房價分化，核心城市未來2-3年內(nèi)筑底

7 第七大趨勢：房企從“三高”模式邁向質(zhì)量深耕

8 第八大趨勢：土地供應“控量提質(zhì)”，核心地塊成為“新寵”

9 第九大趨勢：土地財政轉(zhuǎn)型，地方尋找新稅源

10 第十大趨勢：限購全面放開，回歸市場化

正文

1 第一大趨勢：房地產(chǎn)大開發(fā)時代落幕，進入存量房主導時代

房地產(chǎn)大開發(fā)時代落幕，進入存量房主導時代。20-50歲主力購房人群到達人口拐點，城鎮(zhèn)化率達67%，套戶比超過1.1�！胺康禺a(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”。

由于人口紅利、快速城鎮(zhèn)化、土地財政、寬松貨幣政策、金融杠桿擴張等,1998-2018年中國房地產(chǎn)迎來黃金20年。1998年，國務院發(fā)布《關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》，正式終結(jié)福利分房制度，全面啟動住房市場化改革；2003年-2013年為房地產(chǎn)高速發(fā)展階段，2003年，房地產(chǎn)被正式定位為“支柱產(chǎn)業(yè)”，政策支持力度加大，人口紅利、城鎮(zhèn)化、土地財政三因素推動，地產(chǎn)銷售面積、銷售額、投資增速均保持兩位數(shù)增長，需求爆發(fā)、房價單邊上漲、高杠桿高周轉(zhuǎn)；2014年，全國商品房銷售面積首次出現(xiàn)負增長，庫存壓力上升，房價漲幅趨緩；2015–2017年，棚改貨幣化制造三四線“小陽春”。

隨著老齡化、少子化到來，20-50歲主力購房人群的人口長周期拐點出現(xiàn)，存量住房套戶比近1.1和房地產(chǎn)新發(fā)展模式加快構(gòu)建，標志著房地產(chǎn)大開發(fā)時代落幕，存量房主導時代到來。

從需求看，人口方面，中國20-50歲主力置業(yè)人群規(guī)模于2013年達峰值。2024年末常住人口城鎮(zhèn)化率達67%，城鎮(zhèn)常住人口比上年末增加1083萬人。國際經(jīng)驗表明，城市化發(fā)展近似一條稍被拉平的“S型”曲線，中國目前處于快速發(fā)展期（30%-70%）的減速發(fā)展階段末期。根據(jù)我們預測，到2040年中國城鎮(zhèn)化率將達到約78.6%，對應城鎮(zhèn)人口10.5億人，比2020年增加約1.5億人。

從供給看，目前中國住房整體已經(jīng)達到靜態(tài)平衡，但區(qū)域供求差異仍較大，1978-2023年中國城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬套增至3.7億套，套戶比從0.8增至1.07。2023年一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12，一線城市住房供給階段性達到靜態(tài)平衡，但由于老舊房屋占比偏高，住房供給存在結(jié)構(gòu)失衡，供給仍然不足。相比美國、日本的1.17、1.16，德國、英國的1.03、1.02，國內(nèi)住房從供給短缺到總體平衡。

總體看，當前中國房地產(chǎn)市場進入調(diào)整周期，是行業(yè)長期依賴“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”舊模式難以為繼，并與人口結(jié)構(gòu)拐點、居民預期轉(zhuǎn)變等疊加的結(jié)果。與1998-2018年政策刺激往往催生上漲行情不同，本輪調(diào)控政策雖持續(xù)加碼（如大幅降低首付比例、利率并松綁限購），但其效果更多體現(xiàn)為“止跌回穩(wěn)”的托底作用，難以扭轉(zhuǎn)房價陰跌、銷售疲軟的整體趨勢。其核心原因在于基本面已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，如人口總量見頂削弱長期需求，居民部門杠桿率高企制約購買力，住房總體供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，導致“買漲不買跌”的心理預期占據(jù)主導等。

2 第二大趨勢：人口向都市圈城市群集聚

人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級城市人口面臨持續(xù)流出壓力，未來二八開，美國、日本、韓國等在城市化后半段都出現(xiàn)了人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律。

以人口遷移看，美國、日本、韓國等國家在城市化后半段都出現(xiàn)人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律，遷移一般分為兩個階段：從鄉(xiāng)村到城市遷移，到在城市化中后期明顯向都市圈城市群遷移。美國人口遷移呈現(xiàn)兩個特點：一是在地區(qū)層面，從向傳統(tǒng)工業(yè)主導的鐵銹8州集聚，到向能源、現(xiàn)代制造和現(xiàn)代服務業(yè)主導的西海岸、南海岸集聚。二是在城鄉(xiāng)層面，人口在城市化中后期明顯向大都會區(qū)集聚。日本人口隨產(chǎn)業(yè)持續(xù)向大都市圈集聚，但在1973年左右從向東京圈、大阪圈、名古屋圈“三極”集聚轉(zhuǎn)為向東京圈“一極”集聚。（請參考《》）

從中國看，人口進一步向都市圈城市群集聚，分化加大，一、二線人口持續(xù)流入但增速放緩，三、四線城市人口持續(xù)凈流出。

分地區(qū)看，人口持續(xù)向南方、東部地區(qū)集聚，2021-2023年南方、北方年均常住人口增量分別為33.9萬、-179.7萬人，2023年東部、中部、西部、東北部人口占比分別為40.2%、25.8%、27.2%、6.8%。

分省看，改革開放以來，中國的跨省人口遷移經(jīng)歷了從“孔雀東南飛”到回流中西部，再到粵浙人口再集聚和回流黔川渝鄂，近年浙瓊粵蘇人口持續(xù)聚集。

分都市圈看，2010-2020年深莞惠、上海、廣佛肇都市圈年均常住人口增量超80萬，2021-2023年杭州、上海、合肥都市圈年均常住人口增量超20萬，濟南、南昌、蘭州等都市圈核心城市人口流入，但都市圈整體流出。

分城市群看，2010-2020年珠三角、長三角城市群年均常住人口增量超180萬人，但東北、西部等區(qū)域近年面臨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，呈現(xiàn)人口流出趨勢，2021-2023年長三角人口進一步集聚，年均常住人口增量達80萬人，位居第一，高于第2至第7位的城市群年均常住人口增量之和。

分線看，2021-2023年一、二、三、四線城市人口年均增速分別為0.1%、0.4%、-0.2%、-0.7%，一、二線城市人口增速繼續(xù)放緩，三四線城市人口持續(xù)流出。

未來人口、產(chǎn)業(yè)、資本將進一步向核心城市集聚，東北、西北、低能級城市人口面臨持續(xù)流出壓力，出現(xiàn)二八現(xiàn)象。預計2040年中國城鎮(zhèn)化率將達78.6%，未來20年超八成新增城鎮(zhèn)人口分布在都市圈內(nèi)部，超九成位于城市群內(nèi)部，其中近五成來自五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游）。

人口遷移對經(jīng)濟社會影響重大。人口流入地區(qū)發(fā)展?jié)摿Ω�，人口流出地區(qū)老齡化加重，經(jīng)濟社會發(fā)展壓力明顯。人口向大都市圈大城市群集中，房地產(chǎn)市場將更加分化。

3 第三大趨勢：構(gòu)建房地產(chǎn)新模式

房地產(chǎn)新模式，包括好房子建設，保障房、長租房，預售制改革，人地掛鉤，房地產(chǎn)稅，以實現(xiàn)供求平衡和長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

我們在《中國住房存量報告》提到：經(jīng)過多年發(fā)展，2023年中國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積約35.9平方米；城鎮(zhèn)住房套戶比為1.07，一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12，一線城市住房供給階段性達到靜態(tài)平衡。

近年，房地產(chǎn)發(fā)展新模式被反復提及。2021年中央經(jīng)濟工作會議提到：探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。2024年10月《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》提出：“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”2025年7月中央城市工作會議在北京舉行，會議提到：“堅持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。”概括為四個方面：

1）理念上，建設適應人民群眾新期待的好房子。我國的住房發(fā)展已經(jīng)進入了新階段，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。著力建設綠色低碳的美麗城市、建設安全可靠的韌性城市。2025年3月，“好房子”首入政府工作報告，政府工作報告中提出：完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。2025年7月，住建部調(diào)研組赴廣東、浙江調(diào)研，再次強調(diào)：加快建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

通過“好房子”供給迭代，釋放改善型需求。當前，中國城鎮(zhèn)化率67%，加上改善型需求，房地產(chǎn)市場還有較大空間。在“好房子”加速推動發(fā)展背景下，我國近期各地核心區(qū)域、小面積或低容積率的高品質(zhì)地塊集中出讓，高品質(zhì)第四代住宅項目也持續(xù)去化熱銷。2025年10月，住房城鄉(xiāng)建設部提到，未來五項工作重點推動“好房子”建設，1）好的標準，《住宅項目規(guī)范》已正式實施，涉及層高、隔音等14項新的標準；2）好的設計，依照好標準，做出好設計；3）好的建材，提升綠色建材、智慧安防等在“好房子”中應用；4）好的建造；5）好的運維。

2）體系上，以政府為主滿足剛性住房需求，以市場為主滿足多樣化改善性住房需求。提高保障性住房占住房總量的比例，提升保障性住房的質(zhì)量品質(zhì)及適配性，支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)提高住房建設標準、加強智能科技應用、提升物業(yè)服務水平。

3）制度上，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、交易和使用制度，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展夯實制度基礎。改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預售制度，有力有序推行商品房現(xiàn)房銷售，加強預售資金監(jiān)管、嚴格預售門檻。引導房地產(chǎn)企業(yè)逐步形成適度杠桿比例、合理負債水平和正常周轉(zhuǎn)速度的發(fā)展機制。

4）要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機制。加強住房與土地、金融資源聯(lián)動，根據(jù)住房需求科學安排土地供應、配置金融資源，實現(xiàn)以人定房、以房定地、以房定錢，保持市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止大起大落。完善房地產(chǎn)稅收制度。房地產(chǎn)稅替代土地財政是大勢所趨。當前土地財政拖累較大，地方財政吃緊，需要新稅源，如穩(wěn)步推動房地產(chǎn)稅試點。

預計未來更多新模式配套政策將進一步完善和落地。這是適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，著眼于破解房地產(chǎn)發(fā)展難題和防范風險、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

4 第四大趨勢：改善型需求、城市更新、保障房需求將成主要支撐

未來住房市場的主要支撐來自改善型需求、城市更新、保障房需求等。

2025年7月，時隔十年中央城市工作會議定調(diào)“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期”、“高質(zhì)量開展城市更新”、“穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造�！�2024年3月，國常會定調(diào)“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及面廣，房地產(chǎn)事關(guān)人民群眾切身利益，事關(guān)經(jīng)濟社會發(fā)展大局”。2025年，中央城市工作會議提到：“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展”，會議以“堅持穩(wěn)中求進，因地制宜，推進城市更新，存量提質(zhì)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”為主基調(diào)。

考慮到城鎮(zhèn)化進程、住房改善性需求、城市更新等，未來我國房地產(chǎn)還有較大發(fā)展空間和潛力。據(jù)測算，2025-2030年，我國住房需求總量約55億平，年均新增住房需求約9.2億平/年，并不會大幅下跌至較低水平。預計到2030年，我國住房需求緩慢下降至8.9億平方米，其中，剛性需求2.5億平、改善性需求3.7億平、更新需求2.7億平。具體來看:

從趨勢看，未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中，剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩(wěn)，更新需求保持小幅緩慢上升。從結(jié)構(gòu)看，2025-2030年剛性需求、改善性需求、更新需求占比分別為28.7%、41.7%、29.6%，改善性需求成為我國住房市場最大的需求支撐。消費者不再僅僅追求“有房住”，而是追求“住好房”，家庭規(guī)模小型化趨勢也將帶來更多住房需求，人均住房面積也將由此提升。

從供給看，中國城鎮(zhèn)化進入穩(wěn)定發(fā)展，城鎮(zhèn)化速度放緩，根據(jù)我們測算，2025-2030年我國新增城鎮(zhèn)常住人口約0.4億人，城鎮(zhèn)化率提升3.9個百分點，帶來住房需求17.0億平方米，年均2.8億/年。城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴張轉(zhuǎn)向提質(zhì)增效，城市更新成為新動能，“十四五”規(guī)劃提出，要完成約21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務，據(jù)測算，2025-2030年，我國城市更新帶來住房需求約16.1億平，年均約2.7億平/年。城中村改造、老舊小區(qū)更新、低效用地盤活將為住房供給提供新的空間，政策層面明確住房供給“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”，減少土地供應，重點發(fā)展建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”，使之與當前的實際需求匹配。

總體看，未來的房地產(chǎn)市場將更側(cè)重于質(zhì)量而非數(shù)量，從增量為主向增存并重階段轉(zhuǎn)換。未來中國住房需求整體呈緩慢下降趨勢，其中剛性需求呈下降趨勢，改善性需求保持平穩(wěn)，更新需求保持小幅緩慢上升。房地產(chǎn)市場正向未來更可持續(xù)的穩(wěn)定規(guī)模過渡。

5 第五大趨勢：大力實施城市更新

城市更新將進入"大力實施"新階段，通過舊城改造、城中村改造、產(chǎn)業(yè)升級等，提升城市面貌和居住品質(zhì)。

存量時代，老舊房屋或?qū)⒋嬖趬w結(jié)構(gòu)安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設施設備老化等問題。根據(jù)我們測算，一、二、三四線1999年以前建成房屋（房齡大于25年）占比平均值分別為36.1%、24.4%、23.7%，到2040年，預計將有近80%的房屋成為“老小區(qū)”，或?qū)⒋嬖趬w結(jié)構(gòu)隱患、外墻脫落、設施設備老化等問題，影響居民生活體驗。

時隔十年的中央城市工作會議將城市更新寫入總體要求，定調(diào)從2015年“加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造”轉(zhuǎn)變?yōu)椤案哔|(zhì)量開展城市更新”，側(cè)重“存量提質(zhì)增效”、“不搞大拆大建”。2025年5月，國務院發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進城市更新行動的意見》提到：到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，表達為一項偏長期的工程。與2015年提出棚改三年，力爭到2020年基本完成現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村和危房改造有一定區(qū)別。2025年7月，中央城市工作會議提到：“以推進城市更新為重要抓手”、“穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造�！�2024年住建部部長提到從我國城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的。從資金看，城市更新偏向中央財政，區(qū)別于棚改中的以貨幣化安置為抓手，同時在政府舉債、融資平臺等多維度融資機制。

城市更新中，房屋養(yǎng)老金也是重要一環(huán)。2024年8月，住建部表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制，上海等22個城市正在開展試點。當前房屋養(yǎng)老金主要是指用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后，房屋公共體檢、日常維修以外的大、中修，及更新改造的資金。房屋養(yǎng)老金制度未來或分為“公共賬戶”和“個人賬戶”，個人賬戶”由已經(jīng)建立的“住宅專項維修基金”構(gòu)成，主要由業(yè)主繳納。此次建設重點是養(yǎng)老金“公共賬戶”，款項或?qū)⒅饕獊碜杂谪斦Y金，由地方政府探索資金籌集渠道。

6 第六大趨勢：房價分化，核心城市未來2-3年內(nèi)筑底

市場分化將加劇，一線及強二線城市因人口流入、產(chǎn)業(yè)集聚，未來2-3年內(nèi)筑底。大多數(shù)三四線城市，人口流出，有價無市、去化困難，未來可能陷入漫長的陰跌。

后房地產(chǎn)時代，市場將從過去的“普漲時代”轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性分化”新格局。根據(jù)我們在《中國城市房地產(chǎn)保值率排名2025》的研究，以2017年房價峰值為基準，計算截至2025年8月的保值率（當前房價與歷史峰值之比），全國317個城市呈現(xiàn)出顯著梯度分化。保值率TOP10城市包括烏魯木齊、上海、北京、成都、杭州等，其房產(chǎn)保值率普遍維持在80%以上，而部分三四線城市如鶴崗、廊坊和溫州已跌破60%關(guān)口。這種分化不僅是市場情緒的折射，更是城市經(jīng)濟韌性、人口吸附力與政策響應效率的綜合體現(xiàn)。

目前全國房價從高點回落幅度不均，未來房價走勢將延續(xù)分化，核心城市憑借產(chǎn)業(yè)集聚和人口流入展現(xiàn)出抗跌韌性，而廣大三四線城市則面臨漫長的價值重估。分地區(qū)看，東部沿海核心城市跌幅相對有限，而中西部和東北地區(qū)調(diào)整較深。未來房價的底部確認將是一個漸進過程，核心城市的核心區(qū)域已顯現(xiàn)企穩(wěn)跡象，而廣大三四線城市的調(diào)整可能漫長而反復。這種分化格局揭示出，中國房地產(chǎn)市場的黃金時代已落幕，未來價值重塑將更依賴于城市基本面的質(zhì)量深耕，而非粗放式擴張。

一線、強二線核心城市房價未來2-3年內(nèi)筑底。以北京、上海為例，其保值率均超過85%，核心資產(chǎn)展現(xiàn)出終極抗跌力。北京憑借首都稟賦和總部效應，吸引高質(zhì)量人口集聚，學區(qū)房和核心區(qū)豪宅在政策調(diào)控下仍保持高溢價；上海則依托全球資本聚集和宅地稀缺性，陸家嘴金融集群催生高凈值需求，2024年總價3000萬以上新房成交激增300%。未來，隨著政策優(yōu)化如限購放開（北京、上海已調(diào)整五環(huán)外、外環(huán)外限購）和降息減負，一二線市場有望逐步企穩(wěn)。核心區(qū)域房價再跌20%以上的可能性極小，5%-10%的跌幅或是極限，甚至可能觸底回升。強二線城市方面，成都和杭州憑借數(shù)字經(jīng)濟和文化溢價，保值率超84%，顯示出回暖潛力。中長期看，中國住房需求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向改善型主導，核心城市將受益于人口流入和產(chǎn)業(yè)升級，推動核心區(qū)域房價在磨底后溫和回升。

弱二線、三四線城市的房價下跌遠未見底，未來可能陷入長達10-20年的陰跌周期，底部需要反復確認和磨礪。其根本原因在于基本面支撐薄弱：人口持續(xù)流出、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)單一、以及土地供應過剩。從人口看，這些城市普遍面臨人口凈流出，例如東北地區(qū)的哈爾濱、長春保值率僅74.7%，遠低于西部重點城市，由于青壯年勞動力向核心都市圈集聚，購房需求萎縮導致“有價無市”。土地供應方面，過去依賴擴張的模式造成庫存積壓，部分三四線城市商品住宅去化周期超過36個月，應暫停新增用地出讓，但歷史形成的過剩供給難以快速消化。經(jīng)濟轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)加劇了買力不足，三四線城市產(chǎn)業(yè)多以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，缺乏高收入崗位，居民購買力弱化，而賣壓卻因投資性房源集中釋放不斷積蓄。以鄭州為例，其房價峰值早于2019年出現(xiàn)，經(jīng)歷超三年下行后保值率偏低，反映出調(diào)整深度。未來，這些城市將步入漫長的去庫存周期，房價底部不會一蹴而就，而是通過反復試探和出清逐步形成，期間可能伴隨局部反彈但整體趨勢向下。

7 第七大趨勢：房企從“三高”模式邁向質(zhì)量深耕

房企大洗牌，大部分房企將消失或被并購重組，優(yōu)勝劣汰，眾多房企為求生存發(fā)展，向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

2024年3月，住建部表示“對嚴重資不抵債、失去經(jīng)營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組�！备鶕�(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年，TOP100房企銷售總額同比-30.6%，其中銷售總額超千億房企11家，較去年同期減少5家，百億房企86家，較去年同期減少30家。2025年1-9月，TOP100房企銷售總額同比-12.2%，其中1000億以上陣營6家，與去年同期持平，500-1000億較去年同期減少1家，300-500億較去年同期減少1家，100-300億企業(yè)較去年同期減少4家。

我國房企將從“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”舊模式向高質(zhì)量經(jīng)營發(fā)展轉(zhuǎn)型。這一轉(zhuǎn)變源于舊模式在市場需求結(jié)構(gòu)變化和政策深度調(diào)控下暴露出的系統(tǒng)性風險，過度依賴房價上漲與寬松融資環(huán)境，導致在市場下行周期中資金鏈脆弱性凸顯。隨著“房住不炒”定位深化及消費者需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，房企將圍繞財務穩(wěn)健、產(chǎn)品創(chuàng)新與技術(shù)賦能重構(gòu)發(fā)展邏輯，通過降低負債、提升運營效率及聚焦“好房子+好服務”實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。尤其值得注意的是，行業(yè)資產(chǎn)負債表優(yōu)化已出現(xiàn)積極跡象，百強企業(yè)通過經(jīng)營性物業(yè)貸置換、REITs盤活資產(chǎn)、剝離非核心業(yè)務等方式降低有息負債規(guī)模，同時以數(shù)字化營銷與精準定價守護現(xiàn)金流生命線。而2025年政府工作報告將“好房子”建設納入國家戰(zhàn)略，進一步推動房企從開發(fā)銷售向持有運營轉(zhuǎn)變，以長租公寓、綠色建筑等新賽道開辟增長空間。

對于已陷入債務困境的房企，相當一部分面臨破產(chǎn)重組，需嚴格遵循“保交樓、化債務、穩(wěn)民生”的遞進邏輯。其中“保交樓”是化解社會風險的前提，其完成情況直接關(guān)系購房者信心恢復與市場穩(wěn)定。成功案例表明，依托“政府法院聯(lián)動”機制整合司法與行政資源是關(guān)鍵，例如安徽成城置業(yè)通過共益?zhèn)肜m(xù)建資金，使爛尾十年項目重生，江西怡和源公司則通過分階段清償債務、調(diào)整容積率等舉措，在300多天內(nèi)化解10億元債務危機并實現(xiàn)普通債權(quán)超過60%的清償率。債務重組需分類施策：對金融機構(gòu)債權(quán)通過債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)證券化緩釋壓力；對購房者債權(quán)優(yōu)先保障交付權(quán)益；對供應商債權(quán)鼓勵共益?zhèn)鶇⑴c。而碧桂園、萬科等大型房企因規(guī)模龐大、債務結(jié)構(gòu)復雜，轉(zhuǎn)型更為艱難，或需同步推進“瘦身健體”與“業(yè)務重構(gòu)”，通過出售非核心資產(chǎn)、聚焦代建與物業(yè)管理等輕資產(chǎn)賽道，從高杠桿驅(qū)動轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流管理為核心的可持續(xù)模式。

未來房企格局將呈現(xiàn)“央國企穩(wěn)盤、龍頭民企突圍、混合所有制平衡”的分化特征。央國企憑借融資優(yōu)勢與政策支持，主導保障房建設和城市更新，如華發(fā)股份探索“開發(fā)+運營”模式，越秀地產(chǎn)強化全生命周期資產(chǎn)服務能力，并利用REITs工具盤活存量資產(chǎn)。龍頭民營房企將從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向細分賽道深耕，例如，以代建業(yè)務應對城投拿地趨勢，或以商業(yè)運營與長租公寓實現(xiàn)雙輪驅(qū)動。混合所有制房企如聯(lián)發(fā)集團，在社會保障性與市場性間尋找平衡，通過聚焦青年安居等差異化需求實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益雙贏。而區(qū)域型中小房企面臨嚴峻挑戰(zhàn)，或?qū)⑼ㄟ^被國資整合、聚焦老舊小區(qū)改造或應用AI等新興技術(shù)降本增效以求生存。總體而言，行業(yè)競爭正從規(guī)模轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力、運營力與創(chuàng)新力的綜合比拼，唯有根植于民生需求與技術(shù)變革的房企才能在新周期中贏得機遇。

8 第八大趨勢：土地供應“控量提質(zhì)”，核心地塊成為“新寵”

土地市場將邁入以穩(wěn)定和存量為主導的新階段，“控量提質(zhì)”為主要特點。

隨著中國城鎮(zhèn)化進程從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展模式也由大規(guī)模增量建設進入存量提質(zhì)增效階段。這一背景下，2025年中央經(jīng)濟工作會議首次提出“合理控制新增房地產(chǎn)用地供應”，強調(diào)盤活存量用地和商辦用房，標志著土地供應政策發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

2025年上半年，我國月均土地供應面積、金額僅為2024年月均水平的7成。但2025年土地出讓溢價率持續(xù)回溫，2025年6月百城土地平均溢價率達到了5.5%，其中二線城市平均溢價率達到7.2%。成都、武漢、天津等熱點城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，均在6月上演激烈的土拍大戰(zhàn)。北京、上海等核心城市則在5月成交了多宗高溢價地塊，5月一線城市平均溢價率達到6.4%。這種“控量提質(zhì)”的調(diào)控思路反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的重大變化，在去庫存的大背景下，我們預計，未來新增土地供應將進一步向人口集聚、產(chǎn)業(yè)集聚的核心城市的核心區(qū)域傾斜，且土地出讓總量保持適度水平，其中配套完善、低容積率的核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊占比將持續(xù)提升。

從市場表現(xiàn)看，核心城市的核心區(qū)域受到追捧，普通城市非核心地塊遇冷，分化格局將持續(xù)深化。政策與市場雙輪驅(qū)動土地市場向“質(zhì)升量減”方向發(fā)展。2025年上半年，上海、杭州、成都等核心城市土地市場熱度持續(xù)高漲，高溢價、“地王”項目頻出，區(qū)域地價屢創(chuàng)新高。以上海為例，上半年僅4宗地塊以底價成交，嘉定、松江、奉賢、金山等外環(huán)外區(qū)域地塊均出現(xiàn)溢價成交，能夠形成溢價的區(qū)域范圍明顯擴大。2025年6月浦東曹路地塊以41.7%的溢價率創(chuàng)下上海集中供地5年來新高，楊浦濱江地塊成交樓面價9.55萬元/平米刷新區(qū)域紀錄。同樣，深圳龍華區(qū)地塊經(jīng)過65輪競爭，以46.6%的溢價率成交，樓面價達4.46萬元/平米。杭州更是表現(xiàn)搶眼，2025年上半年出讓68宗涉宅地塊，土地出讓總金額高達1160億元，幾乎與2024年全年持平，成功超越北上廣深登頂全國土地成交金額榜。這些現(xiàn)象充分證明，體量較小、區(qū)位核心、容積率較低的土地在出讓時更易形成高溢價，市場對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪日趨激烈。

這種分化趨勢背后，是政府“控量提質(zhì)”供地策略的持續(xù)實施，未來土地供應將更加注重與房企購地意向?qū)�，�?cè)重優(yōu)質(zhì)土地和好地段土地供應，并通過取消限價、減少配建等措施提升市場活力。在城鎮(zhèn)化進程放緩、房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)變化的宏觀背景下，土地資源將更高效地向核心城市優(yōu)質(zhì)區(qū)域配置，推動房地產(chǎn)市場實現(xiàn)從“量”到“質(zhì)”的深刻轉(zhuǎn)變。

9 第九大趨勢：土地財政轉(zhuǎn)型，地方尋找新稅源

一二線線城市土地財政轉(zhuǎn)型，其他城市土地財政退出歷史舞臺。

隨著人口結(jié)構(gòu)變化和區(qū)域經(jīng)濟分化，土地財政模式轉(zhuǎn)型僅限于人口流入城市，其他城市土地財政退出歷史舞臺。

土地財政作為中國城市發(fā)展的重要支柱，長期以來以土地出讓收入支撐地方財政和基礎設施建設。當前，土地收入仍是地方財政的核心構(gòu)成，相關(guān)稅費也成為地方財政收入的重要部分，2022年土地出讓收入和房地產(chǎn)專項稅合計占地方財政收入的26.0%，地價占房價5成左右。近兩年受經(jīng)濟下行周期影響，地方政府土地財政空間持續(xù)收縮，2023年的國有土地使用權(quán)出讓收入是5.8萬億元，跌破6萬億大關(guān)，同比-13.2%，相比2021年高點的8.7萬億元少了2.9萬億。

從宏觀層面看，土地出讓金和相關(guān)稅收占房價的6成。2012-2023年，土地出讓金占商品房銷售額比重平均值43.7%，其中2015、2016年由于行業(yè)庫存壓力較大，土地市場低迷，土地出讓金占比分別為35.3%、30.3%，為近十年最低，此后占比呈上升趨勢，2023年土地出讓金占比為49.7%。2023年，土地出讓金和5個特有稅種合計占商品房銷售額比重為65.6%。

從中觀城市看，一線和部分二線城市因持續(xù)的人口流入，土地財政仍具有一定活力。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年上半年，一線城市宅地出讓金同比增長49.5%，二線城市同比增長43.5%,多數(shù)三四線城市及人口流出地區(qū)，土地財政已顯疲態(tài)，土地需求下降，房地產(chǎn)庫存高企，導致土地出讓收入大幅萎縮。

未來，土地財政轉(zhuǎn)型將主要集中在人口持續(xù)流入的一二線城市，通過優(yōu)化土地供應、發(fā)展租賃市場和產(chǎn)業(yè)用地改革，逐步實現(xiàn)土地財政的可持續(xù)化。人口流出城市將逐步改變土地財政模式，部分城市甚至完全退出依賴土地財政的舊模式，轉(zhuǎn)而尋求替代財源，隨著土地財政推出，這些城市將面臨基礎設施年久失修、工資水平停止、就業(yè)機會減少等問題，年輕人口外流加速，形成“中國鐵銹州”，老齡化程度達到65%以上。

為應對地方財政缺口，預計推動消費稅和個人所得稅下放到地方，以增強地方自主財力，緩解土地財政退出帶來的沖擊。一方面，促進土地財政轉(zhuǎn)型，加力發(fā)展新基建、新能源等產(chǎn)業(yè)建設，培育地方產(chǎn)業(yè)高地；另一方面，從土地財政轉(zhuǎn)型股權(quán)財政，當前已有部分地方政府的超前意識擺脫房地產(chǎn)的依賴，打造地方特色產(chǎn)業(yè)集群。例如，安徽加速建設以信息技術(shù)、新能源、新材料為代表的新興產(chǎn)業(yè)聚集地，常州大舉“新能源之都”建設，通過股權(quán)投資孵化企業(yè)并拓寬財政收入渠道。

10 第十大趨勢：限購全面放開，回歸市場化

我們預計，一線城市限購等限制性政策，預計未來一年內(nèi)外環(huán)將全面開放，三年左右全域放開。對于多孩家庭給予住房補貼優(yōu)惠。

2021年房地產(chǎn)市場正熱，政策直指市場亂象，出臺住宅用地“兩集中”供應、升級限購等政策減輕土地市場過熱的壓力、規(guī)范房地產(chǎn)交易，防止房地產(chǎn)市場過熱。2022年開始，政策方向從之前的抑制過熱轉(zhuǎn)向防范風險和市場托底，近兩年，在我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的大背景下，“止跌回穩(wěn)”現(xiàn)已成為中央針對房地產(chǎn)市場政策的基本定調(diào)，放松限制性政策、激活需求是大勢所趨。中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年以來各地因城施策頻次總體呈下降趨勢，2025年以來城市調(diào)控政策主要涉及調(diào)整公積金、購房補貼與引才落戶，6月合計出臺51次政策，其中調(diào)整公積金類型30例，購房補貼類型8例，引才及落戶類4例，8月9月，新增開放限購政策4例。

限購方面，近幾年限購政策不斷調(diào)整，可以清晰地看到一條漸進式的開放路徑，2022年，三四線城市限購政策開放，一二線城市購房門檻逐步松動；2023年南京、合肥、武漢、沈陽等核心二線城市全面取消限購政策，9月，廣州成為首個放松限購的一線城市，將非戶籍人口首套房購置納稅社保年限從5年收縮至2年；2024年，二十屆三中全會明確提出“充分賦予個城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策”；2025年，北京、上海進一步優(yōu)化限購政策，北京允許符合條件的家庭在五環(huán)外不限套數(shù)購房，上海放開外環(huán)以外限購。

2025年10月，十五五規(guī)劃建議中提到：“完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施”，我們預計未來一年一線城市內(nèi)外環(huán)限購將全面開放，三年左右全域放開。逐步降低購房準入門檻，限購松綁有利于房地產(chǎn)市場回穩(wěn)，放開限購是大勢所趨，目前仍存在限購的核心區(qū)域為北京五環(huán)內(nèi)，上海外環(huán)內(nèi)，深圳南山區(qū)、福田區(qū)以及寶安區(qū)的新安街道。

住房供給方面，城市更新定調(diào)從2015年“加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造“轉(zhuǎn)變?yōu)?025年的“高質(zhì)量開展城市更新”，本次側(cè)重“存量提質(zhì)增效”、“不搞大拆大建”。2024年住建部部長提到從我國城鎮(zhèn)300多億平方米存量住房需要更新改造來看，房地產(chǎn)還是有很大的潛力和空間的。另外，今年以來中央持續(xù)推進“好房子”建設，各地因地制宜發(fā)布關(guān)于提升住宅品質(zhì)，建設“好房子”的政策，。預計未來，住房供給政策將堅持“存量提質(zhì)增效”，繼續(xù)深入“好房子”建設，為居民提供更好的住房保障。

金融信貸方面，22年以來，貸款利率持續(xù)下調(diào)，央行降低五年期以上LPR共8次，下調(diào)公積金貸款利率3次，進入25年，各地響應號召，調(diào)整公積金政策，從提高公積金貸款額度、支持提取公積金用于首付、優(yōu)化比例等多個方面降低居民購房門檻，釋放剛性需求和改善性需求。上海甚至支持住房公積金“又提又貸”，允許提取公積金用于首付，且不影響公積金貸款額度計算。未來住房公積金政策將持續(xù)優(yōu)化，擴大公積金使用范圍，覆蓋更廣的人群，進一步釋放租房需求。