十年前，“海景房投資熱”曾讓無(wú)數(shù)城市中產(chǎn)為之瘋狂。十年后的今天，買(mǎi)海景房的第一批中產(chǎn)們，再也扛不住了。手中的“稀缺資產(chǎn)”早已成昨日黃花，曾經(jīng)的“硬通貨”正斷崖式滑向“負(fù)資產(chǎn)”的深淵。

文｜金融八卦女特約作者：伍豪

買(mǎi)海景房的第一批中產(chǎn)，“發(fā)財(cái)夢(mèng)”徹底破碎了。

十年前，“海景房投資熱”曾讓無(wú)數(shù)城市中產(chǎn)為之瘋狂。他們懷揣著度假、養(yǎng)老、資產(chǎn)增值的美好憧憬，將半生積蓄砸向那些遙遠(yuǎn)而陌生的海景房。然而，潮水褪去才知道誰(shuí)在裸泳。

十年后的今天，買(mǎi)海景房的第一批中產(chǎn)們，再也扛不住了。手中的“稀缺資產(chǎn)”早已成昨日黃花，曾經(jīng)的“硬通貨”正斷崖式滑向“負(fù)資產(chǎn)”的深淵。

八妹最近與四位買(mǎi)了海景房的朋友聊了聊，聽(tīng)他（她）們講述資產(chǎn)腰斬背后的故事。

“300萬(wàn)的海景房，現(xiàn)在150萬(wàn)都無(wú)人問(wèn)津” 阿強(qiáng)-北京私企程序員

在阿強(qiáng)位于北京五環(huán)外的家中書(shū)房，最顯眼的位置掛著一張他在山東煙臺(tái)某海景小區(qū)前的照片。照片里，他摟著妻兒，笑容燦爛，背后是湛藍(lán)的天與海。那是2015年，他懷揣著在北京打拼多年攢下的100萬(wàn)，又貸款200萬(wàn)，以總價(jià)300萬(wàn)買(mǎi)下那套100平米“一線(xiàn)海景房”的時(shí)刻。

“當(dāng)時(shí)覺(jué)得人生圓滿(mǎn)了。”阿強(qiáng)苦笑著喝了一口咖啡，“平時(shí)在北京做牛做馬，周末和假期就去自己的專(zhuān)屬海景房度假。既能居住，還有資產(chǎn)升值的潛力，雙贏�！�

然而，突然有一天，這份“雙贏”的夢(mèng)破碎了。

上半年，他偶然看到同小區(qū)一套戶(hù)型更好的房子，掛牌價(jià)僅150萬(wàn)�！拔耶�(dāng)時(shí)腦子瞬間就懵了，站在中介門(mén)店半天沒(méi)緩過(guò)神�！卑�(qiáng)立刻聯(lián)系了門(mén)店中介，得到的回復(fù)又給他當(dāng)頭一棒：“大哥，你這房子現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)最多也就150萬(wàn)左右，還很難出手。這邊新房供應(yīng)太大，根本沒(méi)人接盤(pán)二手�！�

“腰斬了�！卑�(qiáng)無(wú)奈地說(shuō)，“算上這些年的貸款利息，以及契稅和物業(yè)費(fèi)，我的虧損遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止150萬(wàn)�！�

“海景房養(yǎng)老夢(mèng)，碎了一地” 阿麗—上海外企銷(xiāo)售經(jīng)理

阿麗的海景房在廣西北海。2016年，在朋友的熱情推薦下，她花了190萬(wàn)買(mǎi)下一套“海景養(yǎng)老房”�！颁N(xiāo)售當(dāng)時(shí)說(shuō)得天花亂墜：高鐵直達(dá)、國(guó)際康養(yǎng)醫(yī)院、頂級(jí)配套。我想著再過(guò)幾年年退休，可以去那里旅居養(yǎng)老，還能大賺一筆�！�

收房后，阿麗才知道什么叫海景房。夏天特別潮，家具、墻壁都能發(fā)霉，根本不適合長(zhǎng)期居住�！�

更讓阿麗焦慮的是，這套房子幾乎耗盡她的家庭現(xiàn)金流�！拔椰F(xiàn)在每月要還8000多的房貸，而我在上海自己住的房子房貸也要將近兩萬(wàn)�！比ツ�，阿麗因父母生病需要一筆急用錢(qián)，決心“割肉”賣(mài)出，掛牌價(jià)從190萬(wàn)一路降到130萬(wàn)，看房者仍然寥寥。

“上個(gè)月，中介暗示我，如果想快速變現(xiàn)，可能得掛80萬(wàn)。我沒(méi)同意，那等于房?jī)r(jià)直接膝斬了”阿麗的語(yǔ)氣中充滿(mǎn)悔恨，“就是當(dāng)時(shí)跟風(fēng)，太貪心了，既要又要還要，沒(méi)有做詳細(xì)的調(diào)研。這個(gè)‘海景房養(yǎng)老夢(mèng)’，代價(jià)太沉重了。”

“畢生積蓄和退休金都砸進(jìn)去了” 阿龍—哈爾濱大型國(guó)企退休職工

每一個(gè)東北退休老人都有一個(gè)海南島的“候鳥(niǎo)夢(mèng)”，阿龍也不例外。2016年，他拿出畢生積蓄90萬(wàn)元，全款在海南某個(gè)小縣城買(mǎi)了一套70平的小公寓，準(zhǔn)備每年冬天和老伴過(guò)去“養(yǎng)老貓冬”。

“頭兩年感覺(jué)特別好，冬天暖和，空氣好。”阿龍說(shuō)，“但時(shí)間長(zhǎng)了，生活和看病的各種問(wèn)題都出來(lái)了。最關(guān)鍵的是，這里除了海，什么都沒(méi)有。我們老兩口就喜歡一個(gè)熱鬧，呆久了就特別孤獨(dú)。”

身體原因也迫使他們回到哈爾濱。當(dāng)他們想處理掉這套海景房時(shí)，才發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)早已變天�！爱�(dāng)年90萬(wàn)買(mǎi)的，現(xiàn)在同類(lèi)房子掛牌價(jià)都在40萬(wàn)左右。而且，有價(jià)無(wú)市�！卑埧嘈χf(shuō)。

更讓阿龍頭疼的是，這套海景房不僅吃掉了他的積蓄，還坑了他的養(yǎng)老金。

阿龍說(shuō)：“物業(yè)費(fèi)和各種雜七雜八的維護(hù)費(fèi)一年好幾千。每個(gè)月到手的養(yǎng)老金就這么點(diǎn)，還要生活還要補(bǔ)貼子女，實(shí)在有點(diǎn)入不敷出。每次想到這件事，就焦慮得整夜睡不著�！�

“抄底抄在了半山腰” 阿明—廣州創(chuàng)業(yè)者

與其他幾位不同，阿明是在2019年市場(chǎng)顯露些微疲態(tài)時(shí)“抄底”入場(chǎng)的。他選擇了惠州巽寮灣，當(dāng)時(shí)價(jià)格已從高點(diǎn)開(kāi)始回落，他以160萬(wàn)的價(jià)格買(mǎi)下一套，認(rèn)為房?jī)r(jià)泡沫已擠干凈，是入手良機(jī)。

“我研究了數(shù)據(jù)，覺(jué)得中國(guó)經(jīng)濟(jì)向好消費(fèi)升級(jí)，海景旅游永遠(yuǎn)是稀缺資源。我以為我是在別人恐懼時(shí)貪婪就能抄底發(fā)大財(cái)。”但世事難料，阿明的“精明”并沒(méi)有換來(lái)豐厚的回報(bào)，反而抄底抄到“半山腰”。

隨后數(shù)年惠州海景房的天量供應(yīng)疊加三年疫情，給了房?jī)r(jià)致命一擊。

“現(xiàn)在同戶(hù)型的房子，二手房房?jī)r(jià)已回落至6000多元/㎡，80萬(wàn)隨便挑。”作為小公司老板，阿明對(duì)現(xiàn)金流極為敏感，“這筆投資，牽一發(fā)而動(dòng)全身，嚴(yán)重拖累了公司的資金周轉(zhuǎn)。最近幾個(gè)月中介那邊掛牌一直想賣(mài)掉，但這個(gè)價(jià)格，賣(mài)了割肉太多心疼，不賣(mài)的話(huà)資金鏈面臨斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)如今就是騎虎難下。”

/ 海景房遭遇“滑鐵盧”背后的真相/

這四個(gè)房東的“血淚史”，只是成千上萬(wàn)買(mǎi)投資海景房中產(chǎn)們的縮影。他們的經(jīng)歷如此相似，究其根源，主要以下四個(gè)方面原因。

一是供需關(guān)系的根本逆轉(zhuǎn)，這是最核心的原因。在過(guò)去十多年的房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”，沿海城市推出了大量的海景房項(xiàng)目，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了實(shí)際需求。當(dāng)中產(chǎn)們的投資熱情退潮，疊加經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的改變，市場(chǎng)瞬間從賣(mài)方市場(chǎng)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，巨大的庫(kù)存和空置率，使得價(jià)格平衡被徹底打破。

二是“圖紙配套”落不了地，海景小區(qū)成了“空心城”。絕大多數(shù)海景房項(xiàng)目在銷(xiāo)售時(shí)，都描繪了宏偉的藍(lán)圖——學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)中心、交通樞紐。然而，由于人口導(dǎo)入不足，這些配套大多未能落地，形成了大量基礎(chǔ)設(shè)施匱乏、生活不便的“空心城”，房產(chǎn)的居住屬性大打折扣，更不用提什么金融屬性和升值潛力。

三是流動(dòng)性枯竭導(dǎo)致“有價(jià)無(wú)市”。當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)向，最大的問(wèn)題不是價(jià)格下跌，而是根本無(wú)人接盤(pán)。這些遠(yuǎn)離核心城市圈的海景房，就是一個(gè)“擊鼓傳花”的游戲。鼓聲停止，游戲便結(jié)束了。資產(chǎn)就此被“凍住”，成為紙上富貴，哪怕腰斬再膝斬，也無(wú)人接盤(pán)。

四是房地產(chǎn)進(jìn)入下行周期，經(jīng)濟(jì)增速放緩，使得中產(chǎn)階層的消費(fèi)和投資行為更趨理性與保守。海景房曾經(jīng)“情懷消費(fèi)”和“沖動(dòng)投資”的底層邏輯被顛覆，對(duì)于海景房這種“金融屬性”超強(qiáng)的資產(chǎn)，自然首當(dāng)其沖被拋棄。

其實(shí)不僅國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)海景房的中產(chǎn)們踩坑被埋，國(guó)外也一樣。這是個(gè)世界級(jí)的坑。

在國(guó)內(nèi)，海景房依照其距離海灘的距離，被分為一線(xiàn)、二線(xiàn)或三線(xiàn)。一線(xiàn)海景房通常距離海灘300米，二線(xiàn)海景房在海岸線(xiàn)800米以?xún)?nèi)，步行距離不超過(guò)5分鐘。而800米以外的，統(tǒng)一被稱(chēng)為三線(xiàn)海景房。

國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)市場(chǎng)，距離海邊最近的海景房是越貴的，但國(guó)外的中產(chǎn)們已經(jīng)對(duì)緊挨著海邊建造的海景房避之不及了。

早在多年前，美國(guó)就曾專(zhuān)門(mén)出了一個(gè)真人秀綜藝，節(jié)目組帶著一群有錢(qián)人去海邊看海景房，而最不受人待見(jiàn)的，就是離海岸線(xiàn)最近的一批房子。因?yàn)槟抢镫m然有最寬闊的海景，但也有季節(jié)性的暴雨和颶風(fēng)、漲潮退潮后成堆的垃圾、還有隨著全球氣候變化而不斷上升的海平線(xiàn)。

而這幾年全球極端天氣頻發(fā)，更是影響了人們對(duì)離海邊最近的海景房的購(gòu)買(mǎi)欲望。

在國(guó)外，不僅中產(chǎn)階層，就連對(duì)海濱豪宅情有獨(dú)鐘的富豪們來(lái)說(shuō)，在手的海景房也成了燙手的山芋，這幾年一直頻繁出售這些房產(chǎn)。當(dāng)然了，對(duì)這些富豪來(lái)說(shuō)，海景房就算哪天真的跌成“白菜價(jià)”，這點(diǎn)虧損他們也沒(méi)什么可心疼的，但對(duì)于中產(chǎn)們來(lái)說(shuō)，買(mǎi)海景房還是謹(jǐn)慎一點(diǎn)吧。

國(guó)內(nèi)外海景房的集體“塌房”，也給國(guó)內(nèi)中產(chǎn)階層上了沉重而深刻的一課。揭示了房產(chǎn)投資的三個(gè)鐵律：

第一，居住消費(fèi)屬性是房產(chǎn)價(jià)值的立身之本。脫離了日常居住、就業(yè)、教育、醫(yī)療等核心需求的房產(chǎn)，無(wú)論披著多么華麗的外衣，都是空中樓閣。

第二，流動(dòng)性是所有資產(chǎn)的生命線(xiàn)。包括海景房在內(nèi)，有價(jià)無(wú)市不能快速變現(xiàn)的資產(chǎn)，其賬面價(jià)值再高，也是“皇帝的新衣”。

第三，警惕任何將“夢(mèng)想”打包出售的金融產(chǎn)品。當(dāng)開(kāi)發(fā)商將“面朝大海”的情懷作為最大賣(mài)點(diǎn)時(shí)，往往是為了掩蓋其在區(qū)位、配套和基本面方面的缺陷。

買(mǎi)海景房的第一批中產(chǎn)“發(fā)財(cái)夢(mèng)”碎了。

資產(chǎn)腰斬再膝斬，許多人畢生積蓄化為烏有。

他們用真金白銀買(mǎi)來(lái)的教訓(xùn)，提醒著每一位投資者：投資既要仰望星空，更要腳踏實(shí)地。包括海景房在內(nèi)，任何一項(xiàng)投資終究要回歸常識(shí)，否則就是無(wú)源之水無(wú)本之木，但凡一個(gè)大浪打來(lái)，便只剩下一地狼藉。

本文不推薦任何理財(cái)產(chǎn)品，投資需謹(jǐn)慎。