就在今天，上海九批次土拍開啟，目前已有8塊地成交。

民企佳運(yùn)，董事長土拍現(xiàn)場舉牌82輪，24.75億總價(jià)、溢價(jià)15.76%拿下川沙地塊。

民企大華，今年第三次出手上海拿地，總價(jià)11.42億、樓板價(jià)3.7萬/㎡拿下高境地塊。

中海地產(chǎn)，意外“撿了大漏”，保利置業(yè)棄權(quán)，總價(jià)21.77億，樓板價(jià)6.88萬/㎡抄底。

中國金茂，深耕寶山再次拿地雙軌地塊，樓板價(jià)3.7萬/㎡，斥資37.26億深耕區(qū)域補(bǔ)倉。

除了這幾塊高關(guān)注地塊，楊浦江灣、青浦新城、奉賢新城、嘉定新城四塊地全部由區(qū)域房企底價(jià)獲取。

當(dāng)保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地等悉數(shù)缺席，9塊地至少7塊0溢價(jià)成交，或許也是當(dāng)下市場的寫照。

01

民企佳運(yùn)置業(yè)，舉牌82輪「重磅拿地」

今天最熱門土地，是位于浦東川沙城南的綜合地塊。

這塊地是板塊距離地鐵最近、商業(yè)最齊全的宅地，西側(cè)就是百聯(lián)川沙購物中心，從位置角度看非常出色。

板塊上一個(gè)項(xiàng)目觀宸潤府，地鐵更遠(yuǎn)卻很快完成清盤，市場客戶厚度已經(jīng)被充分驗(yàn)證。

再加上浦東歷來不缺改善客戶，這塊地因此吸引了3家競拍：

象嶼、陸家嘴、佳運(yùn)

最終經(jīng)歷82輪競價(jià)后，佳運(yùn)以24.7億總價(jià)、溢價(jià)率15.76%，樓板價(jià)29913元/㎡拿下2號(hào)線地鐵盤。

作為深耕上海的民企代表，佳運(yùn)一向是非常低調(diào)，但絕對不缺乏實(shí)力支撐。

一方面是他們產(chǎn)品力不俗，最新三大作品佳運(yùn)·瑞璟灣、佳運(yùn)匯龍府、佳運(yùn)名邸都是板塊標(biāo)桿，尤其是以綠化景觀圈粉。

總爺曾有幸和佳運(yùn)董事長現(xiàn)場溝通，了解到他會(huì)從拿地開始就親自精心挑選高檔名貴樹木，如日本進(jìn)口造型羅漢松、西班牙進(jìn)口橄欖樹等。

另一方面他們資金實(shí)力非常雄厚，幾次拿地都不用資金杠桿，幾乎是全自有資金投入，所以也不存在大家擔(dān)心的交付風(fēng)險(xiǎn)。

最有趣的是，他們還是少有的董事長親自現(xiàn)場遞材料、舉牌參與土拍的房企。

總爺看了現(xiàn)場直播，主持人話音剛落董事長就開始出價(jià)，舉牌到82輪擊敗陸家嘴和象嶼，無疑擁有十足的信心。

獲取這塊熱門地塊后，相信在住宅新規(guī)的加持下，這家用心做產(chǎn)品的民企，將會(huì)給上海帶來重磅驚喜。

02

保利置業(yè)棄權(quán)，中海拿下「驚天大漏」

今天最意外的一塊地，是位于楊浦的東外灘地塊。

這塊地位置非常核心，在中海云邸玖章北側(cè)，周邊在售新房和次新房環(huán)繞。

而楊浦本就是頭部房企必爭之地，因此2家深耕楊浦的房企參與——

保利置業(yè)、中海

最終現(xiàn)場發(fā)生罕見“意外情況”，交完保證金的保利置業(yè)，現(xiàn)場放棄了出價(jià)。

中海順利撿到了大漏，以總價(jià)21.77億，樓板價(jià)6.88萬/㎡抄底成功。

對于深耕板塊的中海來說，這次無疑是一次意外但成功的拿地，隔壁就是現(xiàn)成的示范區(qū)和客戶資源。

目前就看中海會(huì)不會(huì)拿更有競爭力產(chǎn)品，給這個(gè)競爭極為激烈的板塊，帶來新的迭代驚喜。

03

金茂再入寶山，雙軌交匯「鎖定紅盤」

今年表現(xiàn)搶眼的金茂，再次在寶山出手了。

他們以樓板價(jià)3.7萬/㎡，斥資37.26億拿下寶山共康地塊，幾乎提前鎖定了明年上海中環(huán)的熱門紅盤。

這塊地是中環(huán)稀缺的「雙地鐵盤」，1號(hào)線呼蘭路站+18號(hào)線二期，2條地鐵線步行可至。

尤其是對于金茂來說，這塊地更是完全適配他們的深耕戰(zhàn)略、操盤能力。

一方面是「紅盤效應(yīng)」帶來足夠信心支撐，金茂近兩年深耕寶山，尤其是金茂棠前在外環(huán)外五開五捷，銷售流速遠(yuǎn)超預(yù)期。

另一方面是「聯(lián)動(dòng)操盤」奠定客戶基礎(chǔ)，同樣是18號(hào)線軌交改善盤，江灣金茂府的成功，讓金茂擁有更多操盤優(yōu)勢。

面對這塊非常規(guī)整的純住宅地塊，金茂有機(jī)會(huì)全面展現(xiàn)產(chǎn)品力、延續(xù)在寶山的火爆勢頭。

04

民企大華出手，「重返深耕」大本營

出乎意料的是民企大華也出手了，以總價(jià)11.42億、樓板價(jià)3.7萬/㎡拿下高境迷你地塊。

這是他們今年上海第三次拿地，3月他們以總價(jià)24.87億拿下大寧地王，打造大華·靜安年華；6月他們總價(jià)30.53億元拿下徐涇地塊，打造地鐵盤大華望樾。

高境地塊出讓面積僅1.23萬方，容積率2.5，適合短平快出業(yè)績，也不用太擔(dān)心去化周期。

寶山可以說是大華起步的「大本營」，大華在服務(wù)的小區(qū)貼上樓盤廣告，至少都能覆蓋幾十萬本地客戶。

今年以來，大華·靜安年華等項(xiàng)目承受不小市場壓力，此番重回大本營，相信他們有能力扭轉(zhuǎn)局面。

大華作為少有活躍在上海的民企，能夠連續(xù)在公開市場拿地，本身就是一種實(shí)力的體現(xiàn)。

05

冷門土地，均由「深耕房企」托底

相比其他地塊的高關(guān)注度，楊浦江灣地塊、青浦新城地塊、奉賢新城地塊、嘉定新城地塊，則全部由深耕房企托底。

出讓地塊是3/21號(hào)線江灣鎮(zhèn)站的地鐵上蓋，由2副純宅地、1副租賃用地組成，住宅總建筑面積達(dá)到8.3萬方。

這塊地位于楊浦寶山虹口三區(qū)交界處，本身位置通達(dá)性極強(qiáng)，但住宅體量較大、且包含租賃住房，無疑是為本地國企定制。

開發(fā)商上海城建近年口碑不佳，旗下三開三罄的紅盤瑞仕半島璟庭，被客戶吐槽“豪宅價(jià)買動(dòng)遷房”。

上海城建能否扭轉(zhuǎn)過去口碑，關(guān)注的客戶可能都要掂量一下。除此還有三塊五大新城的地塊，也由深耕房企托底。

青浦練塘鎮(zhèn)的低密地塊，本地國企青浦新城以總價(jià)4.69億底價(jià)摘得，樓板價(jià)僅約1.2萬/㎡，預(yù)計(jì)打造為本地改善別墅。

奉賢新城的低密地塊，奉賢城投攜手民企聯(lián)合體以總價(jià)6.9億獲取，樓板價(jià)僅約1.8萬/㎡，預(yù)計(jì)也會(huì)打造為墅居產(chǎn)品。

嘉定新城的新成路地塊，泰國背景開發(fā)商盤古以總價(jià)6.239億拿下，樓板價(jià)僅約1.82萬/㎡，預(yù)計(jì)打造為區(qū)域改善產(chǎn)品。

06

寒意逼人，這輪土拍不一般

相比過去幾輪土拍，第九批次大家感受到十足涼意。

最明顯的是溢價(jià)率指標(biāo)，這次9塊土地至少7塊0溢價(jià)，創(chuàng)下了今年土拍紀(jì)錄。

下午昔日頂流大虹橋，也將迎來一塊優(yōu)質(zhì)地塊出讓，聯(lián)發(fā)+象嶼攜手與寶業(yè)競爭。

在總爺看來，這輪土拍既是行情的真實(shí)反映，也傳遞出不一般的行業(yè)信號(hào)。

1、年底土拍，巨頭開發(fā)商求穩(wěn)為主

保利發(fā)展、招商蛇口、華潤置地等悉數(shù)缺席，讓本輪土拍略顯“星光黯淡”。

年底本就是拿地“淡季”，尤其是考慮到最近幾個(gè)月行情的不確定性，再觀望一下市場政策走勢或許是最佳選擇。

2、持續(xù)分化，追求結(jié)構(gòu)性改善機(jī)會(huì)

另外一個(gè)明顯信號(hào)，那些沒有成熟市場條件、尤其是郊區(qū)非核心地塊，在土拍市場備受冷落。

房企會(huì)優(yōu)先選擇長期深耕、有結(jié)果驗(yàn)證的板塊，比如金茂和大華在寶山，中海在楊浦，佳運(yùn)在浦東，都選擇了有數(shù)據(jù)支撐的地塊。

3、民企堅(jiān)守，深耕上海大有可為

央國企拿地趨于審慎，但民企房企的堅(jiān)持，還是讓人感受到更多的信心。

民企佳運(yùn)置業(yè)，敢于和陸家嘴、象嶼拼到82輪，斥資近25億重返溢價(jià)拿下地鐵大盤。

民企大華，也是今年第三次上海拿地，重新回到最熟悉的寶山，穩(wěn)固區(qū)域內(nèi)市場地位。

除了來自全國各地的央國企，正是有了這些民企的長期支撐，也讓整個(gè)市場競爭更充分、更多元。

經(jīng)歷高開低走的年度行情后，上海樓市能不能穩(wěn)住全國龍頭地位，這批次土地的后續(xù)表現(xiàn)非常關(guān)鍵。

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