北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我跟老公是非京戶口，在固安有一套全款房，當(dāng)時(shí)我們?cè)诖笈d開店。但這房裝修好我們就搬到西三環(huán)了，離固安太遠(yuǎn)就基本沒住，請(qǐng)問(wèn)是否應(yīng)該賣掉？

A：

1.房子是用來(lái)住的，如果住不上就賣掉唄，要不然留著也是閑置。

2.按說(shuō)是可以留著出租的，但您這估計(jì)買的是新房，而且是自己裝修的，大概率裝的不錯(cuò)吧？這種房最好是自住享受，一旦出租就有可能毀裝修，常規(guī)來(lái)說(shuō)三年就毀的差不多了，肯定不劃算。所以這種房一般都不建議出租，不如趁著裝修還值錢的時(shí)候賣掉。

3.但您既然來(lái)提問(wèn)，那估計(jì)是房?jī)r(jià)下跌了+不太好賣。如果地段兒不錯(cuò)+配套齊的話就先留著，等等行情。這會(huì)兒算是樓市的最低谷了，再等等也不至于有多少下跌空間。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我家孩子今年在北京入職**單位，住房問(wèn)題是先自己解決，同時(shí)可以排隊(duì)單位宿舍（兩人間800元）和公租房（預(yù)計(jì)2000左右）。但即便是排上隊(duì)了，據(jù)說(shuō)房子也都在五環(huán)外，往返交通很不方便，通勤時(shí)間預(yù)計(jì)一小時(shí)以上。所以孩子想在單位附近或地鐵六號(hào)線買套公寓，預(yù)計(jì)資金最多120萬(wàn)（目前看的是卡夫卡公社），時(shí)間為明年辦好戶口之后，預(yù)計(jì)六月左右。資金來(lái)源為50萬(wàn)現(xiàn)金，然后用我們現(xiàn)在的房子做經(jīng)營(yíng)貸。

我問(wèn)了很多的朋友，回答都是北京的公寓不能買，環(huán)境差投資差，也就收租金還行，但將來(lái)賣不出去。請(qǐng)問(wèn)您了解的情況是這樣嗎？是否建議買？未必是卡夫卡公社，也有可能是附近的自由派，80萬(wàn)。

A：

1.房子是用來(lái)住的，既然能有低成本解決居住問(wèn)題的渠道，那買公寓就意義不大了唄。

2.因?yàn)槿绻ǚ蚩ǖ姆績(jī)r(jià)是120萬(wàn)，那這套房的租金大概是4000左右。也就是說(shuō)，如果買了這套房自住，相當(dāng)于自己每個(gè)月花4000塊錢租了自己的房子。

可既然單位能提供800和2000的房子，何必自己花4000啊？何況您家還得貸款幾十萬(wàn)，利息成本也是要另外計(jì)算的。而且這經(jīng)營(yíng)貸是在您老家做吧？也考慮好，用這種貸款買房是違規(guī)的，也有一定的被查風(fēng)險(xiǎn)。

3.公寓也不是說(shuō)不能買，只是說(shuō)優(yōu)劣勢(shì)都很明顯，優(yōu)勢(shì)是租金高，劣勢(shì)就是您朋友說(shuō)的這些。主要就是投資性弱+有潛在風(fēng)險(xiǎn)+流動(dòng)性弱，所以很多人才不愿買的。也正是因?yàn)橄胭I的人不多，所以才不好賣+價(jià)格不高的。

常規(guī)建議是能買普宅就盡量別買公寓，買了的話也就甭賣了，確實(shí)不好賣，索性留著收租金吧。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我在南三環(huán)有套房，屬于老破大，又買在2017年初的最高點(diǎn)，所以賠了不少。而且這套房是160平的大三居，戶型很浪費(fèi)，租金也不高，前兩年打隔斷派出所還讓給拆了，總之鬧的我很鬧心，完全成了雞肋。

現(xiàn)在這套房是上一家租客剛走，兩個(gè)多月了也租不出去，我想干脆給賣掉得了，還完貸能到手500多萬(wàn)，認(rèn)賠200萬(wàn)。但說(shuō)實(shí)話是非常肉疼的，而且賣了房之后我也想不出應(yīng)該買什么，所以問(wèn)問(wèn)您。

A：

1.問(wèn)我？我家還有閑錢不知道買什么呢，哪兒有資格給別人出主意啊？您這要不還是咨詢懂投資的吧，我除了懂點(diǎn)兒房子其他的都不太懂。

2.或者這么說(shuō)吧，我家絕大部分財(cái)產(chǎn)都是房子，然后還有點(diǎn)兒黃金不多，是留著避險(xiǎn)的。其他的我就買了點(diǎn)兒指數(shù)基金，也就這兩年有點(diǎn)兒利潤(rùn)，前幾年那走勢(shì)就跟方便面掉桌子上似的，瞅著曲里拐彎兒的還不能吃，比雞肋都膩味人。

我現(xiàn)在想買的仍然是房子，因?yàn)槲矣X得北京的平均房?jī)r(jià)基本到底了，沒什么下跌空間。理由很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在的平均租金收益率是1.8%，而五大行五年期存款利息才最高1.5%。這種事兒在樓市歷史上不多，每次都是相對(duì)地段。所以我準(zhǔn)備好錢和資格了，等著找性價(jià)比更高的房源呢。

3.總之我沒建議，只是說(shuō)點(diǎn)兒我家的情況，對(duì)您是否有幫助看自己的判斷吧。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，中國(guó)房貸余額38萬(wàn)億，5000萬(wàn)個(gè)家庭平均貸款75萬(wàn)，你怎么解釋？人人都被房貸壓著，還怎么發(fā)展經(jīng)濟(jì)，哪有錢消費(fèi)？

A：

1.您這數(shù)字對(duì)嗎？如果是5000萬(wàn)戶有房貸，那對(duì)應(yīng)的可是14億人口5億戶家庭，有房貸的不過(guò)是10%啊，占比就算不低也不算太高吧？據(jù)我所知美國(guó)是3.4億人，組成1.3億戶家庭，但有房貸的也是5000萬(wàn)戶，占比接近40%，那他們?cè)趺窗l(fā)展的經(jīng)濟(jì)，憑什么成為消費(fèi)第一大國(guó)？這我解釋不了，還是您來(lái)解釋吧。

不過(guò)我看到的數(shù)字和您不一樣，具體的不抬杠了，反正是有貸款的家庭更多，但其中有房貸的家庭更少。要不您自己再查查吧。

2.另外中國(guó)房貸余額不是38萬(wàn)億了，稍微降了點(diǎn)兒。畢竟這兩年買房的少了，而且提前還款的多了，說(shuō)明什么？說(shuō)明不少家庭還是有閑錢，卻都不知道往哪兒投資，只好把房貸還了，無(wú)債一身輕。

美國(guó)則是房貸余額13萬(wàn)億美元，折合人民幣90多億吧。也是5000萬(wàn)個(gè)家庭，平均每家接近200萬(wàn)吧，您覺得這怎么解釋合適？他們消費(fèi)的錢從哪兒來(lái)的？

3.另外我剛剛搜了下日本，1.24億人口，組成5500多萬(wàn)個(gè)家庭。房貸余額是227萬(wàn)億日元，貸款家庭總數(shù)是700萬(wàn)，平均每戶3000萬(wàn)，折合人民幣150萬(wàn)吧。問(wèn)題來(lái)了，日本樓市崩盤都30多年了，房貸余額怎么還這么高啊？是有人新買房了還是一直沒還完??？還有錢消費(fèi)嗎？

4.總之就這些吧，我沒什么可解釋的。反正任何一個(gè)數(shù)字都可以有很多種解釋，就看自己想聽什么和愿意相信什么了。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)。我想在西城買一個(gè)學(xué)區(qū)占坑房，請(qǐng)問(wèn)是買榮豐2008的開間好（200來(lái)萬(wàn)），還是買一個(gè)更便宜的平房（100來(lái)萬(wàn)）的好。主要考慮是，開間還能出租，平房基本住人就困難了，沒有租金收益。

A：

1.常規(guī)建議是首選樓房唄，除了出租方便，溢價(jià)也相對(duì)低些，而且流動(dòng)性強(qiáng)，想出手時(shí)好賣點(diǎn)兒。

2.或者說(shuō)計(jì)算一下溢價(jià)比例吧，如果能買到溢價(jià)不高的平房也行，就算出租費(fèi)勁，但在保值上風(fēng)險(xiǎn)低，留著等騰退都行。

當(dāng)然這也得跟榮豐的做對(duì)比，得是明顯低的才合適，低的不多就意義不大了。因?yàn)闃s豐如果200多萬(wàn)一套沒硬傷的開間，租金再超過(guò)5000，或者是租售比在500左右，那也沒多少溢價(jià)了，最好還是首選。

3.總之這種對(duì)比其實(shí)就是算賬，讓當(dāng)?shù)刂薪榻o算吧，一房一議。

僅供參考。

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