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我們終其一生，都在和自己較勁。

經(jīng)濟(jì)學(xué)有個(gè)流派叫行為經(jīng)濟(jì)學(xué)，和傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)派不同，行為經(jīng)濟(jì)學(xué)沒(méi)有那么多的數(shù)學(xué)模型，他們把分析人們的動(dòng)機(jī)作為主要研究方向，而這些動(dòng)機(jī)的背后，有一個(gè)最基本的假設(shè)：

人的決策是非理性的。

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)試圖找到非理性決策的開(kāi)關(guān)并加以利用，舉個(gè)例子，男人看到美女都忍不住要多看兩眼，哪怕這個(gè)美女和自己無(wú)關(guān)。美女就是這樣一個(gè)開(kāi)關(guān)，這樣的開(kāi)關(guān)會(huì)讓男性客戶關(guān)注到，最終銷售變得更容易，這就是為什么售樓處會(huì)有那么多美女的根本原因。

行為經(jīng)濟(jì)學(xué)還體現(xiàn)在各類廣告中，在老司機(jī)辦公室附近有家醫(yī)美，他們的廣告語(yǔ)是：

精致是一種態(tài)度，和年齡無(wú)關(guān)。

你看，把對(duì)抗衰老升華到人生態(tài)度這個(gè)高度了，還能理性思考嗎？

老司機(jī)周末發(fā)了一條短視頻，引來(lái)很多口水，質(zhì)疑主要來(lái)自于我說(shuō)到了懿秋的掛牌量，很多質(zhì)疑者認(rèn)為，懿秋的掛牌量被夸大了。

我也認(rèn)為100多套很夸張，否則我也不會(huì)關(guān)注這件事，畢竟懿秋是高端盤(pán)的代表，而且還是在下跌中銷售的，投資客應(yīng)該沒(méi)那么多。

但我也知道，寧波最后一波投資客其實(shí)到2024年才收手，之前的縵云、鳳鳴云翠，包括懿秋，都活躍著他們的身影。

他們是心存僥幸的一群人。

老司機(jī)視頻里說(shuō)的100多套，是當(dāng)時(shí)寧波排名前二的兩大平臺(tái)交叉比對(duì)過(guò)的數(shù)據(jù)，但我刻意模糊了這個(gè)數(shù)量，因?yàn)樗⒉皇菃?wèn)題的核心。

100套掛牌和50套掛牌，或者30套掛牌，都難以改變一個(gè)基本的事實(shí)：

懿秋的投資客在交付之后，恐怕很難全身而退。

比掛牌量更現(xiàn)實(shí)的情況是，懿秋的產(chǎn)品已經(jīng)落伍了（超大平層可能好一點(diǎn)），明湖的新樓盤(pán)正在降價(jià)，而更新的四代宅和別墅類產(chǎn)品，正在一旁虎視眈眈。

至于二手房，最近半年的成交價(jià)在那里擺著，只要愿意去看，就都明白現(xiàn)在能賣到什么價(jià)位。

越到后面，我們?cè)綍?huì)看明白，下跌可能會(huì)穿過(guò)任何一道防線，波及到我們?cè)?jīng)堅(jiān)信不疑的所謂核心價(jià)值。

因?yàn)橄碌倪壿?，正在發(fā)生變化。

如果說(shuō)2021-2024這個(gè)階段的下跌，還只是去泡沫的話，那么從今年開(kāi)始，房?jī)r(jià)的下跌可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)新階段：

去債務(wù)?；蛘叻Q之為債務(wù)出清。

去泡沫，只是把上一輪上漲的泡沫去掉，后面便會(huì)再次重回上漲的態(tài)勢(shì)。香港的房?jī)r(jià)差不多就剛走過(guò)一輪去泡沫，同樣也是2021年開(kāi)始的，到去年底今年初，香港的泡沫基本出清，到現(xiàn)在已經(jīng)連續(xù)3個(gè)季度上漲。

但內(nèi)地呢，不僅沒(méi)有上漲，反而進(jìn)一步大幅下跌，今年北上深等核心城市的二手房?jī)r(jià)，跌幅比大部分中小城市都大。

這被稱為補(bǔ)跌。

是因?yàn)閮?nèi)地的泡沫更大嗎？并非如此，大量的二手房跌到了2017年之前，租售比來(lái)到了2%以上，如果考慮到內(nèi)地和香港的利率差，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)沒(méi)有什么泡沫了。

一年前定存，香港許多銀行的利率3-4%，而內(nèi)地只有1.1%。

那為啥內(nèi)地的房?jī)r(jià)還不能止跌？老司機(jī)認(rèn)為，核心并不在于泡沫，而是在于債務(wù)。

內(nèi)地的房東由于債務(wù)的壓力，哪怕房?jī)r(jià)沒(méi)有泡沫，他們也要拋盤(pán)。

以前段時(shí)間熱議的銀行直售房為例，這些房子都是房東債務(wù)違約而產(chǎn)生的，如今放到二手市場(chǎng)上拋售，其價(jià)格跟泡沫有什么關(guān)系？

深受債務(wù)困擾的還有企業(yè)，特別是國(guó)企，很多地方國(guó)企沒(méi)錢了，不得不幾十套、上百套的向外拋房子。

個(gè)人拋售的情況更是五花八門，有失業(yè)拋房的，有投資失敗拋房的，有資不抵債拋房的，也有恐慌拋房的。畢竟，經(jīng)濟(jì)的狀況我們都感受的到。

我們都應(yīng)該可以確認(rèn)一個(gè)事實(shí)，包括地方、銀行、企業(yè)、個(gè)人在內(nèi)的多個(gè)實(shí)體，正在承受越來(lái)越大的債務(wù)壓力，而這種排解壓力的出口，都傾向于賣房。

這都與泡沫無(wú)關(guān)，但可能是新一輪下跌的動(dòng)力源泉。

最后順便說(shuō)一下，雅戈?duì)栐?jīng)是寧波豪宅開(kāi)發(fā)商的代表，也曾為很多投資客所追隨，但隨著其逐漸退出江湖，特別是把旗下物業(yè)公司賣給萬(wàn)科物業(yè)之后，雅戈?duì)栭_(kāi)發(fā)的那些高端樓盤(pán)，后面會(huì)面臨越來(lái)越多的挑戰(zhàn)。

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