業(yè)委會與物管博弈的?？诤愦筇戾沸^(qū)。陳標志/攝

恒大天宸業(yè)委會與物管的博弈，折射出我國城鎮(zhèn)小區(qū)在物業(yè)服務中存在的普遍性矛盾，急需破局。

中房報記者 陳標志 ?？趫蟮?/strong>

經(jīng)過3個半小時的談判，雙方初步達成了一些事項。

11月18日上午，在人民街道辦、美麗沙社區(qū)居委會等召集下，?？谑泻愦竺利惿程戾沸^(qū)業(yè)委會成員與金碧物業(yè)有限公司海南分公司（以下稱“金碧物業(yè)”）相關(guān)負責人坐在了一起，就恒大天宸小區(qū)前期物業(yè)服務相關(guān)問題，進行了一次談判。

恒大天宸小區(qū)業(yè)委會與小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)——金碧物業(yè)的種種糾葛，集中爆發(fā)于該小區(qū)于11月5日舉行的第二次業(yè)主大會投票，即表決是否同意終止金碧物業(yè)在該小區(qū)服務及物業(yè)費調(diào)整等4項事項。

恒大在?？诿利惿称瑓^(qū)建成多達10余個小區(qū)，前期物業(yè)服務均為金碧物業(yè)，這些表決事項不僅關(guān)系到金碧物業(yè)在該小區(qū)的“保盤”問題，且是否會引發(fā)其他小區(qū)的連鎖反應亦值得關(guān)注。此后，雙方矛盾升級，從網(wǎng)絡社交平臺的“隔空對陣”，又走到了現(xiàn)實場景的爭執(zhí)，并由此驚動警方。

恒大天宸業(yè)委會與物管的博弈，折射出我國城鎮(zhèn)小區(qū)在物業(yè)服務中存在的普遍性矛盾，急需破局。針對城市居民小區(qū)物業(yè)服務出現(xiàn)的問題，西北政法大學劉衛(wèi)鋒教授呼吁，地方政府主管部門應結(jié)合當?shù)貙嶋H，及時制定并實施普通商品房前期物業(yè)服務收費的政府指導價。

談判現(xiàn)場

在人民街道辦、美麗沙社區(qū)居委會等召集下，?？谑泻愦竺利惿程戾沸^(qū)業(yè)委會成員與金碧物業(yè)有限公司海南分公司相關(guān)負責人坐在了一起，就恒大天宸小區(qū)前期物業(yè)服務相關(guān)問題，進行了一次談判。陳標志/攝

“簡單地說一下，這個物業(yè)服務合同是在集團合同下做了一些修改；另外，業(yè)委會提出的小區(qū)服務內(nèi)容標準，我們也進行了完善……”金碧物業(yè)負責人稱，他們也是抱著真誠的態(tài)度與業(yè)委會進行友好協(xié)商，希望在此過程中雙方不要發(fā)生過激行為。

談判開始前，金碧物業(yè)方帶來了一份《物業(yè)服務合同》，被分發(fā)到了天宸業(yè)委會代表手中，“需要確認的先圈起來，我們回去再仔細研究。”

半個多小時過后，小區(qū)業(yè)委會一負責人叫停了該“條款確認”流程，認為是做“無用功”，雙方應就核心問題進行談判。

核心問題是什么？就是業(yè)委會此前提出的“提質(zhì)、降費、謀發(fā)展”三大訴求：一是提升小區(qū)物業(yè)服務質(zhì)量；二是要求將物業(yè)費從3.8元/平方米/月降至2.98元/平方米/月；三是從每月物業(yè)費收入中提取25%作為小區(qū)發(fā)展基金，為小區(qū)軟硬件升級提供保障資金。

金碧物業(yè)并不認可業(yè)委會提出的方案，稱“這樣下去物業(yè)要面臨虧本，且當前恒大天宸小區(qū)物業(yè)費的收取率僅為50%左右，物業(yè)服務面臨巨大壓力?！?/p>

在小區(qū)品質(zhì)提升方面，金碧物業(yè)更傾向于“承諾制”，即承諾分階段對小區(qū)品質(zhì)提升進行投入。在一份《天宸重點品質(zhì)提升計劃表》（以下簡稱“計劃表”）里，金碧物業(yè)列出19項整改項目，預算資金超過1200萬元。

但業(yè)委會方發(fā)現(xiàn)，計劃表預算資金的組成部分，金碧物業(yè)投入費用預算為180余萬元，另空調(diào)外機百葉等3項合計約118萬余元的投資主體未定，下余900多萬元的投資主體系開發(fā)商恒大。

業(yè)委會認為，這是“畫餅之舉”，即使寫在合同里，最終沒有兌現(xiàn)他們該去找誰？他們更希望小區(qū)全體業(yè)主能對這部分資金有控制權(quán)，小區(qū)品質(zhì)提升才能成為現(xiàn)實。

金碧物業(yè)希望，業(yè)委會暫緩小區(qū)第二次業(yè)主大會投票，一旦投票通過相關(guān)表決事項，作為前期物業(yè)的金碧物業(yè)就面臨“丟盤”的可能。金碧物業(yè)一負責人稱，大家不要站在懸崖上，這樣都很危險。

業(yè)委會相關(guān)負責人認為，暫緩業(yè)主投票不是他們所能決定的。該負責人毫不忌諱地表示，第二次業(yè)主大會投票是與物業(yè)談判的“籌碼”。

暫停投票的“球”踢給了在場的人民街道辦負責人。街道辦的負責人稱，目前他們沒有找到相關(guān)法條能支持暫停投票，如果有需要可以向上級部門請示。

現(xiàn)場空氣突然凝固，氣氛頓時緊張起來。

“硝煙彌漫”的小區(qū)

地塊尚未開發(fā)建設(shè)就曾面臨恒大暴雷的恒大天宸小區(qū)。 陳標志/攝

恒大天宸是一個命運多舛的小區(qū)，其所在地塊尚未開發(fā)建設(shè)，就面臨恒大暴雷。

“大概在2015年底，恒大地產(chǎn)收購新世界發(fā)展在國內(nèi)的多個超級地產(chǎn)項目，包括斥巨資收購海口美麗沙數(shù)千畝的項目地塊，至暴雷前后，其一共在該地塊開發(fā)了16個小區(qū)?！币恢闃I(yè)主告訴記者，未開發(fā)的部分地塊被當?shù)卣栈亍?/p>

“我們小區(qū)還沒建設(shè)，恒大就開始暴雷了?！焙愦筇戾沸^(qū)另一業(yè)主接受記者采訪時回憶稱，包括天宸小區(qū)在內(nèi)，多個樓盤被當?shù)卣腥肓恕氨＝粯恰表椖俊?/p>

經(jīng)過艱難建設(shè)，2023年12月底，恒大天宸小區(qū)終于迎來第一批交房。

“業(yè)主收房后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)品質(zhì)存在嚴重降檔減配?！鄙鲜鲋闃I(yè)主告訴記者，樓梯間沒貼瓷磚，說好的地下車庫地坪漆也沒了，小區(qū)道路不是鋪地磚而是直接鋪上瀝青……

據(jù)了解，1500余戶的恒大天宸小區(qū)于今年4月份正式成立業(yè)委會，并著手對小區(qū)的一些設(shè)施進行完善和品質(zhì)提升。

被臺風損壞的設(shè)施至今沒有修復。

“一開始，業(yè)主是將矛頭指向開發(fā)商的?！鄙鲜鲋闃I(yè)主稱，后來他們認為小區(qū)物業(yè)的辦事效率更是一言難盡，如臺風破壞的空調(diào)百葉窗等設(shè)施遲遲得不到修繕，未安裝循環(huán)過濾系統(tǒng)的小區(qū)泳池兩年得不到使用，這一系列問題讓他們將矛頭指向了小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)。

小區(qū)業(yè)委會負責人也告訴記者，小區(qū)成立業(yè)委會后，就小區(qū)存在的問題先后至少3次找到小區(qū)物業(yè)進行溝通協(xié)商，提出了“提質(zhì)、降費、謀發(fā)展”三大訴求，但物業(yè)未同意上述訴求。

業(yè)委會與物業(yè)之間的矛盾爆發(fā)點，便是天宸小區(qū)發(fā)起的第二次業(yè)主大會投票，表決是否同意終止金碧物業(yè)在該小區(qū)服務。

此后，雙方就上述事宜發(fā)起了針鋒相對的反擊。小區(qū)業(yè)委會指責金碧物業(yè)，采取挨家挨戶到訪業(yè)主家、在小區(qū)拉橫幅、給業(yè)主群發(fā)短信等方式，嚴重干擾業(yè)主正常投票，并且對業(yè)委會成員進行詆毀。小區(qū)物業(yè)則指責業(yè)委會成員利用輿論裹脅誘導業(yè)主投票，之后小區(qū)物業(yè)也在小區(qū)拉上“4月份成立業(yè)委會，10月份就換物業(yè)，有何居心？”“不能讓少數(shù)人決定小區(qū)未來”等橫幅，強烈呼吁業(yè)主“不參與、不投票”。

一時間，小區(qū)硝煙彌漫。

記者也就上述問題多次聯(lián)系金碧物業(yè)進行采訪，甚至在11月18日談判會結(jié)束，相關(guān)采訪要求均被婉拒。

物業(yè)服務之困

談判從11月18日上午10時一直持續(xù)至中午1時30分過后。

持續(xù)3個半小時的談判，雙方在一些事項上達成了共識，比如雙方另約時間繼續(xù)就新修改的《物業(yè)服務合同》條款進行磋商；“提質(zhì)、降費、謀發(fā)展”仍是雙方商議的重點等。

對于“降費”“發(fā)展基金”等核心問題，金碧物業(yè)方此前已同意將物業(yè)服務費從3.8元/平方米/月降至3.2元/平方米/月，但對于業(yè)委會提出的“降至2.98元/平方米/月和提取25%作為小區(qū)發(fā)展基金”的要求，金碧物業(yè)堅決不予同意。

對于此前金碧物業(yè)提出“天宸小區(qū)與其他小區(qū)共用設(shè)施，換物業(yè)將會導致小區(qū)癱瘓”的質(zhì)疑，在本次談判會上，業(yè)委會對此也進行了充分說明。

“我們的目的并不是要換掉物業(yè)，仍希望金碧物業(yè)留在小區(qū)服務，畢竟你們對小區(qū)情況熟悉?！睒I(yè)委會相關(guān)負責人在會上稱，退一萬步講，若金碧物業(yè)退出天宸小區(qū)服務，業(yè)主關(guān)心的多小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備問題，因涉及小區(qū)居民的生命健康和財產(chǎn)安全，應在政府監(jiān)管協(xié)調(diào)下，明確權(quán)責和費用后，由各方物業(yè)公司共同管理和維護，“新老物業(yè)交替，依照法律規(guī)定，也不允許出現(xiàn)物業(yè)服務空檔期，故業(yè)主不必擔心?！?/p>

記者了解到，恒大天宸小區(qū)業(yè)委會與金碧物業(yè)的紛爭并非個案，?？谛率澜缁▓@小區(qū)業(yè)委會與前物業(yè)公司“拉鋸戰(zhàn)”持續(xù)了多年；?？谙耐幕ㄔ沸^(qū)因新老物業(yè)交接而發(fā)生業(yè)委會成員與保安發(fā)生沖突，4人因“聚眾擾亂公共秩序”被警方行拘；?？陉柟馕骱０缎^(qū)業(yè)委會稱“在與物業(yè)公司溝通更換物業(yè)的時間段，鎮(zhèn)政府發(fā)文撤銷成立一年的業(yè)委會”，業(yè)委會狀告鎮(zhèn)政府的行政訴訟官司于本月19日開庭審理……

小區(qū)業(yè)委會、業(yè)主與小區(qū)前期物業(yè)的矛盾沖突時有發(fā)生，而矛盾焦點主要是物業(yè)費和小區(qū)服務質(zhì)量發(fā)生偏差，急需關(guān)注。

劉衛(wèi)鋒教授接受記者采訪表示，為了彌補市場失靈與回應民生關(guān)切，地方政府主管部門應結(jié)合地方經(jīng)濟發(fā)展水平和居民消費能力，及時制定并實施普通商品房前期物業(yè)服務收費的政府指導價，并以最高限價的形式予以體現(xiàn)。但同時需要注意的是，制定物業(yè)服務收費最高限價是一項系統(tǒng)工程，必須遵循科學性、動態(tài)性、可持續(xù)性的原則，避免“一刀切”，同時完善配套監(jiān)管，建立執(zhí)行與監(jiān)督機制。