2025 年的這個(gè)秋天，對(duì)華僑城而言，不只是一次人事更迭，而是一次戰(zhàn)略級(jí)的重啟。

01

今天下午（11月21日），國務(wù)院國資委網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于華僑城的人事任免公告：

吳秉琪任華僑城集團(tuán)有限公司黨委書記、董事長。

提名劉開新為華僑城集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理人選，免去其華僑城集團(tuán)有限公司紀(jì)委書記職務(wù)。

賀長青任華僑城集團(tuán)有限公司黨委常委、紀(jì)委書記，免去其中國建筑科學(xué)研究院有限公司紀(jì)委書記職務(wù)。

免去張立勇的華僑城集團(tuán)有限公司黨委常委職務(wù)，不再擔(dān)任華僑城集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理職務(wù)，退休。

而在兩個(gè)月前，9月5日，國務(wù)院國資委網(wǎng)站也層發(fā)布過涉及華僑城的人事任免公告：

吳秉琪任華僑城集團(tuán)有限公司黨委副書記、董事，提名為華僑城集團(tuán)有限公司總經(jīng)理人選。

免去張振高的華僑城集團(tuán)有限公司黨委書記、黨委常委、董事長、董事職務(wù)，退休。

免去劉鳳喜的華僑城集團(tuán)有限公司黨委副書記、黨委常委、董事職務(wù)，不再擔(dān)任華僑城集團(tuán)有限公司總經(jīng)理職務(wù)。

如果我們把兩份人事任免公告組合起來，一起分析下發(fā)生了哪些變化：

首先，華僑城原關(guān)鍵崗位基本大換血：原黨委一把手、董事長張振高；華僑城原黨委副書記、總經(jīng)理劉鳳喜；華僑城副總經(jīng)理張立勇等四人退出，而原本就是空降到華僑城的紀(jì)委書記劉開新轉(zhuǎn)任副總經(jīng)理。

其次，新增管理層均為空降，新任黨委書記、董事長吳秉琪和新任紀(jì)委書記賀長青均從中建體系空降過來。

尤其是吳秉琪是得到了重用，原本是中建集團(tuán)副總經(jīng)理，直接被提名為華僑城總經(jīng)理，進(jìn)而又升任了華僑城黨委書記和董事長，在體制內(nèi)看來，這算是火箭般的速度飛升。

再者，炸天團(tuán)注意到華僑城新的董事會(huì)成員、黨委常委、核心經(jīng)營層基本都來自華僑城體系外，比如董事會(huì)7位成員全部出自華僑城體系外，而黨委常委成員和核心管理層也僅倪征一人有華僑城背景。

透過以上國資委的換人調(diào)整，基本可以看出國資委的意圖：已經(jīng)不是在華僑城的棋盤上把棋子換個(gè)位置，而是要把整個(gè)華僑城的棋盤翻面重來。

那么，國資委為什么要對(duì)華僑城動(dòng)這么大的一刀？

要理解這個(gè)答案，就必須回頭看華僑城過去三年的“隱性失控”。

02

如果說萬達(dá)是“戰(zhàn)略搖擺害了自己”，那么華僑城的問題則更純粹：

——規(guī)模太大、資產(chǎn)太重、現(xiàn)金流太薄、時(shí)代變了，而它沒跟上。

在此，我們不妨先看看華僑城2025年中報(bào)數(shù)據(jù)：

?營收113.17 億，同比腰斬 –50.82%

?歸母凈利潤虧損28.68 億

?扣非凈利潤虧損29.15 億

?毛利率全線下滑

?房地產(chǎn)主業(yè)去化極慢

不難看出，華僑城不是沒賺錢，是根本賺不到錢了。如果再往前倒推3年：

2022年虧損109億元；2023年虧損65億；2024年虧損86.62億；

那么，華僑城幾乎就是整個(gè)央企地產(chǎn)天團(tuán)里的虧損王，論虧損規(guī)模，無出其右者。

當(dāng)然，華僑城之所以這么虧錢，其核心還是處在了模式上。

眾所周知，文旅是華僑城的金字招牌，但是在文旅行業(yè)景氣度尚未恢復(fù)的當(dāng)前，這就是一個(gè)可怕的黑洞：

重資產(chǎn)模式+地產(chǎn)下行 +文旅恢復(fù)緩慢 = 現(xiàn)金流窒息。

是的，與迪士尼這類“輕運(yùn)營、輕投資”的運(yùn)營模式不同，華僑城這些年一直堅(jiān)持自己買地、自己蓋樂園、自己建酒店、自己做管理。

可以說，華僑城運(yùn)營模式的每一步幾乎都是在花錢，而且還在全國花錢。

據(jù)悉，華僑城在全國布局了幾十個(gè)大型文旅項(xiàng)目，從云南到江蘇，從東部到西南，每一個(gè)都體量巨大。

看上去氣勢(shì)無比輝煌，但問題是：這么大的攤子，靠什么養(yǎng)？靠什么滾？靠什么反哺？

華僑城給出的答案是——房地產(chǎn)。

在順周期里，這套玩法可以勉強(qiáng)說沒啥大問題。但是，房地產(chǎn)行業(yè)自2021年開始進(jìn)入深度調(diào)整期。

于是乎，一直靠著房地產(chǎn)養(yǎng)活文旅的華僑城整個(gè)商業(yè)模式都被摧毀了：

文旅需要地產(chǎn)輸血，而地產(chǎn)本身卻開始流血了。

這是一個(gè)極其危險(xiǎn)的閉環(huán)，靠華僑城自己幾乎完全無解，這也是國資委不得不出手的根本原因。

03

這次國資委出手，說實(shí)話，調(diào)整力度是超出預(yù)期的，已經(jīng)遠(yuǎn)不是一次常規(guī)的人事調(diào)整，而是一次“治理重建工程”，領(lǐng)導(dǎo)層的構(gòu)成就說明了一切：

?吳秉琪：強(qiáng)執(zhí)行力、強(qiáng)整合能力的央企干部。

?賀長青：紀(jì)委體系空降，強(qiáng)化監(jiān)督和紀(jì)律。

?劉開新：紀(jì)委出身，轉(zhuǎn)任副總，是“紀(jì)律 +經(jīng)營”的復(fù)合型角色。

?董事會(huì) 7 人全部來自體系外，意味著徹底打破原來的“內(nèi)部循環(huán)”。

應(yīng)該說，華僑城幾乎所有關(guān)鍵崗位都掌握在央企空降手里。這不是補(bǔ)丁，這已經(jīng)是重裝系統(tǒng)。

當(dāng)然，在吳秉琪空降華僑城的時(shí)候，外界曾有傳言，華僑城將并入華潤，由華潤消化華僑城這個(gè)爛攤子，理由就是吳秉琪是個(gè)老華潤，從1993年加入華潤到2023年被調(diào)往中建，整整30年的職業(yè)履歷都給了華潤。

不過，這個(gè)傳聞很快被證偽。

的確，華僑城與華僑城同為副部級(jí)央企，盡管體量相差懸殊，但在行政級(jí)別上同為副部級(jí)，兩個(gè)副部級(jí)單位合并談何容易。

既然，華僑城還要繼續(xù)存在，那么，新的領(lǐng)導(dǎo)班子該如何將華僑城從虧損的泥潭里拯救出來呢？

在此，我們不妨大膽猜測(cè)下，新的領(lǐng)導(dǎo)班子接下來大概率會(huì)做三件事情：

首先就是全面啟動(dòng)提質(zhì)增效和資產(chǎn)盤活。

賣資產(chǎn)、賣項(xiàng)目、賣庫存，大量重資產(chǎn)要出售，大量存量項(xiàng)目和庫存要盡快清掉，非核心業(yè)務(wù)要全面收縮，總之就是要讓重資產(chǎn)的華僑城向“更輕、更快、更靈活”的華僑城轉(zhuǎn)型。

其次，應(yīng)該就是放大和突出文旅業(yè)務(wù)。

大概率就是從“建項(xiàng)目”轉(zhuǎn)向“做運(yùn)營”。如何主題公園二次消費(fèi)，如何引入更多娛樂 IP，如何加強(qiáng)夜經(jīng)濟(jì)、節(jié)慶經(jīng)濟(jì)，如何推動(dòng)科技文旅、如何提升客單價(jià)和運(yùn)營效率......

總之，華僑城要做的就是必須要讓文旅業(yè)務(wù)開始賺錢，而不是再像以往那樣燒錢。

除了這些業(yè)務(wù)層面的變化，華僑城更重大的變化可能還在于公司內(nèi)部治理上，如何全面強(qiáng)化自身監(jiān)管，比如如何更謹(jǐn)慎的花錢和投資，如何讓項(xiàng)目都更加可控，風(fēng)險(xiǎn)更透明，運(yùn)營更合規(guī)，這應(yīng)該也是新紀(jì)委書記賀長青的主要工作職責(zé)。

結(jié)語

最后，中國的房地產(chǎn)和文旅，都已經(jīng)不太可能回到過去的黃金年代，但新的秩序如何構(gòu)建依然未知。

華僑城這個(gè)文旅地產(chǎn)巨頭，脫胎換骨已經(jīng)開始，鑒于國資委的重視和吳秉琪的職業(yè)履歷，我們有理由相信華僑城正走在正確的道路上，也期待整個(gè)文旅行業(yè)都能跟著好起來！