房地產(chǎn)重磅利好消息來(lái)了，相關(guān)消息透露新一輪的救市政策已經(jīng)上路。

受此消息影響，11 月 20 號(hào)盤中地產(chǎn)股大漲、直線拉升，雖然政策尚未落地，但總歸是有消息了。

其實(shí)老楊從今年四月份開(kāi)始，就一直在呼吁救市，如今都快到年底了，才終于有了政策相關(guān)動(dòng)態(tài)。

在這一過(guò)程中，樓市持續(xù)下跌，幾乎各項(xiàng)指標(biāo)都創(chuàng)下了歷史最差紀(jì)錄。

到了目前這個(gè)節(jié)點(diǎn)，我認(rèn)為已經(jīng)熬不住了。

最關(guān)鍵的原因，各位也關(guān)注到了，最近關(guān)于銀行的自銷房斷供新聞?lì)l出，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的超級(jí)低迷，房?jī)r(jià)超預(yù)期大跌所產(chǎn)生的負(fù)面效果，已經(jīng)讓銀行體系有些扛不住了。

過(guò)去幾年，我們一直強(qiáng)調(diào)防范風(fēng)險(xiǎn)、牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的底線，而到了當(dāng)前節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)持續(xù)下跌所累積的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)到了關(guān)鍵時(shí)期。

這種形勢(shì)下還猶豫什么？

必須當(dāng)機(jī)立斷！

那么外媒流傳的政策內(nèi)容有哪些呢？

主要有三項(xiàng)。

買新房貸款貼息

第一項(xiàng)，全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)購(gòu)買新房的貸款進(jìn)行補(bǔ)貼，這屬于對(duì)需求端的貸款支持。

個(gè)人買房貸款政策主要有兩類方向，一類是降首付，一類是降利息。

經(jīng)過(guò)去年的新政之后，目前首付比例已經(jīng)降到了 15%，已經(jīng)是很低的水平了。不僅首套，很多二套也能降到 15%，降首付的空間已經(jīng)很小。

但降低房貸利率還有很大空間，過(guò)去三年房貸政策不斷放松，樓市調(diào)控緊縮時(shí)期的相關(guān)政策已全部松綁，目前增量房貸利率主要跟著全國(guó)利率浮動(dòng)。

存量房貸利率過(guò)去兩年經(jīng)過(guò)兩次下調(diào)，基本到位；但我認(rèn)為存量方面，國(guó)家還可以再組織一次統(tǒng)一下調(diào)，進(jìn)一步減輕近40萬(wàn)億存量房貸的利息負(fù)擔(dān)。

不過(guò)，這次流傳的房貸新政是針對(duì)增量房貸，也就是說(shuō)只能用于買新房，買二手房不適用，這體現(xiàn)出國(guó)家重點(diǎn)支持新房市場(chǎng)。

因?yàn)樾路渴袌?chǎng)活躍后，地方政府才能順利賣地；說(shuō)到底，還是土地財(cái)政在背后起作用。

購(gòu)買新房的貸款利率可能會(huì)進(jìn)行貼息，貼息是常用手段，只不過(guò)在房貸領(lǐng)域很少使用。

比如今年九月份，國(guó)家就對(duì)消費(fèi)貸進(jìn)行過(guò)貼息，居民購(gòu)買消費(fèi)品時(shí)的貸款，利率降低1個(gè)百分點(diǎn)，由國(guó)家財(cái)政承擔(dān)。

按照這個(gè)邏輯，全國(guó)范圍內(nèi)對(duì)新購(gòu)買的新房貸款貼息1個(gè)百分點(diǎn)的概率很大。

買房貸款可退個(gè)稅

第二項(xiàng)傳言中的政策內(nèi)容，是加大買房貸款人的個(gè)人所得稅退稅額度。

很多朋友知道，近兩年個(gè)人所得稅退稅中有一項(xiàng)優(yōu)惠政策：家庭首套房貸每月可抵扣 1000 元，一年就能抵扣 1.2 萬(wàn)元。

但這并非全部抵扣個(gè)人房貸利息，只是在計(jì)稅總金額中減去 1.2 萬(wàn)元。

未來(lái)可能會(huì)提高抵扣額度，比如每月抵扣 2000 元、3000 元、4000 元甚至 5000 元都有可能。

但這種做法只是程度上的變化，并未發(fā)生本質(zhì)改變。

而在歷史上，樓市低迷時(shí)期也曾有過(guò)力度更大的政策，比如本世紀(jì)初，上海就實(shí)行過(guò)五年內(nèi)買房貸款利息全部抵免個(gè)人所得稅的政策，力度非常大，老楊曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)且受益過(guò)，我認(rèn)為這類政策仍有實(shí)施空間。

房產(chǎn)交易降稅費(fèi)

第三項(xiàng)傳言中的政策是降低買房的交易成本。

之前我已經(jīng)多次呼吁，目前買房的交易稅收主要有契稅、個(gè)人所得稅、增值稅三類。

契稅是買新房、二手房都需要繳納的，由買家承擔(dān)；二手房交易中還有增值稅和個(gè)人所得稅。

這三個(gè)稅種里，有兩個(gè)是可以調(diào)減的。

首先是契稅，去年已經(jīng)調(diào)整過(guò)一次，主要按照購(gòu)買房屋的套型面積調(diào)節(jié)，尤其是 140 平米以下的戶型，調(diào)節(jié)幅度較大。

這次估計(jì)會(huì)進(jìn)一步調(diào)減所有購(gòu)買戶型的契稅稅率，哪怕是大平層、別墅也不例外。

第二個(gè)可以調(diào)整的是增值稅，目前全國(guó)規(guī)定買房滿兩年再賣房可免征增值稅，我認(rèn)為這個(gè)稅種可以暫停征收。

至于個(gè)人所得稅，我認(rèn)為調(diào)整空間不是很大。

傳言中的政策就這三項(xiàng)，但總體來(lái)看，我認(rèn)為力度還不夠，還沒(méi)達(dá)到我所說(shuō)的 “大招”“猛招” 程度。

三個(gè)大招有必要提到議事日程

我之前提出的政策建議有三個(gè)大招：

第一，國(guó)家隊(duì)下場(chǎng)收購(gòu)存量新房，用作保障房或短期租賃房，大幅去化新房庫(kù)存。

第二，全國(guó)范圍內(nèi)一刀切式暫時(shí)停止新建保障房，不管是租賃型還是配售型，全部停止新建。

現(xiàn)在房子已經(jīng)很多了，既然過(guò)剩，何必還建那么多保障房？

政府可以拿錢收儲(chǔ)存量房子用作保障房，也可以發(fā)放補(bǔ)貼，用貨幣化方式實(shí)現(xiàn)保障。

第三，嚴(yán)格約束地方政府賣地，通過(guò)新房去化周期和房?jī)r(jià)跌幅兩個(gè)指標(biāo)，讓全國(guó)大部分地方政府暫時(shí)停止賣地。

除了上述三個(gè)大招，我還有一個(gè)建議：政策表述上需要有些轉(zhuǎn)變。

近兩年已經(jīng)不再提 “房住不炒”，這是很大的改善，但只提 “促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)” 還不夠，要明確提出 “促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲”；如果能加一句 “恢復(fù)房子的金融屬性” ，那就更好了。

最后總結(jié)一下：關(guān)于這次外媒的傳言，我認(rèn)為還是比較靠譜的，未來(lái)一到兩個(gè)月之內(nèi)大概率會(huì)出臺(tái)一波新政。

但如果新政內(nèi)容僅限于上述三點(diǎn)，我認(rèn)為力度還不夠，還無(wú)法實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)止跌。

考慮到近期全球股市集體下跌，我們的股市也概莫能外，如果牛市變熊市，則對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)、企業(yè)、家庭財(cái)富形成新的不利影響。

相比一年之前，當(dāng)前穩(wěn)股市的難度明顯增加。此時(shí)，穩(wěn)樓市的重要性進(jìn)一步凸顯。

股市與樓市都要穩(wěn)，二者如能同時(shí)穩(wěn)住，皆大歡喜；二者皆穩(wěn)不住，后果很嚴(yán)重。

如果未來(lái)一年，股市下去了，樓市能頂上來(lái)，那也算是略強(qiáng)的局面。