《詩詞歌賦有限公司：綠城產(chǎn)品哲學》

上篇 第一章

觀測這個美好時代的一扇窗

*本文為《詩詞歌賦有限公司：綠城產(chǎn)品哲學》上篇第一章，浙江人民出版社，2025年9月第1版，￥?98.00

文︱劉德科

謝謝大家在這么美好的一個夜晚來到這里。今天是2023年8月23日，并不是什么特殊的日子。但過完今晚，它或許可以成為我們共同擁有的記憶：多年以后，或許你會想起，在杭州，在西子湖畔的寶石山下，我們曾經(jīng)一起探尋過中國房地產(chǎn)的未來會怎么走，中國城市的未來怎么走。

2000年：孤篇壓盛唐

很慶幸我們是中國人，我們不假思索就可以領略唐詩宋詞的韻律與氣象。小時候讀唐詩，讀到《春江花月夜》，意境很美，氣象很大。聽過一句話叫作「孤篇壓盛唐」，「孤篇」指的是哪一篇？就是張若虛的《春江花月夜》。張若虛留下來的詩只有兩首，但這首氣勢大得不得了，壓過盛唐幾乎所有詩。長大之后，看到有一個樓盤，它的名字就叫「春江花月」，有一種很特別的感覺——樓盤竟然可以直接用詩歌來做名字??！這有什么特別的？用詩歌命名建筑，這本身就是中國的一項風雅傳統(tǒng)啊。但是請注意，我講的是二十幾年前的2000年，那個時候的房地產(chǎn)行業(yè)尚處于粗糙且浮華的階段，哪會有人用「春江花月」來做樓盤名字?。康?，綠城就會。

聞一多先生很喜歡《春江花月夜》這首詩，說它是「詩中的詩，頂峰上的頂峰」。它到底寫的是什么？你可以說它寫的是月亮，也可以說它寫的是永恒，聞一多先生是這么說的：「在神奇的永恒面前，作者只有錯愕，沒有恐懼，只有憧憬，沒有悲傷?！?/p>

2012年：每一次呼吸就是一個作品

「只有錯愕，沒有恐懼，只有憧憬，沒有悲傷?！惯@句話，其實也很適合綠城。

綠城經(jīng)歷過很多波折與磨難。以前，每逢樓市深度調(diào)控，綠城就會不自覺地蹚入生死線。我們可以一起回到2012年，那是綠城的其中一個困難年份。那時候，港企九龍倉集團尚未成為綠城的第二大股東。2011年底至2012年初，綠城賣掉了位于上海、杭州與無錫共計5個開發(fā)項目的部分股權(quán)，以緩解壓力。綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平先生在2012年的新年獻詞中說「這一年的首要目標鎖定在：力求生存」。

看完那樣的新年獻詞，當時我寫了篇文章，標題是《每一次呼吸就是一個作品》。這句話是法國藝術家馬塞爾·杜尚說的。誰都可以說「我的藝術就是活著」，但不是誰都可以說「每一次呼吸就是一個作品」——綠城可以。

當時我在文章里說：「一個強大的企業(yè)，不在于它的資產(chǎn)規(guī)?；蛸Y產(chǎn)成長速度，而在于它能夠源源不斷地輸出它的價值觀，與更多人分享它所創(chuàng)造的價值。綠城正是這樣一家企業(yè)，綠城的核心競爭力還不在于它創(chuàng)造了哪些經(jīng)典價值，而在于它與許多人分享了它所創(chuàng)造的價值，包括業(yè)主、合作伙伴甚至政府部門。而真正的分享，實質(zhì)上就是價值觀的輸出?！谷缃裎覀兓仡^再去看，這一段話不僅適用于2012年困境中的綠城，同樣適用于今天這個蒸蒸日上的綠城。

前陣子跟綠城的朋友聊天，她說：「在綠城最困難的時候，還記得你寫過的那句話，『每一次呼吸就是一個作品』，當時看了好感動?！?/p>

「那是十幾年前的事情了吧。你不說我都忘了曾經(jīng)寫過那篇文章?！箤懥诉@么多年文章，我最大的感觸是：不知道在哪個時候，你不小心安慰了誰，或者激勵了誰，而你自己未必知道，但這恰恰是世間的諸種美好之一。

企業(yè)與人，差不多都是由激情與慰藉驅(qū)動的：低谷的時候需要慰藉，高峰時刻需要激情。這樣看來，把杜尚的那句「每一次呼吸就是一個作品」扣在當時的綠城身上，算是提供了一種慰藉吧。

當前，房地產(chǎn)行業(yè)陷于困境，很多從業(yè)者都很迷惘。如今，在低谷期的困難房地產(chǎn)企業(yè)清單上，綠城早已被除名——不僅被除名，而且還扶搖直上。或許你會說，免于困境的綠城，當然可以笑談從前的苦難。一個人或一家企業(yè)，可以笑談從前的苦難，是因為現(xiàn)在的釋然；同理，如果你的心態(tài)足夠好，現(xiàn)在的苦難，也可以是未來的釋然一笑。

2014年：有桂花飄香的地方

為什么是我站在這里講綠城？綠城創(chuàng)立已經(jīng)二十八年，我們有幸近距離觀察了二十四年，有幸親歷甚至參與了綠城企業(yè)史上的一系列重大事件。

2014年，又是綠城的另一個困難年份。那時候中國交通建設集團還沒有成為綠城的第一大股東，那是綠城最動蕩的時候。

綠城人都很熟悉杭州玫瑰園度假酒店。從前綠城的很多故事就發(fā)生在這個酒店的走廊上。我稱之為宋衛(wèi)平的「走廊辦公室」。2014年11月19日的那個凌晨，我們就坐在那里。坐在酒店走廊上，你會更明顯地感受到冬夜的寒意。宋衛(wèi)平先生打開紙質(zhì)筆記本，然后閉上眼睛——這是他的標志性動作——開始毫無卡頓地逐句口述，似乎是在念一篇已經(jīng)寫在紙上的文章。如果你瞄一眼他的筆記本，上面分明只有三四行提綱性的文字。他口述，我記錄。他講述的，是「綠城是什么，綠城屬于誰，以及綠城的過去、現(xiàn)在與將來」。除了加注標點符號，我?guī)缀醪挥米鋈魏蝿h減或增添。

綠城是什么？即使在那樣動蕩的時候，他脫口而出的，依然是「這是一個有陽光的地方，有春花秋月的地方，有桂花飄香的地方」。所以，無論綠城處在什么樣的復雜環(huán)境中，他們心里依然想的是陽光，想的是桂花飄香。

只有憧憬，沒有悲傷。

2019年：一個嶄新的綠城要來了

2019年7月11日，綠城公布了一個對綠城來講很大的消息：宋衛(wèi)平先生卸任綠城中國董事會主席。當天我寫了篇文章：「一個嶄新的綠城要來了」。這句話不是現(xiàn)在加上去的，是有據(jù)可查的。大家翻開微信公眾號《德科未來城市》2019年7月11日的文章，里面就有這句話。

卸任之際，有人勸宋衛(wèi)平，要不還是留守繼續(xù)擔任執(zhí)行董事吧？宋衛(wèi)平搖搖手，說：「該放下的，放下；該堅持的，堅持。自然而然?！顾B董事局名譽主席都沒要。但他出任了一個「超級小」的正式「官職」：綠城中國規(guī)劃設計委員會名譽主任，也就是「首席產(chǎn)品官」。宋衛(wèi)平不只是綠城的首席產(chǎn)品官，毫無疑問，他甚至是整個中國住宅開發(fā)的首席產(chǎn)品官。他審過的圖紙，不僅讓綠城的產(chǎn)品力持續(xù)向前推進，并且推動了整個房地產(chǎn)行業(yè)的協(xié)同進步。

這不是簡單地完成人事交接，它更深遠的意義在于：綠城在探索一個更完善的「混改」樣本。綠城中國是一家非常典型的混合所有制企業(yè)，它是國資、港資與民資混合所有的一家港股上市公司?！富旄摹共皇呛唵蔚摹竾Y進入民企」或「民資進入國企」，「混改」的方向必然是建立治理結(jié)構(gòu)完善的現(xiàn)代企業(yè)制度。綠城中國的「混改」方向是：由董事會治理，而不是由大股東治理；經(jīng)營管理層由董事會任命，而不是由大股東任命——即建立清晰的「股東—董事會—經(jīng)營管理層」之企業(yè)治理結(jié)構(gòu)。

所以，我當天的文章是這么寫的：「最重要的是，一個嶄新的綠城要來了。渡盡劫波的綠城，終于有望長成宋衛(wèi)平夢想中的樣子。綠城還綠著。宛若一位少年——窣地春袍，嫩色宜相照。宛若一位少年，身著拖曳的長袍，映照著東宮的芳草地?！?/p>

觀測這個美好時代的一扇窗

我們經(jīng)歷了綠城這么多年的風風雨雨和陽光燦爛，現(xiàn)在如果你問我房地產(chǎn)行業(yè)還能走多遠，我們可以這么回答：如果你用嫵媚的眼光看它，它就會用嫵媚的眼光來看你；你對房地產(chǎn)有多大的熱情，你的未來就會有多強大。這就是我們今天這場演講的主題——「我見青山多嫵媚」。

綠城是我們今天這場演講最大的一個主語。綠城是我們觀測這個美好時代的一扇窗。

綠城不過是一家房地產(chǎn)企業(yè)而已嘛，何以觀測這個美好的時代？確實，我們有很多人對于房地產(chǎn)行業(yè)都有著或多或少的誤解。房地產(chǎn)只是蓋房子的嗎？房地產(chǎn)本質(zhì)上是一門空間生意，喚醒土地沉睡的價值，誘發(fā)各種動人的場景，讓空間成為「三生融合」（生活、生產(chǎn)與生態(tài)相融合）的超強載體。簡而言之，房地產(chǎn)是城市化的關鍵工具之一。如果我們僅僅從房價的視角去看房地產(chǎn)，可能會覺得它的門檻很低，很容易就會有鄙夷、感傷甚至憤怒的情緒。但如果我們從場景的視角去看，就會看到其實它是一門復雜的跨學科行業(yè)。如果我們再從城市的視角去看，廣義的房地產(chǎn)不僅是百業(yè)之母（沒有房地產(chǎn)，你在哪一個空間開展生產(chǎn)活動呢），是美好生活的底盤，更是鍛造城市競爭力的快捷方式。如果你還有更廣闊的視角，用國家的視角去看，你還會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)是中國財稅制度的密碼之一——土地不僅是生產(chǎn)資料，更是一種信用存在，在中國它是貨幣之錨，是貨幣信用的主要來源。你可以用當年美國「金本位」的邏輯去感受一下我們的「土本位」。

我把房地產(chǎn)抬得太高了？我們可以通過一個小切口看一下，房地產(chǎn)之于城市競爭力而言，有哪些作用？還可以有哪些作為？

這兩幅圖是我們向往的場景：一個是紐約的布萊恩特公園（Bryant Park），一個是倫敦的海德公園（Hyde Park），一大群人可以同時在大草坪上嬉戲。這樣的場景，現(xiàn)在我們的很多城市也都有了。

過去這些年，我們一直在爭論：草坪到底能不能踩？2023年1月31日，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)了一個很重要的文件（《關于開展城市公園綠地開放共享試點工作的通知》），鼓勵城市開放公共綠地。簡單說，就是要讓草坪可以踩。

這是一種巨大的觀念變化。在舊觀念里，踩草坪是不文明行為，政府部門很喜歡在草坪里插上像「小草青青，踐之何忍」這樣的標語牌。我比較無聊，走過每一片草坪，都要去收集一下草坪上的標語，比如「莫讓草坪在您腳下哭泣」「小草微笑，請您身旁繞」「少一個腳印，多一個生命」……我在一個學校里看到過更夸張的標語——「一人踩草，全班受罰」。

這種舊觀念是極其強大的，但現(xiàn)在正在漸漸瓦解。為什么？因為我們的需求正在發(fā)生變化。新冠肺炎疫情的隔離記憶，讓我們更珍視公共生活，更渴望親近自然。這兩三年，飛盤變得很火，成了年輕人的新潮運動；露營更火，大家恨不得下樓就能搭個帳篷。飛盤與露營，都有賴于草坪。

對，我們的需求變了：過去草坪主要是用來觀賞的，現(xiàn)在我們更需要參與，更需要互動。需求的轉(zhuǎn)變，促成了觀念的更新。我們的觀念已經(jīng)從「小草青青，踐之何忍」變成了「可進入、可體驗」。住房和城鄉(xiāng)建設部的這份文件，是觀念更新的一個體現(xiàn)?！缚蛇M入、可體驗」就是這份文件里的一個表述。

還記得住房和城鄉(xiāng)建設部剛剛發(fā)布這份文件時，我們很激動，說「住建部干了一件很高級的事情」，說「這份文件如果執(zhí)行到位，將極大地激發(fā)城市空間的活力」。是不是觀念轉(zhuǎn)變到位了，就萬事大吉了？我們能意識到，有時是需求驅(qū)動觀念，有時是觀念牽引需求；我們很難意識到的是，需求與觀念的轉(zhuǎn)變，都有賴于技術支撐。

草坪能不能踩，是一門很復雜的技術。我們能想到的是管理層面的事情，比如要完善「輪換養(yǎng)護管理機制」。其實這不是治本的方法，它仍然需要付出人力、物力等高昂的養(yǎng)護成本。實際上，我們的草坪技術，跟一些發(fā)達國家相比，是很落后的，而且至少落后了五十年。落后在哪里？草坪要變得耐踩踏，它既需要土壤改良，又需要草種馴化。

土壤改良相對快一些，我們只要有意識地去做，很快就能有成果；但草種馴化不是短時間內(nèi)就能完成的，需要幾十年甚至上百年時間。你看英國很多草坪可以隨意踩，那是因為他們很早就開始做草種馴化，現(xiàn)在種在公園里的草是經(jīng)過幾代人不斷馴化的耐踩踏草種。他們的草坪開放得比我們早，但他們肯定也經(jīng)歷過我們今天所面臨的這個問題，踩了以后就壞了，就要換，就很貴。在歐洲，我們看到很多草坪，會高出路面四五公分，所以他們叫「草毯」。我喜歡「草毯」這個詞，草是整個大自然客廳里的一塊地毯，很柔軟。

所以，哪怕是小小的草坪，背后也需要很多硬技術。耐踩踏的草坪，發(fā)達國家也已經(jīng)領先了四五十年，需要我們奮起直追。

過去我們在草坪上看到過這樣的標語——「草坪興旺，匹夫有責」，它原本的意思是叫大家不要踩。但如果我們從技術追趕的角度去看，這仍然是一句很好的標語：我們有責任不斷提高草坪技術，讓草坪更加耐踩踏，讓草坪長得更興旺，讓更多草坪真正變得可以被無壓力地踩來踩去。

現(xiàn)在，綠城正在探索，正在努力。中國住宅區(qū)里第一塊運用土壤改良技術的草坪，在綠城·春來楓華，在杭州。這是第一步，甚至可以說這只是小小的一步。我們還需要去推進下一步更復雜、更漫長的草種馴化。我們需要做的事情仍然非常多，當然不能只靠綠城一家企業(yè)去做，還得讓各個科研單位一起形成生態(tài)，形成合力。我們需要整個社會去協(xié)同推進每一項能夠給我們帶來美好生活的技術。

回到剛才我們那個問題：綠城不過是一家房地產(chǎn)企業(yè)而已嘛，何以觀測這個美好的時代？我們通過草坪這個小小的切口，是不是更真切地感受到了房地產(chǎn)企業(yè)的更多作為與責任？

通過這樣一個小小的切口，我們還可以感受一下綠城產(chǎn)品創(chuàng)新的無數(shù)個維度。我們看得見的是草坪，看不見的是草坪底下土壤的爆發(fā)力。綠城是一家很有爆發(fā)力的公司，它的很多爆發(fā)力是在土壤里的，我們往往是看不見的。這世間很多的美好，往往是在你看不見的地方用力。

主編-何玲 影像總監(jiān)-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科