2025年11月27日，大悅城地產(chǎn)將正式告別港交所，為12年的上市生涯畫上句號(hào)。

業(yè)內(nèi)把股票流動(dòng)性低、融資功能受限、當(dāng)前架構(gòu)增加了公司治理復(fù)雜性等原因，歸結(jié)為大悅城地產(chǎn)選擇私有化的主要原因，

之前，已經(jīng)有首創(chuàng)置業(yè)、中國(guó)宏泰發(fā)展等房企先后退市。

大悅城地產(chǎn)的私有化也和上述房企退市的路徑如出一轍，在貌似的主動(dòng)選擇背后，也藏著一些不足為外人道的無奈。

首先，隨著架構(gòu)失靈和融資枯竭的疊加，上市平臺(tái)淪為“負(fù)資產(chǎn)”。

2019年中糧系重組形成“A控紅籌”架構(gòu)，即A股平臺(tái)控股港股平臺(tái)，形成境內(nèi)外雙平臺(tái)協(xié)同模式。其初衷是打通境內(nèi)外融資通道，但在這種雙層架構(gòu)下，大悅城地產(chǎn)需同時(shí)滿足滬深交易所與港交所的監(jiān)管要求，重大決策需經(jīng)過雙重董事會(huì)審議，關(guān)聯(lián)交易審批流程繁瑣。不僅拉長(zhǎng)了決策鏈條，更增加了數(shù)千萬級(jí)的合規(guī)與審計(jì)成本。

譬如前車之鑒的中國(guó)宏泰發(fā)展，其“母公司控股+港股上市”的模式也曾導(dǎo)致治理效率低下，最終選擇私有化終結(jié)內(nèi)耗。

對(duì)大悅城而言，2024年末798億元的負(fù)債規(guī)模下，這種架構(gòu)內(nèi)耗已成為不可承受之重，私有化成為精簡(jiǎn)成本的必然選擇。

另一方面，近年來港股地產(chǎn)股普遍陷入“低估值+低流動(dòng)性”的死循環(huán)。

數(shù)據(jù)顯示，大悅城地產(chǎn)連續(xù)兩年融資現(xiàn)金流凈額為負(fù)，港股上市平臺(tái)不僅不能“造血”，反而成為企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

這與首創(chuàng)置業(yè)2021年退市前的處境高度相似——當(dāng)時(shí)首創(chuàng)置業(yè)股價(jià)較發(fā)行價(jià)跌幅超70%，再融資窗口完全關(guān)閉。

所以，談到退市理由時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)毫不避諱，“基本失去上市平臺(tái)股權(quán)融資的優(yōu)勢(shì)”。

其次，無論是大悅城地產(chǎn)，還是首創(chuàng)置業(yè)、五礦地產(chǎn)，私有化背后都藏著難以掩蓋的經(jīng)營(yíng)難題，退市則成為提升利潤(rùn)的必要手段。

大悅城控股連續(xù)三年累計(jì)虧損超70億元，2025年前三季度虧損再超5億元。即便2025年上半年扭虧為盈，其財(cái)務(wù)狀況也并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善。

根據(jù)年報(bào)，大悅城地產(chǎn)2024年?duì)I收為198.31億元，同比增長(zhǎng)49.4%，且凈賺7.79億元，而大悅城同期營(yíng)收為357.91億元。

另外，大悅城在全國(guó)布局的44個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中，去年購(gòu)物中心銷售額達(dá)401.3億元，其大部分由大悅城地產(chǎn)貢獻(xiàn)。

所以，在私有化完成后，大悅城地產(chǎn)的收益將注入母公司報(bào)表，這將有效改善大悅城的財(cái)務(wù)狀況。

活生生一出目連救母。

最后，私有化潮是行業(yè)深度調(diào)整期的“被動(dòng)出清”，但并不能解決行業(yè)的根本問題。

首創(chuàng)置業(yè)退市后，其債務(wù)重組仍持續(xù)數(shù)年，資產(chǎn)處置進(jìn)度遠(yuǎn)不及預(yù)期；中國(guó)宏泰發(fā)展私有化后，業(yè)務(wù)聚焦于產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)，但受地方政府財(cái)政壓力影響，項(xiàng)目推進(jìn)緩慢。

這些案例都證明，私有化只是“換了一個(gè)賽道掙扎”，而非“上岸”。

在行業(yè)變局中，無論是央企還是民企，均沒有“安全區(qū)”。