南京新房?jī)r(jià)格，已連跌7個(gè)月。

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2025年10月份商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，70個(gè)大中城市中新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市僅有6個(gè)，二手房環(huán)比、同比則全部下跌。

其中，南京新房環(huán)比下跌0.7%、同比下跌2%，二手房環(huán)比下跌0.9%、同比下跌6.4%。

這已是南京新房?jī)r(jià)格自4月以來(lái)第7個(gè)月下跌，二手房同樣連跌數(shù)月。

新房、二手房?jī)r(jià)格持續(xù)釋放“友好”信號(hào)，南京樓市是否已進(jìn)入“最佳置業(yè)期”？

01

先來(lái)看新房數(shù)據(jù)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，新房環(huán)比下跌0.7%、同比下跌2%，今年1-10月份均價(jià)同比下降1.9%。

這已是南京新房?jī)r(jià)格連續(xù)第7個(gè)月下降。

從去年11月至今年3月，南京新房?jī)r(jià)格曾經(jīng)實(shí)現(xiàn)連續(xù)5個(gè)月上漲，給市場(chǎng)帶來(lái)一線希望，然而從4月開(kāi)始，新房?jī)r(jià)格再次調(diào)頭向下、進(jìn)入下跌通道。

10月，隨著氣溫下降的不僅是房?jī)r(jià)指數(shù)，還有供應(yīng)量和成交量。

據(jù)金剛石數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在8月成交量創(chuàng)下新低之后，9月的南京樓市有所回暖，其中供應(yīng)增長(zhǎng)205%、成交量增長(zhǎng)15.96%，“金九”小高峰給樓市注入了一定的信心。

然而高峰曲線后勁不足，“銀十”數(shù)據(jù)稍稍回落：10月份新增供應(yīng)22.40萬(wàn)方，環(huán)比減少15.66%，成交量22.38萬(wàn)方，與上月相比微降。

相比9月份大量新房入市帶來(lái)的助力，10月份的成交主要得集中在新項(xiàng)目入市、房票安置以及部分項(xiàng)目持續(xù)打折，整體表現(xiàn)有亮點(diǎn)、但成色不足，市場(chǎng)仍持續(xù)修復(fù)中。

那么10月份的南京樓市，哪些房源去化更快呢？

從面積段來(lái)看，建面約110-120㎡的首改產(chǎn)品占比最高，為17.4%，其次是80-90㎡剛需以及120-130㎡、140-160㎡的中高端改善商品。

從總價(jià)段來(lái)看，250萬(wàn)為主力總價(jià)段，占比36%，其次是200萬(wàn)-250萬(wàn)、500萬(wàn)-600萬(wàn)，整體以低總價(jià)房源為主力、改善型置業(yè)需求同步釋放。（數(shù)據(jù)來(lái)源金剛石數(shù)據(jù)）

值得關(guān)注的是，當(dāng)下的南京樓市熱度多集中在四代產(chǎn)品、低密住宅，覆蓋河西、南部新城、江核、江寧等多個(gè)置業(yè)主流板塊，以戶(hù)戶(hù)有大露臺(tái)、超高得房率等優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)接受度較高。

同時(shí)，隨著出讓地塊容積率的持續(xù)優(yōu)化，接下來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，低密住宅的供應(yīng)將會(huì)越來(lái)越多，屆時(shí)改善型產(chǎn)品的占比或?qū)⒃絹?lái)越高。

02

南京二手房?jī)r(jià)格，同樣“跌”勢(shì)難止。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份南京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.9%、同比下跌6.4%。

同樣下跌的，還有二手房的成交量。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，至今年10月，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積“七連跌”，多數(shù)城市同環(huán)比齊跌。其中南京10月份成交面積環(huán)比下跌34%、同比下跌52%。

量?jī)r(jià)齊跌，反映出買(mǎi)賣(mài)雙方的心理博弈。

首先是一些賣(mài)家開(kāi)始“止損”，在房?jī)r(jià)逐漸跌出心理預(yù)期之后，寧愿不賣(mài)，也不愿“虧本”出售；

其次是買(mǎi)家觀望情緒濃厚，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的慣性思維，讓買(mǎi)家擔(dān)心此時(shí)出手會(huì)“抄底”在半山腰，想要再等等，進(jìn)而拉長(zhǎng)成交周期。

但對(duì)于不少急需資金周轉(zhuǎn)的賣(mài)家來(lái)講，“降價(jià)”是快速成交的秘密武器。10月份的二手房市場(chǎng)接連賣(mài)出“腰斬”價(jià)，一批買(mǎi)房人抓住機(jī)會(huì)“抄底”。

比如，江核的華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)，成交單價(jià)已逼近1萬(wàn)/㎡。

10月6日，華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)E區(qū)一套建面約89.93㎡的三房，以單價(jià)1.06萬(wàn)/㎡成交。

同樣是不到90㎡的三房，2022年曾賣(mài)到4萬(wàn)+/㎡，2023年年初有3.5萬(wàn)+/㎡的紀(jì)錄，去年年初還能賣(mài)到2.4萬(wàn)/㎡左右。

而到了今年，小區(qū)成交單價(jià)跌出2萬(wàn)/㎡大關(guān)。

河西的海峽城，10月一套約119.24㎡的三房，賣(mài)出了2萬(wàn)/㎡左右的價(jià)格，同樣戶(hù)型在2021年還能賣(mài)到5.6萬(wàn)+/㎡。

還有江寧的萬(wàn)科金域藍(lán)灣，跌出2萬(wàn)/㎡大關(guān)；祿口的翠屏城，10月有房源成交單價(jià)不足5000元/㎡。

03

今年，南京多次優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，比如以舊換新、購(gòu)房補(bǔ)貼以及多次優(yōu)化公積金貸款政策等，有效降低了置業(yè)成本，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

但在房?jī)r(jià)連月下跌的影響下，市場(chǎng)信心大打折扣。

對(duì)于真正有置業(yè)需求的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，接下來(lái)的南京樓市或?qū)⒂瓉?lái)新的置業(yè)窗口。

首先是新房方面，2025年已進(jìn)入11月中下旬，隨著年底臨近，多數(shù)房企為完成年度KPI，可能會(huì)加大供應(yīng)量和促銷(xiāo)力度，于買(mǎi)房人而言，不僅置業(yè)機(jī)會(huì)更多，可能還會(huì)以更友好的價(jià)格上車(chē)。

其次是二手房，房源的定價(jià)權(quán)仍更多地掌握在賣(mài)家手上，而南京樓市可觀的掛牌量不僅給買(mǎi)房人提供了更多選擇，同時(shí)加大了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，這讓買(mǎi)家議價(jià)時(shí)有更多的主動(dòng)權(quán)。