01

北京樓市，今年一直處在銷(xiāo)售端的兩極分化當(dāng)中。

先是板塊分化。

比如主城區(qū)和副中心核心板塊的標(biāo)桿樓盤(pán)，幾千萬(wàn)的豪宅開(kāi)盤(pán)狂銷(xiāo)，買(mǎi)家眼都不眨豪擲千金。

其次是業(yè)態(tài)分化。

比如銷(xiāo)冠團(tuán)隊(duì)剛剛監(jiān)測(cè)到的別墅熱銷(xiāo)，北京別墅市場(chǎng)有個(gè)項(xiàng)目上個(gè)月簽了14套，網(wǎng)簽金額達(dá)1.13億，為順義包括中央別墅區(qū)在內(nèi)的別墅銷(xiāo)冠。

它就是北京城建北京合院。

還是北京合院，10月別墅+高層整盤(pán)網(wǎng)簽了足足：

1.65億

拿下順義區(qū)商品住宅月度網(wǎng)簽金額的銷(xiāo)亞，僅次于最近順義區(qū)新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目龍湖宸翰。

在兩極分化的市場(chǎng)中，以北京合院為代表的別墅業(yè)態(tài)，表面上看是一夜之間變成網(wǎng)紅。在深入了解后，卻揭示了市場(chǎng)的最新轉(zhuǎn)向，即業(yè)態(tài)兩極分化，買(mǎi)城市大平層的買(mǎi)家，越來(lái)越傾向買(mǎi)低密業(yè)態(tài)。

低密業(yè)態(tài)盤(pán)很多，為什么是北京合院？憑什么又是北京合院？

下面，我們一起進(jìn)入揭密時(shí)間。

02

其實(shí)別墅能在當(dāng)下迎來(lái)一波熱銷(xiāo)，有一個(gè)很客觀的原因：

其一，稀缺

表妹盤(pán)了一下，自2021年開(kāi)始近5年時(shí)間，北京別墅的新增供應(yīng)越來(lái)越少，去年只有489套，今年也基本不會(huì)超過(guò)這個(gè)數(shù)字。

與此同時(shí)，別墅的成交量卻一直高于新增供應(yīng)，自2023年開(kāi)始，更是連續(xù)三年創(chuàng)造出新增供應(yīng)量?jī)杀兑陨系娜笨凇?/p>

2025年至今北京別墅算上遠(yuǎn)郊區(qū)的可售存量也：

不足6000套

稀缺的，總是熠熠生輝。

更何況北京合院在順義仁和板塊，已經(jīng)是唯一還有供應(yīng)的城市別墅，又為這份稀缺性增加了一份唯一性的標(biāo)簽。

其二，高濃度的城市公共配套

北京合院周邊環(huán)繞著三個(gè)公園、購(gòu)物中心、體育中心、文化中心、北京兒童醫(yī)院婦兒中心、順義健康委員會(huì)；

理想汽車(chē)北京基地、北京現(xiàn)代發(fā)動(dòng)機(jī)工廠、北京汽車(chē)產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地等汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集群；

這意味著，

北京合院不僅占有城市資源的程度，很深；更離熱錢(qián)的距離，很近。

大概在2029年，北京合院南側(cè)直線距離約1.1公里的位置，還有R4線的臨河站。

這意味著，

北京合院還是順義少有的靠近地鐵的別墅。

未來(lái)，北京合院的業(yè)主，憑借R4線，可以兩站地到首都機(jī)場(chǎng)、40min到國(guó)貿(mào)。

當(dāng)然地鐵的存在，只是為業(yè)主出行多一個(gè)選擇，是在城市桃源，注入「阡陌交通，雞犬相聞」的活力。

如此高濃度的公共配套和板塊發(fā)展機(jī)遇為什么會(huì)聚集在北京合院周邊？

好地的摘取，暗藏著城市深耕的故事。

順義的每一次呼吸，北京城建興順公司都是關(guān)鍵的參與者。

十多年間，從棚戶區(qū)改造、到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、商業(yè)項(xiàng)目，到近些年進(jìn)行住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。

沒(méi)有人比北京城建興順公司，更懂順義的脈搏心跳。

此時(shí)，很多改變也自然而然發(fā)生了。

所以，興順公司才能拿地精準(zhǔn)，總是比板塊價(jià)值爆發(fā)早一步，甚至早幾步。

而各種超強(qiáng)公共配套的注入，也給了項(xiàng)目更多的增值保值可能，成為了真正意義上的順義城市別墅的代表項(xiàng)目。

從而真正在銷(xiāo)售端起到提振信心的作用。

但這也還是第一層。

03

更深層的原因，是這些公共配套與我有什么相關(guān)。

本質(zhì)上，他們帶來(lái)了生活方式的改變。

比如，北京合院下樓就是三座城市公園，羨慕吧？一般的項(xiàng)目周邊有一座城市公園就很奢侈了，北京合院不一樣，它足足有三座。

你看，北京合院分為南區(qū)和北區(qū)，南區(qū)直面一個(gè)順和公園，東北角有更大的仁和公園，分布著各種休憩空間，讓它誘發(fā)出更溫情的場(chǎng)景。

你想帶家里的孩子露營(yíng)，還需要駕車(chē)半小時(shí)去找公園嗎？

你不用去了，兩個(gè)大公園空間足夠，內(nèi)容足夠，帶著孩子嬉耍完，都還有精力回家再來(lái)一場(chǎng)BBQ，這就是「公園生活日常化」。

在北京擁有這樣的日常生活，本身就是很奢侈的事情。

但表妹覺(jué)得更妙的是，南區(qū)北區(qū)中間是一條街，街角鑲嵌著街角公園。

在小尺度的街道上，嵌入一個(gè)街角公園，就讓人更愿意停留，成為人們彼此邂逅的社交場(chǎng)景。

恰如詩(shī)人們所言，

令人沉醉的不只是巴黎歌劇院的建筑，亦是花神咖啡館的人來(lái)人往。

到了北京合院則是，街角公園的溫情邂逅。

此時(shí)，我們?cè)诎岩暯寝D(zhuǎn)會(huì)到社區(qū)內(nèi)部，北京合院有南北雙庭院，結(jié)合城市公園形成了：

內(nèi)院外園

你每天看到的都是風(fēng)景，你的人生也會(huì)變得更加寬廣，這就是人宅相扶。

它從根本上改變了北京合院的邏輯，不是「你家旁邊有個(gè)公園」，而是「公園是整個(gè)項(xiàng)目的底盤(pán)」。

它讓北京合院做到，離城市不遠(yuǎn)，離自然更近。

04

但別墅這個(gè)業(yè)態(tài)不是第一天稀缺的，北京合院的公共配套也不是第一天完善的。

北京合院的熱銷(xiāo)一定還有更核心更關(guān)鍵的因素?；蛘哒f(shuō)，一定是開(kāi)發(fā)商做對(duì)了什么，才讓北京合院再次進(jìn)入買(mǎi)家視野，逆勢(shì)熱銷(xiāo)。

表妹發(fā)現(xiàn)，北京合院的開(kāi)發(fā)商做了一個(gè)動(dòng)作：

給買(mǎi)家更多意料之外的感動(dòng)

大概從去年底開(kāi)始，北京合院精心升級(jí)了一個(gè)新的建面約330平的精裝樣板間。

它的地下一層展示效果是這樣的：

挑空層是這樣的：

相同的是儀式感，不同的是現(xiàn)在做的更輕盈，讓身處其中的人獲得更多親和力。

對(duì)于這種千萬(wàn)級(jí)別的資產(chǎn)，它最講究一氣呵成的空間氣場(chǎng)。

既然北京合院原本就有精裝樣板展示，為什么一定還要做新的？

因?yàn)樗麄冎喇?dāng)下的審美已經(jīng)轉(zhuǎn)變了。

他們的目的就是提供更符合當(dāng)下審美的精裝展示，給未來(lái)業(yè)主提供多一種審美，多一種可能性，但本質(zhì)是為了給業(yè)主提供一種品質(zhì)生活。

不要小瞧這一點(diǎn)改變，這對(duì)于一個(gè)早就進(jìn)入銷(xiāo)售后期，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用已經(jīng)告罄的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)：

需要協(xié)調(diào)的事情太多了。

但他們還是堅(jiān)持做了，

因?yàn)橹恢朗且换厥拢覆辉敢庾鍪且换厥?，最后能不能做到是第三件事?/p>

只有完成第三件事，才有機(jī)會(huì)讓買(mǎi)家感受意料之外的感動(dòng)，感受到你的誠(chéng)意。

興順公司覺(jué)得，只做精裝展示還不夠。

于是他們又專(zhuān)門(mén)做了方案設(shè)計(jì)，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)中心做了煥新升級(jí)。

外觀是這樣的，很有昭示性的門(mén)頭，帶來(lái)滿滿的儀式感。

內(nèi)里是很雅致的，接待前臺(tái)的頂部是仿金幣的元寶造型，帶著對(duì)未來(lái)買(mǎi)家「財(cái)源廣進(jìn)」的美好寓意；

洽談區(qū)以矮屏風(fēng)分隔成一個(gè)個(gè)小尺度的空間，帶來(lái)一種隔而不斷的領(lǐng)域感。

看似公共且最終會(huì)被拆掉的空間，卻做出了獨(dú)特的韻味和感覺(jué)。

有朋友可能會(huì)好奇，為什么一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)中心要如此重視。

其實(shí)對(duì)待營(yíng)銷(xiāo)中心而言，用什么樣的形式以及場(chǎng)景呈現(xiàn)都是其次，依靠營(yíng)銷(xiāo)中心和樣板間對(duì)外傳遞什么樣的理念才是核心。

北京合院毫無(wú)疑問(wèn)，

是想傳遞給未來(lái)業(yè)主一個(gè)感受，我在乎你，不止在乎你的空間需求，更在乎你的情緒感受。

因?yàn)樗麄兏缫庾R(shí)到一個(gè)趨勢(shì)：

房子，正在從一個(gè)炙手可熱的資產(chǎn)，回歸到需要滿足情緒價(jià)值的「消費(fèi)品」。

既然如此房子必須提供的價(jià)值就轉(zhuǎn)變?yōu)椋?/p>

房產(chǎn)價(jià)值=資產(chǎn)價(jià)值+生活價(jià)值+情緒價(jià)值

郊區(qū)的房子或許沒(méi)有天價(jià)地皮的優(yōu)勢(shì)，但是生活價(jià)值和情緒價(jià)值卻恰恰是它的機(jī)遇所在。

所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)，北京合院真的很講究創(chuàng)造情緒感受，而且是創(chuàng)造多種情緒感受。

05

硬件展示的提升，是儀式感和禮序感；

服務(wù)力的提升，則是松弛感和溫馨感。

不得不說(shuō)，北京城建的服務(wù)力已經(jīng)越來(lái)越強(qiáng)。

比如，他們?cè)诮衲晏匾馍暾?qǐng)了新的高檔看房商務(wù)車(chē)，讓買(mǎi)家的看房旅程更加的舒適和松弛。

再比如，還記得我說(shuō)的南區(qū)北區(qū)中間的街道嗎，開(kāi)發(fā)商安排了自己的物業(yè)人員定期清掃，要知道這可是在紅線之外。

并且，他們正在籌劃在街角關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)處，增加發(fā)光字，形成社區(qū)品牌的視覺(jué)符號(hào)。

為什么要重視「紅線之外的服務(wù)」。

代入業(yè)主的角色，進(jìn)入這條街道，其實(shí)就已經(jīng)進(jìn)入了北京合院的領(lǐng)域，當(dāng)然想要感受到恰到好處的松弛，才能觸發(fā)「停留」和「活動(dòng)」的欲望。

所以，北京合院重視紅線之外，本質(zhì)上是想要：

從紅線之外，就為業(yè)主營(yíng)造出一種歸屬感。

歸屬感本身，就是一種頂級(jí)的情緒價(jià)值。

歸根結(jié)底是想要：

為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)充滿人情味和歸屬感的生活半徑。

06

本以為做到這些，就已經(jīng)很難能可貴了。

事實(shí)上，表妹深入了解之后，北京合院更金貴的誠(chéng)意，是它作為城市別墅，能為買(mǎi)家提供一種：

高級(jí)定制式別墅

業(yè)主可以對(duì)自己想要的生活場(chǎng)景進(jìn)行二次重構(gòu)。

比如，庭院既可以開(kāi)敞，也可以封閉。

如何做，取決于業(yè)主想要更多的院子，還是想要更多的室內(nèi)空間。

再比如，庭院封閉的同時(shí)，地面會(huì)抬升幾十公分，原本地下5.6m本來(lái)就已經(jīng)很高的挑空空間，會(huì)瞬間被拔升到6.6m。

就是留給業(yè)主的圣殿空間，讓你瞬間迸發(fā)出一種藝術(shù)上的「崇高感」，但這個(gè)空間并不是讓你頂禮膜拜的，而是讓你能深度安放自己的靈魂與情緒。

當(dāng)然它也可以同時(shí)容下朋友聚樂(lè)、興趣愛(ài)好和居家收納等等。

還有二層臥室露臺(tái)和三層的露臺(tái)。

在北方總是室內(nèi)空間更好用一些，如果大家都愛(ài)陽(yáng)光房，那可以協(xié)商開(kāi)發(fā)商給你提前做了。

你可以把你最大的愛(ài)好放在三樓陽(yáng)光房，這個(gè)空間想要說(shuō)的就是與善人居，如入芝蘭之室，久而自芳也。

空間本身的生活場(chǎng)景也足夠豐沛，

三層空間，你可以把它全部貫通，變成主人套房，書(shū)房、衣帽間、主臥吧臺(tái)統(tǒng)統(tǒng)可以擁有。

你也可以在這里擁有和長(zhǎng)輩最舒適的距離，平衡代溝和頤養(yǎng)這兩大難題。

事實(shí)上，北京合院的墅居生活，還有很多可能等待業(yè)主的開(kāi)發(fā)。

而表妹聽(tīng)說(shuō)，這樣充滿可能的城市真別墅，它的價(jià)格還很香，我想能用平層的價(jià)格擁有真別墅，也是很多人動(dòng)心的原因。

所以，北京合院究竟為什么能夠逆勢(shì)熱銷(xiāo)？

這張圖，或許能解釋一二。

但更本質(zhì)的原因是：

買(mǎi)家的情緒被看到了

因?yàn)榭吹搅四愕那榫w，所以他們清楚你的每一項(xiàng)長(zhǎng)久居住的情緒都該被看見(jiàn)，都該被尊重，都該被滿足。

情緒，這才是北京合院能夠逆流而上的根本原因。銷(xiāo)冠100

注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項(xiàng)目信息參考，可能與實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)存在差異，所以不代表對(duì)項(xiàng)目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購(gòu)房合同約定為準(zhǔn)。

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