此時(shí)放開(kāi)限購(gòu)，目的并非刺激房?jī)r(jià)反彈，而是疏通市場(chǎng)，釋放被政策擋在門(mén)外的真實(shí)住房需求。

撰文丨熊志

樓市限購(gòu)，要全面解除？

最近，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)文稱(chēng)，清理樓市不合理政策“步子要快一點(diǎn)”，文章提到，“北京、上海、深圳和三亞等城市，可以擇機(jī)全域放開(kāi)限購(gòu)”。

盡管文章隨后刪除，但一石激起千層浪，發(fā)布媒體的官方背景，更讓不少人猜測(cè)，這不僅是建言，更是一次“吹風(fēng)”。那么，限購(gòu)，這一在房地產(chǎn)調(diào)控史上存在了十多年的重要調(diào)控工具，是否即將走向終結(jié)呢？

01

限購(gòu)政策并非憑空而來(lái)，而是特定階段的產(chǎn)物。

2008年全球金融危機(jī)后，我國(guó)啟動(dòng)“四萬(wàn)億”刺激計(jì)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫。到2010年，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，投機(jī)氛圍濃厚，“國(guó)十條”應(yīng)運(yùn)而生，限購(gòu)，作為一項(xiàng)強(qiáng)力的行政干預(yù)手段，正式登上歷史舞臺(tái)。

隨后的幾年，城鎮(zhèn)化不斷提速，房地產(chǎn)市場(chǎng)也火熱異常，限購(gòu)政策不斷加碼，戶(hù)籍、社保繳納年限、婚姻狀況等，紛紛成為購(gòu)房資格的門(mén)檻。

必須客觀承認(rèn)，在那個(gè)熱錢(qián)涌動(dòng)、全民炒房的年代，這類(lèi)直接限制購(gòu)買(mǎi)資格的措施，確實(shí)起到了一定的降溫效果，也遏制了不少投機(jī)炒作，成為當(dāng)時(shí)政策工具箱中有效的選擇。

然而，世易時(shí)移，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，市場(chǎng)的深度調(diào)整超乎預(yù)期。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降5.5%。

以上海為例，數(shù)據(jù)顯示，二手房掛牌量已經(jīng)突破20萬(wàn)套大關(guān)，掛牌量激增，但成交數(shù)量持續(xù)萎縮。北京、深圳等地一樣，核心區(qū)域雖然房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺，但外圍區(qū)域的壓力已然寒氣逼人。像我所在的深圳龍華某小區(qū)，一套100平的房子，已經(jīng)跌去了近200萬(wàn)元。

在這樣的環(huán)境下，嚴(yán)格的限購(gòu)政策，不僅壓制了投機(jī)炒作，更可能誤傷真實(shí)的剛需與改善型需求，反而成為阻礙市場(chǎng)流通的“堵點(diǎn)”。取消限購(gòu)的呼聲，自然水漲船高。

02

其實(shí)放眼全國(guó)，限購(gòu)政策的退出，已經(jīng)屬于“正在進(jìn)行時(shí)”。

近年來(lái)，從二三線(xiàn)城市到一線(xiàn)城市，取消限購(gòu)的城市名單不斷拉長(zhǎng)。2024年3月，杭州全面放開(kāi)二手房限購(gòu)，當(dāng)年9月，廣州也宣布不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)房套數(shù)，成為首個(gè)全面取消限購(gòu)的一線(xiàn)城市。

到目前為止，仍在執(zhí)行限購(gòu)政策的城市，只剩下北京、上海、深圳和三亞等少數(shù)幾個(gè)。

對(duì)于全面放開(kāi)限購(gòu)，最大的擔(dān)憂(yōu)在于，如果一線(xiàn)城市也跟進(jìn)廣州的政策，全面放開(kāi)，會(huì)否重演房?jī)r(jià)暴漲的局面？

答案是否定的。

必須看到，即便如廣州、杭州這樣的熱點(diǎn)城市，在放開(kāi)限購(gòu)后，市場(chǎng)并未出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲的局面。成交量雖然出現(xiàn)短期回升，但價(jià)格總體平穩(wěn)，這充分說(shuō)明，樓市的底層邏輯已經(jīng)徹底改變。

一方面，城鎮(zhèn)化速度減慢，人口增長(zhǎng)趨緩，一線(xiàn)城市的常住人口流入也明顯減速，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，支撐房?jī)r(jià)普漲的人口紅利正在消退。

另一方面，經(jīng)歷了近三年的深度調(diào)整，購(gòu)房者的心理預(yù)期普遍發(fā)生變化，買(mǎi)到即賺到的信仰已經(jīng)瓦解，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的神話(huà)破滅，觀望情緒越來(lái)越濃厚，投機(jī)炒作大幅降溫。

在此背景下，限購(gòu)政策的原始目標(biāo)，也即抑制投機(jī)炒作，已經(jīng)基本失去現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。此時(shí)放開(kāi)限購(gòu)，目的并非刺激房?jī)r(jià)反彈，而是疏通市場(chǎng)，釋放被政策擋在門(mén)外的真實(shí)住房需求。

從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，全面放開(kāi)限購(gòu)，也有很強(qiáng)的必要性。

任澤平團(tuán)隊(duì)的研究數(shù)據(jù)顯示，2000—2023年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)占GDP比例，由4.1%增加到5.9%，是重要的支柱產(chǎn)業(yè)。

而且，房地產(chǎn)行業(yè)的上下游，還聯(lián)系著建材、家居、金融等50多個(gè)行業(yè)。穩(wěn)住這個(gè)“火車(chē)頭”，對(duì)于穩(wěn)住當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)大盤(pán)，意義不言而喻。通過(guò)取消限購(gòu)提振信心，有助于激活市場(chǎng)，促進(jìn)消費(fèi)復(fù)蘇。

所以，一線(xiàn)城市的限購(gòu)松綁，已經(jīng)不是要不要的問(wèn)題，而是何時(shí)落地的問(wèn)題。

03

其實(shí)放眼全球，絕大多數(shù)國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控，都是通過(guò)市場(chǎng)化的經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)調(diào)節(jié)，而很少采用基于戶(hù)籍、社保等身份資格的行政限購(gòu)手段。

比如，有的國(guó)家通過(guò)房產(chǎn)稅、空置稅等持有環(huán)節(jié)稅收，提高囤房成本。還有的國(guó)家，通過(guò)資本利得稅打擊短期炒作，如加拿大規(guī)定，持有不滿(mǎn)12個(gè)月便出售房產(chǎn)，需繳納最高40%的懲罰性稅率。

這些機(jī)制的核心邏輯是，不限制你購(gòu)買(mǎi)，但提高你炒房的成本。

相比之下，我國(guó)長(zhǎng)期依賴(lài)行政手段調(diào)控樓市，雖有其歷史合理性，但是在當(dāng)前的下行周期中，其局限性暴露無(wú)遺。

一方面，限購(gòu)政策一刀切，往往誤傷了真實(shí)的需求，將普通剛需和改善型家庭擋在門(mén)外，而投機(jī)者總能找到規(guī)避手段，如代持、假離婚等。

另一方面，限購(gòu)政策壓制了需求，但沒(méi)有真正解決核心城市的供給短缺問(wèn)題，導(dǎo)致市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市，價(jià)格機(jī)制失靈。

從社會(huì)公平的角度來(lái)看，以戶(hù)籍為基礎(chǔ)的限購(gòu)，也存在制度性歧視的嫌疑。將大量長(zhǎng)期在城市工作、納稅、貢獻(xiàn)社保的非戶(hù)籍人口排除在外，不利于人才自由流動(dòng)與社會(huì)公平。

因此，那篇呼吁解除限購(gòu)的文章，雖被迅速撤下，卻釋放出一個(gè)值得重視的信號(hào)，它或許正是政策轉(zhuǎn)向的風(fēng)向標(biāo)。

歸根結(jié)底，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的重大變化，限購(gòu)政策的歷史使命已然完成，繼續(xù)保留這類(lèi)行政性限制，不僅難以精準(zhǔn)抑制投機(jī)，反而會(huì)壓制合理的居住需求。

未來(lái)的調(diào)控方向，應(yīng)該更加注重市場(chǎng)化的調(diào)節(jié)機(jī)制的運(yùn)用，從堵轉(zhuǎn)向疏，而不是簡(jiǎn)單地限制購(gòu)買(mǎi)資格。

全面放開(kāi)限購(gòu)，當(dāng)然不是要重走房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的老路，而是回歸市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)規(guī)律，釋放真實(shí)的購(gòu)房需求。唯有如此，才能穩(wěn)住樓市基本盤(pán)，在防范風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)的發(fā)展。

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