此時放開限購，目的并非刺激房價反彈，而是疏通市場，釋放被政策擋在門外的真實住房需求。

撰文丨熊志

樓市限購，要全面解除？

最近，《中國房地產(chǎn)報》發(fā)文稱，清理樓市不合理政策“步子要快一點”，文章提到，“北京、上海、深圳和三亞等城市，可以擇機全域放開限購”。

盡管文章隨后刪除，但一石激起千層浪，發(fā)布媒體的官方背景，更讓不少人猜測，這不僅是建言，更是一次“吹風(fēng)”。那么，限購，這一在房地產(chǎn)調(diào)控史上存在了十多年的重要調(diào)控工具，是否即將走向終結(jié)呢？

01

限購政策并非憑空而來，而是特定階段的產(chǎn)物。

2008年全球金融危機后，我國啟動“四萬億”刺激計劃，房地產(chǎn)市場迅速升溫。到2010年，部分熱點城市房價過快上漲，投機氛圍濃厚，“國十條”應(yīng)運而生，限購，作為一項強力的行政干預(yù)手段，正式登上歷史舞臺。

隨后的幾年，城鎮(zhèn)化不斷提速，房地產(chǎn)市場也火熱異常，限購政策不斷加碼，戶籍、社保繳納年限、婚姻狀況等，紛紛成為購房資格的門檻。

必須客觀承認，在那個熱錢涌動、全民炒房的年代，這類直接限制購買資格的措施，確實起到了一定的降溫效果，也遏制了不少投機炒作，成為當時政策工具箱中有效的選擇。

然而，世易時移，當前的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，市場的深度調(diào)整超乎預(yù)期。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度，全國新建商品房銷售面積同比下降5.5%。

以上海為例，數(shù)據(jù)顯示，二手房掛牌量已經(jīng)突破20萬套大關(guān)，掛牌量激增，但成交數(shù)量持續(xù)萎縮。北京、深圳等地一樣，核心區(qū)域雖然房價依舊堅挺，但外圍區(qū)域的壓力已然寒氣逼人。像我所在的深圳龍華某小區(qū)，一套100平的房子，已經(jīng)跌去了近200萬元。

在這樣的環(huán)境下，嚴格的限購政策，不僅壓制了投機炒作，更可能誤傷真實的剛需與改善型需求，反而成為阻礙市場流通的“堵點”。取消限購的呼聲，自然水漲船高。

02

其實放眼全國，限購政策的退出，已經(jīng)屬于“正在進行時”。

近年來，從二三線城市到一線城市，取消限購的城市名單不斷拉長。2024年3月，杭州全面放開二手房限購，當年9月，廣州也宣布不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)，成為首個全面取消限購的一線城市。

到目前為止，仍在執(zhí)行限購政策的城市，只剩下北京、上海、深圳和三亞等少數(shù)幾個。

對于全面放開限購，最大的擔憂在于，如果一線城市也跟進廣州的政策，全面放開，會否重演房價暴漲的局面？

答案是否定的。

必須看到，即便如廣州、杭州這樣的熱點城市，在放開限購后，市場并未出現(xiàn)報復(fù)性上漲的局面。成交量雖然出現(xiàn)短期回升，但價格總體平穩(wěn)，這充分說明，樓市的底層邏輯已經(jīng)徹底改變。

一方面，城鎮(zhèn)化速度減慢，人口增長趨緩，一線城市的常住人口流入也明顯減速，甚至出現(xiàn)負增長，支撐房價普漲的人口紅利正在消退。

另一方面，經(jīng)歷了近三年的深度調(diào)整，購房者的心理預(yù)期普遍發(fā)生變化，買到即賺到的信仰已經(jīng)瓦解，房價永遠上漲的神話破滅，觀望情緒越來越濃厚，投機炒作大幅降溫。

在此背景下，限購政策的原始目標，也即抑制投機炒作，已經(jīng)基本失去現(xiàn)實基礎(chǔ)。此時放開限購，目的并非刺激房價反彈，而是疏通市場，釋放被政策擋在門外的真實住房需求。

從宏觀經(jīng)濟的角度看，全面放開限購，也有很強的必要性。

任澤平團隊的研究數(shù)據(jù)顯示，2000—2023年，我國房地產(chǎn)業(yè)占GDP比例，由4.1%增加到5.9%，是重要的支柱產(chǎn)業(yè)。

而且，房地產(chǎn)行業(yè)的上下游，還聯(lián)系著建材、家居、金融等50多個行業(yè)。穩(wěn)住這個“火車頭”，對于穩(wěn)住當前的經(jīng)濟大盤，意義不言而喻。通過取消限購提振信心，有助于激活市場，促進消費復(fù)蘇。

所以，一線城市的限購松綁，已經(jīng)不是要不要的問題，而是何時落地的問題。

03

其實放眼全球，絕大多數(shù)國家的房地產(chǎn)調(diào)控，都是通過市場化的經(jīng)濟杠桿來調(diào)節(jié)，而很少采用基于戶籍、社保等身份資格的行政限購手段。

比如，有的國家通過房產(chǎn)稅、空置稅等持有環(huán)節(jié)稅收，提高囤房成本。還有的國家，通過資本利得稅打擊短期炒作，如加拿大規(guī)定，持有不滿12個月便出售房產(chǎn)，需繳納最高40%的懲罰性稅率。

這些機制的核心邏輯是，不限制你購買，但提高你炒房的成本。

相比之下，我國長期依賴行政手段調(diào)控樓市，雖有其歷史合理性，但是在當前的下行周期中，其局限性暴露無遺。

一方面，限購政策一刀切，往往誤傷了真實的需求，將普通剛需和改善型家庭擋在門外，而投機者總能找到規(guī)避手段，如代持、假離婚等。

另一方面，限購政策壓制了需求，但沒有真正解決核心城市的供給短缺問題，導(dǎo)致市場有價無市，價格機制失靈。

從社會公平的角度來看，以戶籍為基礎(chǔ)的限購，也存在制度性歧視的嫌疑。將大量長期在城市工作、納稅、貢獻社保的非戶籍人口排除在外，不利于人才自由流動與社會公平。

因此，那篇呼吁解除限購的文章，雖被迅速撤下，卻釋放出一個值得重視的信號，它或許正是政策轉(zhuǎn)向的風(fēng)向標。

歸根結(jié)底，隨著房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的重大變化，限購政策的歷史使命已然完成，繼續(xù)保留這類行政性限制，不僅難以精準抑制投機，反而會壓制合理的居住需求。

未來的調(diào)控方向，應(yīng)該更加注重市場化的調(diào)節(jié)機制的運用，從堵轉(zhuǎn)向疏，而不是簡單地限制購買資格。

全面放開限購，當然不是要重走房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的老路，而是回歸市場和經(jīng)濟規(guī)律，釋放真實的購房需求。唯有如此，才能穩(wěn)住樓市基本盤，在防范風(fēng)險的同時，推動房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)的發(fā)展。

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