這次“十五五”規(guī)劃和一系列密集政策，已經(jīng)確定了未來(lái)五年，房地產(chǎn)的路該怎么走了。

不管是購(gòu)房者、房企還是投資者，看懂這幾個(gè)核心信號(hào)，就不會(huì)踩坑。

最明顯的一個(gè)變化，限購(gòu)基本退出歷史舞臺(tái)，就剩少數(shù)核心區(qū)還限購(gòu)。

以前想在一線城市買房，社保、戶籍都有一定的門檻，現(xiàn)在不一樣了，2025年11月這波政策下來(lái)，全國(guó)基本進(jìn)入非限購(gòu)周期，一線城市帶頭松綁，全是分區(qū)域差異化。

北京五環(huán)外、上海外環(huán)外，只要社保滿1年甚至2年就能買，深圳鹽田、大鵬這些區(qū)域直接取消限購(gòu)，非核心區(qū)沒社保也能買2套。

限購(gòu)精準(zhǔn)釋放剛需和改善需求，核心區(qū)留著限購(gòu)是為了穩(wěn)房?jī)r(jià)，外圍區(qū)松綁是為了去庫(kù)存，思路特別清晰。

第二張明牌：供給端徹底轉(zhuǎn)向雙軌制，保障房管剛需，商品房管改善，不是以前只靠商品房了。

“十五五”規(guī)劃明確說(shuō)了，要優(yōu)化保障性住房供給，滿足工薪群體和困難家庭的基本需求，同時(shí)因城施策增加改善性住房供給。

這意味著未來(lái)市場(chǎng)會(huì)分成兩部分，保障房解決“有沒有房住”的問(wèn)題，商品房解決“住得好不好”的問(wèn)題。

雙軌制一建立，剛需不用擔(dān)心高房?jī)r(jià)，改善能買到好房子，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)就合理了。

第三張：保交樓和房企融資兜底

以前怕買房爛尾，現(xiàn)在中央直接用真金白銀托底，金融監(jiān)管總局搞的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，通過(guò)“白名單”給項(xiàng)目放貸款，到2025年9月已經(jīng)放了7萬(wàn)億，支持近2000萬(wàn)套房子交付。

第四張明牌：市場(chǎng)分化成定局，核心城市和三四線城市的命運(yùn)徹底分開

中央不搞一刀切，政策跟著人口和產(chǎn)業(yè)走，現(xiàn)在已經(jīng)能看出來(lái)，北京、上海、深圳這些核心城市，政策松綁后市場(chǎng)已經(jīng)開始企穩(wěn)，9月北京二手房網(wǎng)簽量同比漲了17.7%，深圳一手房網(wǎng)簽量環(huán)比漲了43.5%。

但那些人口外流、沒產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，還在消化庫(kù)存，我老家縣城的二手房掛牌量還是很高，降價(jià)10%都難成交。

這種分化不是暫時(shí)的，而是長(zhǎng)期趨勢(shì)，核心城市的核心板塊，因?yàn)橛腥丝诹魅牒蛢?yōu)質(zhì)資源，房?jī)r(jià)會(huì)慢慢企穩(wěn)甚至微漲。

但三四線城市尤其是遠(yuǎn)郊，房子可能越來(lái)越不值錢。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是好事，以前買房只看地段，現(xiàn)在還得看戶型設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量、物業(yè)水平。

這就是未來(lái)的買房趨勢(shì)，只看價(jià)格不看品質(zhì)的時(shí)代過(guò)去了。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在是個(gè)政策紅利窗口，剛需的話，核心城市的外圍區(qū)域可以入手，首付低、利率低，還能挑到品質(zhì)不錯(cuò)的房子。

改善型需求可以關(guān)注綠色建筑、智慧社區(qū)這類優(yōu)質(zhì)房源，政策支持力度大。

但投資的話一定要謹(jǐn)慎，千萬(wàn)別碰三四線城市和遠(yuǎn)郊房，大概率會(huì)砸在手里。

對(duì)房企來(lái)說(shuō)，以前靠高杠桿拿地賣房的模式走不通了，得轉(zhuǎn)向開發(fā)+運(yùn)營(yíng)+服務(wù)的新模式，把房子做好、把服務(wù)做好才能活下去。

那些小房企如果還不轉(zhuǎn)型，遲早會(huì)被市場(chǎng)淘汰。