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日前，市自然資源與規(guī)劃局發(fā)布了《浙江溫州海經(jīng)區(qū)淺灘一期北單元、南單元詳細(xì)規(guī)劃》批前公告。

本次規(guī)劃范圍：東至雁霄路、雁波河，西至雁鳴路，南甌江，北至靈霓大道，總面積約為2448.94公頃。

本次規(guī)劃結(jié)合片區(qū)特征、功能定位及發(fā)展策略，形成生態(tài)宜居片、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)片、科創(chuàng)教學(xué)片、TOD核心片、智造研發(fā)片四大功能片區(qū)，主要用地功能包括公共管理和公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工礦用地、交通運輸用地、公用設(shè)施用地、綠地與開敞空間用地、陸地水域等。

對比此前發(fā)布的相關(guān)規(guī)劃圖看，一些已確定的規(guī)劃基本不變，本次規(guī)劃主要體現(xiàn)在淺灘一期東南角。

淺灘一期東南角位于雙甌大道以東、甌繡大道以南，此前因歷史遺留問題而擱置，未有明確規(guī)劃，僅保留灘涂。

如今，隨著歷史遺留問題解決，該區(qū)域啟動規(guī)劃，并對外公示。

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那么，淺灘一期東南角，今后是如何定位、規(guī)劃的？

從這份批前公示來看，雙甌大道向南，甌江南汊入?？谔帲瑢⒔ㄔO(shè)一座跨江大橋，通往溫州灣新區(qū)，串聯(lián)起兩座新區(qū)。

淺灘一期東南角，以霓瑞河為界，北側(cè)布局商業(yè)、住宅功能，以及少量教育、體育用地，形成一座生活區(qū)。

霓瑞河南側(cè)，是一座產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地、二類工業(yè)用地。

雙甌大道以西，與其相鄰的地塊，規(guī)劃為倉儲物流用地。

這么看來，甌江口此前規(guī)劃的“北生產(chǎn)、南生活”分區(qū)，將逐步被打破。

其實，早在淺灘二期圍墾解決歷史遺留問題后，相關(guān)規(guī)劃就顯示以工業(yè)用地為主，有少量商業(yè)用地，但沒有住宅用地。

這一回規(guī)劃公示的淺灘一期東南角，正與淺灘二期相鄰，逐步融為一體。

就目前看，甌江口僅僅相對靠東的這一片，打破了“北生產(chǎn)、南生活”分區(qū)，暫未影響到西片。

那么，璀璨甌江、星嶼海兩個小區(qū)，將與倉儲物流用地相鄰，也是離產(chǎn)業(yè)園區(qū)相對最近的住宅。

還有光輝之城、君蘭錦繡，也離產(chǎn)業(yè)園區(qū)相對較近。

甌江口作為溫州海洋經(jīng)濟示范區(qū)，企業(yè)入駐需滿足相關(guān)條件，再加上相關(guān)環(huán)保方面的要求，一般不至于產(chǎn)生太多污染。

主要問題在于，產(chǎn)業(yè)園區(qū)會有一些大貨車行經(jīng)，可能會影響生活區(qū)的宜居屬性。

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2017年之后，尤其是2020-2021年，甌江口掀起一陣住房投資潮，土地出讓大多都能引發(fā)諸多開發(fā)商爭奪，實現(xiàn)高溢價。

然而自2021年下半年起，隨著樓市下行，尤其是多個新盤交付后，投資客大量拋售，甌江口房價跌幅明顯，樓市陷入泥潭。

近兩年，除了少數(shù)低密度樓盤熱銷，甌江口原先那些小高層、高層住宅，普遍難賣。

在此情況下，甌江口的土地市場，基本陷入停滯，出現(xiàn)了一大批空地。

而此前甌江口在土地出讓時，并沒有集中出讓，而是分散出讓，導(dǎo)致如今多數(shù)小區(qū)周邊都有空地。

從規(guī)劃看，這些空地還是以居住、商業(yè)等用途為主，但從當(dāng)前的經(jīng)濟形勢看，短期內(nèi)很難落實。

近年，部分空地開始出租，相繼打造了鯤鵬海鮮島、卡丁車賽道等，有利于充分利用土地、提升區(qū)域人氣。

但是，當(dāng)“北生產(chǎn)、南生活”分區(qū)被打破，今后甌江口南生活區(qū)的空地，有沒有可能調(diào)整為各類產(chǎn)業(yè)用地？

當(dāng)土地財政萎縮，企業(yè)稅收對地方財政收入顯得愈發(fā)重要。

同時，長期以來，溫州也一直面臨工業(yè)用地緊張的問題。

結(jié)合以上背景，未來不排除甌江口增加產(chǎn)業(yè)用地、減少住宅用地的可能性。

倘若如此，對甌江口南生活區(qū)的住宅而言，既有提升人氣、入住率的機會，又有與制造業(yè)相鄰可能產(chǎn)生的問題，同時帶來利弊。

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作為遠(yuǎn)郊板塊，當(dāng)城市化從對外擴張轉(zhuǎn)為內(nèi)部提升，一些“高大上”的規(guī)劃將很難落實。

從本次甌江口相關(guān)規(guī)劃中的這一轉(zhuǎn)變，就體現(xiàn)了這一趨勢變化。

當(dāng)南生活區(qū)出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)用地，“北生產(chǎn)、南生活”分區(qū)被打破，甌江口作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位將被逐步強化，生活區(qū)逐步成了為產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)的“配角”。

溫州灣新區(qū)的金海湖板塊，就是如此。

從本次規(guī)劃公示來看，甌江口似乎并沒有為甌洞一體化預(yù)留空間。

這也意味著，甌洞一體化短期內(nèi)難以推進，對甌江口也是一大利空。

當(dāng)然，甌江口剩余空地還很多，今后還是有規(guī)劃調(diào)整的可能。

也就是說，在甌江口剩余空地，在住宅、商業(yè)難以落實的情況下，若是修改為相關(guān)行政機構(gòu)、公共設(shè)施等用途，甌洞一體化就還有繼續(xù)推進的可能，從而建成一座強有力的新城區(qū)。

若繼續(xù)增加產(chǎn)業(yè)用地，甌江口將進一步強化其產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能定位，從而難以形成高質(zhì)量城區(qū)。

甌江口的未來，還值得我們繼續(xù)觀察。

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