01

大家好，我是樓市買手阿慶。

上一周沒(méi)發(fā)文章，專門跑去售樓處做了幾項(xiàng)調(diào)研，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下在售的新房，無(wú)論是網(wǎng)紅盤還是沉寂盤，50歲以上的購(gòu)房者很多。

而認(rèn)籌數(shù)據(jù)也確認(rèn)了這一點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，紫京宸園和璞樾，50 歲以上的購(gòu)房者占了 60%，其來(lái)源地主要是朝陽(yáng)、通州的老小區(qū)，買房需求主要是為了改善而換房。

而上周末大熱的紅盤海宸元境和北京隅海岄，據(jù)我現(xiàn)場(chǎng)目測(cè)，也有超一半的客戶為中老年人，來(lái)源地主要為海淀、石景山。

多說(shuō)一嘴，阿慶建了個(gè)北京買房叨逼叨群，想進(jìn)的寶子備注“買房群”+V:chenqing34567

甚至于，阿慶在周六探訪豐臺(tái)方莊的璞逸豐宜，唯一一組看房的客戶，也是一對(duì)頭發(fā)花白的老年夫妻。

▲金茂璞逸豐宜現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍

為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？

當(dāng)時(shí)阿慶跟金茂璞逸豐宜的那對(duì)老年夫妻簡(jiǎn)單聊了一下，他說(shuō)自己是把家里的兩套房子賣了，一套是子女住的大三居，另一套是給他們養(yǎng)老的小三居，然后準(zhǔn)備花1200萬(wàn)買一套130-160㎡的四居。簡(jiǎn)而言之，就是兩套換一套。

為啥這么做？原因有很多：

（1）新房更好。

平心而論，現(xiàn)在的新房對(duì)二手房，就是降維打擊。無(wú)論得房率、園林綠化、戶型采光還有交通位置等，現(xiàn)在的新房基本能吊打舊房。

以這對(duì)老夫妻所看的璞逸豐宜為例，周邊完善的生活和醫(yī)療配套、2000㎡療愈園林會(huì)所、94%的得房率、舒服適宜的十二大科技系統(tǒng)，正好契合了這對(duì)老夫妻對(duì) “住得舒服、有品質(zhì)” 的需求。

（2）舊房貶值。

近半年來(lái)二手房跌幅太快，一個(gè)月跌四五十萬(wàn)的小區(qū)比比皆是。新房雖然也經(jīng)常降價(jià)，但整體而言降價(jià)幅度沒(méi)有二手房那么快那么大。畢竟新房受住建委管控，住建委原則上是不允許開(kāi)發(fā)商大幅調(diào)價(jià)的。而開(kāi)發(fā)商為了保利潤(rùn)，也不敢隨意降價(jià)。

（3）情感需要。

以前覺(jué)得孩子大了，各住各的挺好。等到自己年紀(jì)大了，還是渴望兒孫繞膝的天倫之樂(lè)?！耙患胰瞬蛔≡谝黄?，其實(shí)不算是一家人”，買房老夫妻里的大叔說(shuō)，“我們自己也有退休金，在幫襯孩子的同時(shí)也能做做家務(wù)。子女也很愿意，日常家庭更和睦?！?/p>

（4）家庭總資產(chǎn)規(guī)劃。

現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)震蕩下行，房子作為大宗，占據(jù)家庭總資產(chǎn)比例太高。所以必須賣舊買新，在優(yōu)化居住地段、學(xué)區(qū)、小區(qū)環(huán)境和生活感受的同時(shí)，還實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)相對(duì)保值?！敖^對(duì)保值現(xiàn)在不可能，我就是追求虧損少一點(diǎn)，畢竟一家自己住”，大叔說(shuō)，“我賣掉兩套舊房子，再買一套新的話，手里估計(jì)還能剩一兩百萬(wàn)。這樣以后家里在房子上虧的錢要少很多了?！?/p>

重點(diǎn)來(lái)了，最近我們“硬核買房工作室”，將在海淀西四環(huán)舉辦2025年首場(chǎng)有關(guān)“北京買房&學(xué)區(qū)”的線下私享會(huì)，我們會(huì)講到北京各區(qū)域買房、上學(xué)的黑科技干貨，名額就20個(gè)，想來(lái)的寶子立刻找阿慶留座位。

02

說(shuō)實(shí)話，現(xiàn)在的北京樓市，都是老年人在買房這種現(xiàn)象，除了上面講的四個(gè)微觀維度，宏觀維度上的理由，則主要緣于95后、00后們幾乎不買房。

為什么這么說(shuō)？2014年，萬(wàn)科請(qǐng)了一個(gè)網(wǎng)紅馬佳佳演講，演講課題是《90后壓根不買房》。

▲馬佳佳在演講中說(shuō)，未來(lái)的90后將不會(huì)買房，現(xiàn)有的房地產(chǎn)銷售模式必死?；蛟S，萬(wàn)科應(yīng)該用更多的時(shí)間去想想未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)走向。

雖然當(dāng)時(shí)圈內(nèi)對(duì)馬佳佳的驚人之語(yǔ)，抱著一種不置可否甚至輕視哂笑的態(tài)度，但10年后回過(guò)頭看，如今“買房都是老年人”的情形，倒也印證了馬佳佳關(guān)于“90后不買房”的預(yù)言。

▲馬佳佳認(rèn)為年輕人不買房的兩大原因：一個(gè)是90后追求個(gè)性理想、摒棄傳統(tǒng)觀念，另一個(gè)是90后投資觀念也有變化，投資增值并不一定就要買房。

例如，對(duì)于90后而言，很多人不結(jié)婚不生孩子，為什么呢？

不結(jié)婚=不用彩禮+不用辦婚禮欠親戚分子+不被催生+不用事事照顧對(duì)方情緒伏低做小+不害怕分手+不用買房

不生娃=放棄追逐高階戶口+不用買學(xué)區(qū)房+不用帶娃、雞娃+不用擔(dān)心孩子生病+不害怕裁員=一切只為自己而活

站在90后的角度，不結(jié)婚不生娃確實(shí)有點(diǎn)爽。也難怪現(xiàn)在晚婚晚育少子化已成為普遍現(xiàn)象。

而對(duì)于即將或已經(jīng)步入中老年群體的60、70、80后而言，作為中國(guó)最后一屆還大體秉持著傳統(tǒng)婚育、家庭觀念的群體，這批人可能是當(dāng)下樓市里最中堅(jiān)的力量了。

在這些中老年人看來(lái)，95后、00后們不生娃不結(jié)婚不買房是為自己而活，那么，自己花錢買套房子享受一下生活、犒勞一下過(guò)往，也是為自己而活。

其實(shí)就是，中老年人的自我消費(fèi)觀念在抬頭，以往是為了孩子辛苦自己，現(xiàn)在在孩子“為自己而活”的觀念影響下，這批中老年人的自我消費(fèi)活力也在上升。

當(dāng)然，最最主要的是，95后、00后們，在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)條件下，壓根就沒(méi)有什么錢去買房。

他們的錢，早就被各種下崗失業(yè)潮、炒股炒金潮等割了韭菜了，其次他們也沒(méi)有中老年人那么多年積蓄的存款。

所以，這就是為啥年輕人不買房，中老年人買房的本質(zhì)原因。

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