案情回顧

2018年9月，分屬不同農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的夏某與郭某簽訂了一份《房屋地基買賣合同》，約定夏某以20.5萬元的總價購買郭某位于某村的房屋地基。合同明確，夏某在簽約當日支付15萬元，剩余5.5萬元待郭某辦妥相關國土手續(xù)、建房證及房屋過戶手續(xù)后支付。合同中還約定了違約條款：若一方違約需賠償對方全部經(jīng)濟損失，若郭某違約則需退還全部資金并按年利率2%支付利息；若因政府原因導致無法出售或辦證，郭某也需無條件退款。

合同簽訂后，夏某依約支付了15萬元，但郭某遲遲未履行辦證義務，夏某也未在涉案土地上動工建房。因郭某怠于履行合同義務，夏某遂向法院提起訴訟，要求郭某全額退還已付款項并支付相應利息。

郭某在庭審中辯稱，夏某未按約定支付剩余5.5萬元，已構成違約，故反訴要求夏某支付余款及利息。

案件結果

法院經(jīng)審理后認為，涉案土地性質為村集體所有的宅基地，夏某并非該集體經(jīng)濟組織成員。依據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百五十三條及《中華人民共和國土地管理法》相關規(guī)定，雙方所簽合同因違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬無效。根據(jù)《民法典》第一百五十七條，無效合同自始沒有法律約束力，因合同取得的財產(chǎn)應當返還。

鑒于雙方對合同無效均存在過錯，法院對夏某主張的資金占用利息不予支持。最終，法院判決郭某向夏某返還購地款15萬元。該判決現(xiàn)已生效。

法律分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

一、農(nóng)村宅基地

農(nóng)村宅基地是農(nóng)民集體所有的土地，依法定用途供本集體經(jīng)濟組織成員建造住宅及其附屬設施。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第九條、第六十二條的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權人僅限于本集體經(jīng)濟組織成員，且應當符合“一戶一宅”等原則。

宅基地使用權具有強烈的人身依附性和身份屬性，其設立、流轉與行使均受到嚴格限制。這一定位決定了宅基地并非普通商品，不能像國有建設用地一樣在市場上自由交易。其使用權的取得、行使和轉讓，必須遵循土地管理法律法規(guī)及國家政策，核心目的在于保障農(nóng)民基本居住需求，維護農(nóng)村社會穩(wěn)定和土地資源的合理利用。

在本案中，夏某作為非本集體經(jīng)濟組織成員，其購買宅基地的行為直接突破了使用權主體的身份限制，導致合同因標的物不適格而自始無效。

二、宅基地買賣的法定條件與合同效力認定

合法有效的宅基地及地上房屋買賣，必須同時滿足多項嚴格條件：

1.主體資格一致：買賣雙方須為同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。這是保障宅基地福利性和集體所有屬性的根本前提。

2.買方資格合規(guī)：買方須符合宅基地申請條件，例如在本集體內(nèi)無宅基地、符合分戶條件或屬于經(jīng)批準落戶的外來人口等。

3.權屬登記完整：轉讓的房屋須已依法登記并取得不動產(chǎn)權屬證書，確保標的物權屬清晰、無爭議。

4.房地一體轉讓：宅基地使用權必須隨地上房屋所有權一并轉移，嚴禁將宅基地單獨轉讓或變相買賣。

5.程序審批完備：交易須經(jīng)本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意，并報經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準。

上述條件缺一不可，共同構成了宅基地合法流轉的法定框架。任何一環(huán)的缺失，都將導致交易行為被認定為違法，所簽合同歸于無效。

本案中，夏某與郭某分屬不同集體，從根本上不具備交易的主體資格，其簽訂的合同因違反《民法典》第一百五十三條關于“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效”的規(guī)定，自始不發(fā)生法律效力。

三、合同無效后的財產(chǎn)返還與過錯責任劃分

《中華人民共和國民法典》第一百五十七條明確規(guī)定了民事法律行為無效、被撤銷或確定不發(fā)生效力后的法律后果：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！?/p>

在宅基地違法買賣案件中，合同被確認無效后，賣方因合同取得的購地款或購房款應當返還買方。然而，這并不意味著買方可以全身而退。司法實踐中，法院通常會根據(jù)雙方過錯程度來判定損失分擔。

就過錯認定而言，買賣雙方對農(nóng)村宅基地禁止向集體外成員轉讓這一法律規(guī)定均應知曉或理應知曉。賣方明知土地性質及轉讓限制仍對外出售，買方明知自身不具備購買資格仍執(zhí)意購買，雙方均存在主觀過錯。因此，在返還本金的基礎上，法院對買方主張的資金占用利息或賣方主張的余款支付請求，往往基于過錯相抵原則不予支持，以示對違法交易的否定評價。

本案中，法院判決郭某返還15萬元購地款，但未支持夏某的利息請求，正是這一裁判思路的體現(xiàn)。

律師寄語

農(nóng)村宅基地制度的設立初衷是保障農(nóng)民“居者有其屋”，其強烈的身份屬性和福利性質決定了其流轉必須嚴格在法定框架內(nèi)進行。對于集體經(jīng)濟組織以外的成員而言，試圖通過購買方式獲得宅基地使用權，本質上是與國家土地管理法律制度和公共利益相悖的行為，無法獲得法律的認可與保護。

作為市場主體，在從事相關交易時，務必樹立正確的法律風險意識，將合規(guī)性審查置于首位。若對交易標的性質、對方主體資格或法定程序存疑，建議及時征詢專業(yè)律師意見，通過盡職調查與合規(guī)輔導，最大限度規(guī)避潛在法律陷阱，保障自身合法權益免受不必要的損害。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規(guī)定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業(yè)律師，以便更好維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 朱現(xiàn)領