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2018年，那時老司機在某平臺負責二手房業(yè)務，有一次去巡店，親眼見證了一場談判。

房東是一位寧波本地人，50多歲，講一口寧波話；買家是一對小夫妻，說普通話，一看就不是本地人。

談判卡在價格上，小夫妻本希望房東能便宜點，沒料到房東非但沒有一分錢優(yōu)惠，反而漲了10萬，還把鍋甩給我們的業(yè)務員，說他把價格搞錯了，這房子上禮拜就漲價了。

我清楚的記得小夫妻兩人無助的眼神，這本是一套老破小，總價一百多萬，臨時又漲上去10萬，可能真是他們難以承受的了。

房東的電話響個不停，估計已經(jīng)有中介知道他在談價了，從電話中可以聽到，有中介在極力勸阻房東別賣，他們有客戶愿意出更高的價格。

無論中介說的是真是假，在當時的環(huán)境下，這對小夫妻幾乎沒有辦法猶豫了，最終他們咬牙簽下了這套房子，比當初看到的價格貴了10萬。

三十年河東，三十年河西，實際上只用了不到8年，情勢就徹底的掉了個。

今天，談判的強勢方來到了買家一邊，300萬的房子，上來就問200萬賣不賣？老司機前不久還碰到個非常離譜的，一套掛牌3800萬的獨棟，有個客戶問1500萬賣不賣？

幸好房東當時不在場，在場估計會打起來，太TM侮辱人了。

氣憤歸氣憤，房東的弱勢是顯而易見的，上一篇《》老司機就提到，寧波有機構(gòu)正在推動一項變革，今后房東要付的中介費，史上首次超過客戶。

雖然不好受，但這就是現(xiàn)實，對于中介來說，現(xiàn)在缺的不是房東，而是客戶，就像2018年缺的是房東，而不是客戶一樣。

中介費還是小錢，多付0.6%也沒多少，更痛苦的還是房價的下跌：從去年10月以來，寧波二手房的價格中位數(shù)，下跌了14%，這就是大錢了。

如果把這個趨勢延長到2021年，這個下跌更是驚人，也就是說，堅持不讓步的房東，在這個周期里遭遇到了巨大的賬面損失。

強調(diào)一下，中位數(shù)不是平均數(shù)。

時至今日，寧波六區(qū)的二手住宅掛牌量仍高達92000套，絕對值仍然是非常高的，按照目前3000套/月的銷量，靜態(tài)去化周期超過30個月，嚴重供過于求。

一個健康的二手房市場，靜態(tài)去化周期不超過10個月，這就要求寧波的二手房月度成交超過8000套，或者庫存下降到40000套以下，顯然這都是不現(xiàn)實的。

也就是說，在房價從高點下跌超過40%之后，寧波的房東仍然面臨著異常艱難的局面。

當然，艱難并不意味著完全沒有機會，畢竟每個月有3000套成交，還是有3000個房東賣掉了房子。房東唯一要做的，就是成為這1/3000。

這當然不容易，畢竟有92000個房東正在掛牌，成功售出的房東僅占3.2%，和考985的比例差不多。

想要成功上岸，首先就得制定一個靠譜的掛價方案，這個方案既要考慮到近期的成交價，也要參照目前的掛牌情況，有時候還得考慮到周邊樓盤的競爭。

有些小區(qū)半年都沒有一套成交，因為相比周邊競品，這個小區(qū)整體都偏貴了，只是誰也沒有打破這個默契，還誤認為自己小區(qū)的房價堅挺。

老司機已經(jīng)為數(shù)百位房東定制過價格方案，當然，這是一項收費服務，我要去查詢各個平臺的成交數(shù)據(jù)，掛牌數(shù)據(jù)，以及預判可能的價格走勢，因為專業(yè)，所以很貴。

了解老司機價格方案，請點擊文末的小標簽“”。

價格方案是關(guān)鍵一步，但還不是全部，有效的推廣才是順利售出的關(guān)鍵。

老司機團隊曾為VIP會員的售房做過免費推廣，也在去年嘗試過有償推廣，但效果都不甚理想。對于買家來說，我們能給到的刺激似乎還不夠。于是老司機有了一個大膽的設(shè)想：

是不是我們推廣的房源，買家可以不用付中介費？

這并不是一個新概念，很多年前就有人嘗試過，只不過由于房東端的中介費不好收，這種嘗試最終覆蓋不了成本。

今天，寧波房東的中介費已經(jīng)在向1.6%過渡，實施單邊收費的時機似乎更加成熟了。

簡單來說，老司機設(shè)想把售房拆分成三個獨立的服務：

1、定制銷售方案，核心是價格方案。單獨收費；

2、在掛價獲得房東認可的情況下，在老司機各個平臺免費推廣，售出收取1.6%傭金；

3、買家不收中介費。

大家對這個方案怎么看？如果您是房東，您能接受這樣的方案嗎，你認為更加合理的方案是怎樣的？歡迎掃文末二維碼，和老司機私聊。

房產(chǎn)老司機2001年開始從事房地產(chǎn)，是寧波目前收費最高、咨詢量最大的獨立咨詢師。除了單次咨詢，我們還推出了年度VIP，會員享受不限次數(shù)的一對一咨詢、內(nèi)部報告免費贈閱、內(nèi)部沙龍優(yōu)先邀請等特權(quán)。了解老司機的服務內(nèi)容，請點擊下面小標簽。

此外，本周三晚上《房產(chǎn)老司機》視頻號將會有一場直播，歡迎關(guān)注我的視頻號，直播時將會收到提醒。

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