近日，合肥公共資源交易中心公布，合肥市城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃正式啟動(dòng)編制，覆蓋約1000平方公里，涉及廬陽(yáng)、包河、蜀山、瑤海等全域及周邊統(tǒng)籌區(qū)。此次規(guī)劃突破傳統(tǒng)區(qū)域界限，為老城更新、新城建設(shè)、提升區(qū)補(bǔ)短板及郊野生態(tài)保護(hù)提供差異化策略，旨在推動(dòng)合肥邁向長(zhǎng)三角城市群副中心。這一重磅規(guī)劃將如何重塑城市格局？對(duì)樓市和板塊發(fā)展又意味著什么？

NO.1 | 壹

老城更新：存量時(shí)代的價(jià)值重構(gòu)

老城區(qū)作為合肥的歷史核心，此次規(guī)劃重點(diǎn)聚焦地籍權(quán)屬梳理、建筑質(zhì)量評(píng)估與可改造度分析。這意味著政府將通過(guò)科學(xué)鑒定，對(duì)具備歷史價(jià)值的建筑實(shí)施“修舊如舊”的活化利用，而非大拆大建。例如，廬陽(yáng)區(qū)三孝口、四牌樓等老城片區(qū)，或通過(guò)植入文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、特色商業(yè)街區(qū)，在保留城市文脈的同時(shí)提升土地經(jīng)濟(jì)密度。對(duì)樓市而言，老城改造將釋放兩類機(jī)會(huì)：一是低效工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為商住綜合體，二是老舊小區(qū)通過(guò)城市更新提升居住品質(zhì)，從而拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)預(yù)期。但需注意，嚴(yán)控開(kāi)發(fā)強(qiáng)度與高度分區(qū)可能限制部分高容積率項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商需轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)而非規(guī)模擴(kuò)張。

來(lái)源：合肥樓市航拍

NO.2 | 貳

新城與提升區(qū)：產(chǎn)城融合下的板塊輪動(dòng)

規(guī)劃明確新城新區(qū)（如濱湖科學(xué)城、高新區(qū)）需將城市設(shè)計(jì)成果納入控規(guī)體系，強(qiáng)調(diào)空間形態(tài)與產(chǎn)業(yè)功能協(xié)同。以濱湖科學(xué)城為例，其依托科大硅谷、大科學(xué)裝置集中區(qū)，未來(lái)可能強(qiáng)化“科技+金融”雙核驅(qū)動(dòng)，吸引高端人才集聚，帶動(dòng)高端住宅需求。而提升區(qū)（如新站高新區(qū)、部分經(jīng)開(kāi)區(qū)）則采取“增存并舉”策略，通過(guò)補(bǔ)足教育、醫(yī)療等公共服務(wù)短板，提升區(qū)域成熟度。對(duì)購(gòu)房者而言，新城板塊適合長(zhǎng)線投資，但需關(guān)注配套落地節(jié)奏；提升區(qū)則更具性價(jià)比，尤其靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐的片區(qū)，有望成為剛需客群的首選。

NO.3 | 叁

結(jié)語(yǔ)

郊野區(qū)規(guī)劃首次提出“建設(shè)用地彈性布局”，在嚴(yán)守耕地和生態(tài)紅線前提下，允許適度開(kāi)發(fā)休閑農(nóng)業(yè)、生態(tài)文旅項(xiàng)目。此舉或?yàn)橹苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)帶來(lái)低密度住宅機(jī)會(huì)，如合肥西郊紫蓬山、北郊鶴鳴湖等區(qū)域，可能涌現(xiàn)康養(yǎng)、別墅類產(chǎn)品。另一方面，交通規(guī)劃升級(jí)將成為樓市催化劑。規(guī)劃要求明確道路等級(jí)、網(wǎng)密度及公共交通布局，如地鐵S1線連接新橋機(jī)場(chǎng)與主城，將重構(gòu)肥西、運(yùn)河新城等外圍板塊的通勤效率。未來(lái)，“15分鐘生活圈”理念的普及，將使臨近地鐵站、公園、學(xué)校的樓盤(pán)獲得更高溢價(jià)。

合肥千平方公里規(guī)劃不僅是空間藍(lán)圖，更是一場(chǎng)資源再分配的革命。它通過(guò)差異化策略平衡發(fā)展與保護(hù)，推動(dòng)城市從外延擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵提升。對(duì)市場(chǎng)而言，板塊價(jià)值將加速分化：老城靠文化賦能，新城靠產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，郊野靠生態(tài)溢價(jià)。購(gòu)房者應(yīng)關(guān)注規(guī)劃落地時(shí)序，避免盲目跟風(fēng)熱點(diǎn)概念。

第一房智庫(kù)觀點(diǎn)：

從全國(guó)城市化進(jìn)程看，合肥此次大規(guī)劃符合“十四五”城市更新與精細(xì)化治理導(dǎo)向。其創(chuàng)新之處在于將郊野區(qū)納入彈性管控，為鄉(xiāng)村振興與城鄉(xiāng)融合預(yù)留空間。但對(duì)樓市而言，需警惕規(guī)劃預(yù)期過(guò)度透支房?jī)r(jià)。建議政府同步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控，防止局部過(guò)熱；開(kāi)發(fā)商則應(yīng)聚焦產(chǎn)品力提升，而非單純依賴規(guī)劃紅利。長(zhǎng)期看，合肥若能將科學(xué)中心定位與居住品質(zhì)結(jié)合，有望成為長(zhǎng)三角人才安居新高地。