青島樓市曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤(pán)——李滄森林公園，小區(qū)西側(cè)就是青銀高速，離最近樓棟的直線(xiàn)距離大約80米，車(chē)流噪音讓居民們苦不堪言。10月31日李滄官方發(fā)聲，直接把矛頭對(duì)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商，要求限期必須拿出方案，必須整治！

▲李滄森林公園

1、

森林公園的噪聲噩夢(mèng)

森林公園有2000多戶(hù)居民，因?yàn)榫o挨著青銀高速，成了名副其實(shí)的 “噪音重災(zāi)區(qū)”，近日有業(yè)主通過(guò)問(wèn)政平臺(tái)反映：

按理說(shuō)，很多類(lèi)似投訴，最后都會(huì)變成一句“將持續(xù)關(guān)注”，但這次走向不太一樣。

李滄區(qū)城市建設(shè)管理局在10月31日公開(kāi)回應(yīng)：已經(jīng)會(huì)同自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境等部門(mén)做了調(diào)查研究，確認(rèn)噪聲問(wèn)題客觀存在，確實(shí)影響周邊居民。下一步，要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位請(qǐng)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)做專(zhuān)題研究，拿出綜合整治方案，并且要采取相應(yīng)措施，目標(biāo)是“最大限度減少噪聲對(duì)周邊居民的影響”。

▲森林公園與青銀高速之間的隔離帶

注意兩個(gè)細(xì)節(jié)。其一，這不是簡(jiǎn)單安慰，而是點(diǎn)名開(kāi)發(fā)商要負(fù)責(zé)，甚至直接把工作步驟列出來(lái)：專(zhuān)家評(píng)審、專(zhuān)項(xiàng)方案、綜合整治、落實(shí)措施。官方態(tài)度很少這么直接。其二，這不是最近才行動(dòng)，早在2025年6月起，就已經(jīng)多次約談開(kāi)發(fā)商，先后下發(fā)書(shū)面通知，要求抓緊研究、啟動(dòng)降噪措施。開(kāi)發(fā)商此后委托了專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)做噪聲影響評(píng)價(jià)，9月29日還專(zhuān)門(mén)組織專(zhuān)家評(píng)審，正在根據(jù)評(píng)審意見(jiàn)繼續(xù)優(yōu)化整治方案?，F(xiàn)在已經(jīng)不是“要不要整治”，而是“怎么整治、整到什么程度”。

▲李滄森林公園實(shí)景

從處理節(jié)奏看，李滄有關(guān)部門(mén)并沒(méi)有把它當(dāng)作一件普通的小區(qū)投訴，而是按公共事件來(lái)處理。對(duì)一個(gè)剛交付不久的新盤(pán)來(lái)說(shuō)，這種級(jí)別的介入非常少見(jiàn)。

2、

誰(shuí)該為噪聲買(mǎi)單？

對(duì)于道路噪聲擾民這種情形，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任，往往爭(zhēng)議頗大：高速路的噪音，為什么要找開(kāi)發(fā)商？森林公園項(xiàng)目合法取得預(yù)售許可，項(xiàng)目也已通過(guò)驗(yàn)收。究竟是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該掏錢(qián)建隔聲設(shè)施，還是交由道路養(yǎng)護(hù)部門(mén)承擔(dān)？

▲森林公園緊鄰青銀高速

法律上，《環(huán)境噪聲污染防治法》第37條明確規(guī)定：“在已有的城市交通干線(xiàn)兩側(cè)建設(shè)噪聲敏感建筑物的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采取減輕、避免交通噪聲影響的措施”。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商有責(zé)任在規(guī)劃設(shè)計(jì)中保持防噪距離，并主動(dòng)采取降噪措施。

對(duì)于道路造成的噪聲，大體可以分為兩類(lèi)：先房后路、先路后房。如果高速、公路、軌交等交通干線(xiàn)，后來(lái)穿過(guò)已經(jīng)成型的居住區(qū)，那就是交通設(shè)施一方必須想辦法降噪，比如加裝隔聲屏、限速、優(yōu)化路面材質(zhì)等；如果路原本就在那里，后來(lái)又在路邊蓋了樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商在拿地、規(guī)劃、報(bào)批、施工、交付的全流程中，必須主動(dòng)考慮防噪距離、隔音窗、隔聲屏、綠化帶緩沖帶等措施。目前這套邏輯在全國(guó)已經(jīng)成型。

▲李滄森林公園實(shí)景

回看森林公園，李滄區(qū)的公開(kāi)回應(yīng)也在朝這個(gè)方向走。青銀高速早已建成，高架在先，目前看，官方傾向讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)更多責(zé)任。這個(gè)態(tài)度，對(duì)青島樓市而言，是一個(gè)重要的信號(hào)。因?yàn)橄嚷泛蠓康臉潜P(pán)，青島可不在少數(shù)。

3、

萬(wàn)科成“背鍋俠”？

李滄森林公園項(xiàng)目，是由金地、越秀、中海、萬(wàn)科、青島城投五家房企聯(lián)合開(kāi)發(fā)，于2017年拿地（總地價(jià)37.9億元，樓面地價(jià)7550元/㎡），之后因?yàn)榉N種原因，一直拖到2022年才入市銷(xiāo)售，憑借不錯(cuò)的品質(zhì)和靈活的價(jià)格策略，迅速成為青島樓市“銷(xiāo)冠”，兩年多時(shí)間，兩千余套住宅全部售罄，僅余萬(wàn)科商業(yè)地塊尚未開(kāi)發(fā)。

▲森林公園萬(wàn)科商改住項(xiàng)目地塊

今年7月，青島自然資源與規(guī)劃局公示，將李滄青銀高速東側(cè)的LC0301-03地塊，由商業(yè)商務(wù)用地調(diào)整為二類(lèi)居住用地。這塊地，即是森林公園北側(cè)的一直未開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科商業(yè)地塊，規(guī)劃建筑面積約11.08萬(wàn)㎡，約可新增近千套房源。

而這次的噪聲事件，無(wú)疑給萬(wàn)科的商改住項(xiàng)目蒙上了一層陰影。森林公園項(xiàng)目，當(dāng)年銷(xiāo)售時(shí)，曾因多次帶頭降價(jià)，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為"價(jià)格屠夫"，現(xiàn)在又爆出噪聲問(wèn)題，如果處理不好，可能會(huì)引發(fā)連鎖反應(yīng)，影響萬(wàn)科項(xiàng)目后期的銷(xiāo)售。

對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，商改住不只是把商辦指標(biāo)調(diào)成住宅，現(xiàn)在又新增了一個(gè)噪聲變量，以后營(yíng)銷(xiāo)現(xiàn)場(chǎng)除了講戶(hù)型、價(jià)格，可能還得亮出一套隔音、綠化帶、屏障、玻璃標(biāo)準(zhǔn)等的“抗噪方案”。

▲李滄森林公園萬(wàn)科商改住項(xiàng)目地塊

對(duì)于森林公園噪聲事件，李滄這次的處理，釋放出一個(gè)很微妙但也很積極的信號(hào)：噪聲問(wèn)題不是小事，而是居住品質(zhì)的硬指標(biāo)！這對(duì)已經(jīng)住進(jìn)森林公園的業(yè)主，是重大利好；對(duì)以后準(zhǔn)備買(mǎi)森林公園萬(wàn)科項(xiàng)目的購(gòu)房者，則是一份提前的風(fēng)險(xiǎn)提示。