案情回顧

王老太太九十歲高齡，獨自居住在某老城區(qū)一套單位分配的公房中，后通過房改購得產(chǎn)權(quán)，市場價值約一百五十萬元。老人育有兩子一女，平時主要由大兒子劉某定期探望并照料其生活起居。

2021年下半年，劉某以“辦理老年人住房補貼”需要核對房產(chǎn)信息為由，讓母親在幾份材料上簽字。王老太太因視力模糊、文化程度有限，未仔細(xì)閱讀文件內(nèi)容，出于對兒子的信任便簽署了姓名。事實上，劉某所準(zhǔn)備的是一套完整的房屋贈與過戶材料，并很快將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記至自己名下。

半年后，王老太太從社區(qū)工作人員處偶然得知自家房產(chǎn)已被過戶至大兒子名下，十分震驚。在與劉某對質(zhì)后，對方不僅承認(rèn)欺騙行為，還表示房子“已經(jīng)是我的了”，并開始著手聯(lián)系中介準(zhǔn)備賣房。王老太太深感痛心，在另外兩名子女的支持下，決定通過法律途徑要回房產(chǎn)。

案件結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)為，劉某利用母親年事已高、辨識能力弱的條件，以隱瞞真實意圖的方式誘使其在過戶文件上簽字，該行為構(gòu)成欺詐。最終判決：撤銷涉案房產(chǎn)的贈與合同，房屋產(chǎn)權(quán)恢復(fù)登記至王老太太名下，案件受理費及其他相關(guān)費用由劉某承擔(dān)。

法律分析

北京澤達律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

一、因欺詐而實施的民事法律行為

《中華人民共和國民法典》第一百四十八條規(guī)定：“一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷?！?/p>

欺詐的構(gòu)成，通常需要符合以下幾個條件：第一，行為人主觀上存在故意，即明知其陳述虛假或隱瞞真相，并意圖使對方陷入錯誤認(rèn)識；第二，行為人客觀上實施了欺詐行為，包括虛假陳述或故意隱瞞重要事實；第三，被欺詐方因欺詐而陷入錯誤認(rèn)識，并基于該錯誤認(rèn)識作出意思表示；第四，該意思表示與被欺詐之間存在因果關(guān)系。

本案中，劉某虛構(gòu)“辦理住房補貼”的事由，使母親誤以為簽字僅為辦理普通行政手續(xù)，而不知曉其真實目的為轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。該行為完全符合欺詐的構(gòu)成要件。

二、老年人意思表示的真實性如何認(rèn)定？

對于高齡老年人，因其年齡、身體狀況、認(rèn)知能力等因素，其意思表示的真實性常常成為案件審理的關(guān)鍵。司法實踐中，法院通常會綜合考量以下因素：

1.老年人的認(rèn)知與理解能力：包括其是否能夠理解所簽署文件的法律性質(zhì)與后果。本案中，王老太太視力欠佳，文化程度有限，對于房屋過戶此類重大法律行為缺乏足夠的辨識能力。

2.簽署時的具體情境：是否在受到誘導(dǎo)、欺騙或不當(dāng)影響的環(huán)境下作出決定。劉某利用親情關(guān)系與母親對其的信任，編造理由誘騙簽字，顯然破壞了意思表示的真實性與自愿性。

3.事后的反應(yīng)與態(tài)度：老人在知曉真相后是否及時提出異議，也是判斷其最初意思是否真實的重要參考。王老太太在發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)被過戶后立即表示反對并尋求法律救濟，印證了其最初并無贈與房屋的真實意愿。

此外，如有必要，法院亦可委托專業(yè)機構(gòu)對老年人在簽署文件期間民事行為能力進行司法鑒定，以輔助判斷其當(dāng)時的精神狀態(tài)與認(rèn)知水平。

三、撤銷權(quán)的行使

盡管法律賦予受欺詐方撤銷權(quán)，但該權(quán)利的行使并非沒有限制。《民法典》第一百五十二條規(guī)定，當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)，否則撤銷權(quán)消滅。本案中，王老太太在知曉房產(chǎn)被過戶后半年內(nèi)即提起訴訟，未超過法定期限。

此外，如果欺詐行為發(fā)生后，受欺詐方在知道真相后仍以行為表示追認(rèn)（例如，明知被騙卻長期未主張權(quán)利，甚至配合完成過戶后續(xù)事宜），則可能被視為對民事法律行為的確認(rèn)，從而導(dǎo)致撤銷權(quán)喪失。

四、證據(jù)在類似案件中的關(guān)鍵作用

在涉及老年人房產(chǎn)欺詐的案件中，證據(jù)的收集與保存至關(guān)重要，通常應(yīng)注重以下幾類材料：

1.證明欺詐行為的證據(jù)：如與子女溝通的錄音、微信聊天記錄、短信、證人證言等，能夠反映子女如何虛構(gòu)理由、誘騙簽字的過程。

2.證明老年人認(rèn)知與身體狀況的證據(jù)：例如醫(yī)院的診斷證明、病歷、日常服藥記錄等，用以說明老人在簽署文件時的身體與精神狀況。

3.證明意思表示不真實的證據(jù)：除前述證據(jù)外，老人在知曉受騙后第一時間向家人、社區(qū)或警方求助的記錄，亦可作為其最初并無真實贈與意愿的佐證。

4.房產(chǎn)交易流程相關(guān)證據(jù)：包括過戶文件的復(fù)印件、簽字過程的描述、辦理過戶手續(xù)的人員證言等，用以還原簽字與過戶的具體情境。

律師寄語

在涉及老年人重大財產(chǎn)處置的家庭糾紛中，法律始終將真實意思表示與公平原則置于核心地位，子女以欺騙手段獲取父母房產(chǎn)，不僅嚴(yán)重違背社會倫理與家庭信任，也難以獲得法律上的最終認(rèn)可。

對于老年人而言，增強法律意識、妥善保管財產(chǎn)憑證至關(guān)重要。在簽署任何涉及重大財產(chǎn)處置的文件前，務(wù)必了解其法律后果，可咨詢專業(yè)人士或信得過的親友。一旦發(fā)現(xiàn)可能受騙，請勿因顧及親情而猶豫，應(yīng)及時通過錄音、微信記錄等方式保存證據(jù)，并盡快尋求專業(yè)法律幫助，避免錯過行使撤銷權(quán)的法定時效。

對于子女而言，應(yīng)當(dāng)始終恪守孝道，以誠信對待父母的信任。利用父母年邁、認(rèn)知能力下降的弱點騙取財產(chǎn)，不僅將面臨法律上的不利后果，更會嚴(yán)重傷害親情關(guān)系。

法律是維護社會公平與家庭倫理的重要保障，尤其在老年人權(quán)益保護領(lǐng)域，司法機關(guān)對欺詐、脅迫等行為普遍持否定態(tài)度。我們呼吁每個家庭成員都以誠信、關(guān)愛和尊重為基礎(chǔ)，共同構(gòu)建和諧的家庭關(guān)系。

北京澤達律師事務(wù)所律師對不同法律規(guī)定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好維護自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達律師事務(wù)所 朱現(xiàn)領(lǐng)