前兩天路過人民廣場南側(cè)，突然發(fā)現(xiàn)沉寂許久的原白鷺賓館地塊熱鬧起來 —— 換了中鐵城建的項目門頭，大紅色的門頭上 "步步高新天地" 的字樣簇新醒目，場地內(nèi)還傳出來施工的聲音。

作為盯著這個項目 4 年的地產(chǎn)小編，看到 "復工" 的場景，第一反應(yīng)是：真的要來了？這次低調(diào)的復工，能不能一鼓作氣地把項目做起來？

從 "加速 flag" 到三次起伏，它藏著吉安商業(yè)的尷尬

第一次關(guān)注到這個項目，還是 2021 年 6 月。當時步步高剛 "秒拍" 下這塊核心地塊，直接立下 "2022 年 9 月完工試運營" 的 flag，規(guī)劃里 14 萬方的體量、涵蓋超市影院的業(yè)態(tài)，讓不少人期待它能填補老城高端商業(yè)的空白?？蓻]過多久，工地就陷入沉寂，第一次停工悄無聲息。

2023 年 8，項目突然更新了信息，重申 "城市級商業(yè)標桿" 定位，甚至放出了寫字樓與購物中心的初步規(guī)劃。我特意跑去現(xiàn)場看了看，確實有少量工人進場，但沒過倆月又恢復了平靜，第二次復工成了 "曇花一現(xiàn)"。

這幾年里，吉安這個最繁華的十字路口依舊車水馬龍，我不止一次聽到周邊商戶的嘆息："這么好的位置空著太可惜"。

要知道，這里北接人民廣場南路，東臨井岡山大道，身處日均客流超 20 萬人次的成熟商圈，說是吉安商業(yè)的 "黃金角" 毫不為過。可就是這樣的寶地，卻在動工、停工的循環(huán)里耗到了 2025 年。

步步高的起伏，其實也是吉安商業(yè)綜合體現(xiàn)狀的縮影。這幾年我跑遍了城區(qū)的主要商場，發(fā)現(xiàn)分化早已顯現(xiàn)。

最亮眼的當屬廣場天虹。去年引進 10 余家首店，今年 "五一" 又靠 "蛋仔派對"IP 聯(lián)動和全媒體宣傳爆火，2025 年至今客流同比漲了 37%，超市客單量更是接近 2500 元。秘訣很明確：抓首店經(jīng)濟 + 做場景營銷。區(qū)商務(wù)局的數(shù)據(jù)顯示，天虹的區(qū)域首店占比已達 30%，而首店恰恰是拉動高端消費的關(guān)鍵。

與之形成對比的是星光 PARK。最近去過一次，不少露天商鋪還關(guān)著門。這個參照深圳模式打造的開放式商場，卻栽在了吉安的氣候上 —— 雨天潮濕、晴天過熱，消費者根本不愿久留。雖然地理位置不錯，但業(yè)態(tài)與本地需求脫節(jié)，短期內(nèi)難改冷清局面。

至于國光超市這類本土商超，則靠著民生剛需穩(wěn)扎穩(wěn)打。但局限性也很明顯：缺乏體驗式業(yè)態(tài)，年輕人更愿意去能逛能玩的綜合體。

"這次步步高能成嗎？" 客觀說，它的優(yōu)勢很突出，但挑戰(zhàn)也不少。

先看手里的好牌。最核心的還是地段王牌—— 人民廣場商圈是吉安目前唯一成熟的商業(yè)中心，醫(yī)療、教育配套齊全，人口密度全市最高，這是新城區(qū)商場難以復制的基礎(chǔ)。

其次是業(yè)態(tài)創(chuàng)新，這次規(guī)劃明確提出 "商業(yè) + 文化" 融合，還要以白鷺洲書院文化為母體打造文化高地，甚至借鑒成都 IFS 和上海新天地的經(jīng)驗引入首店和沉浸式娛樂。這種配置，剛好踩中了吉安商業(yè) "缺高端、缺體驗" 的痛點。

還有就是政策的加持。作為吉州區(qū) "十大攻堅戰(zhàn)" 重點項目，它能享受到一些政策傾斜。

但隱憂同樣不容忽視。首當其沖的是競爭壓力，天虹已經(jīng)靠首店經(jīng)濟搶占了先機，步步高要引進更有吸引力的品牌才能突圍。其次是運營能力考驗，前兩次的停工歷史難免讓商戶和消費者心存疑慮，后續(xù)能否通過持續(xù)運營建立信任，還要打個問號。

再者，"文化 + 商業(yè)" 的模式看似美好，但若只是簡單堆砌非遺元素，沒有深度體驗設(shè)計，很可能重蹈星光 PARK"水土不服" 的覆轍。

還有一點，我一直不太明白，地塊前的文化館為什么不能一起拆掉重建，這一棟樓，樓齡也不小了，就矗立在步步高項目的正前方，既不美觀，還容易遮擋新的建筑，對一個主打高端的商業(yè)項目來說，影響還是挺大的（有知道原因的小伙伴，歡迎在評論區(qū)留言，也給我解解惑）。

按照計劃，項目預計 2026 年初竣工，成熟期目標年營收 25 億元，日均客流超 10 萬級 —— 若能實現(xiàn)，確實能撐起老城商業(yè)的升級。

作為長期關(guān)注吉安地產(chǎn)的小編，我其實比誰都期待這個項目能真正落地。這些年，我們見過太多 "規(guī)劃很美好，落地變泡影" 的商業(yè)項目，前車之鑒太多太多了，一直想就卻救不起來的金鑫未來港，一直努力想要出圈卻還是沒有火花的廬陵老街，城南一整個銅鑼灣，也就一個天虹人氣還算過得去...

吉安的商業(yè)升級，還有很長的路要走。項目建成，也僅僅只是一個開始而已。

接下來，我會持續(xù)盯著工地的進展，也會跟蹤它的招商動態(tài)。如果你有關(guān)于這個項目的記憶或期待，歡迎在評論區(qū)聊聊 —— 畢竟，這座城市的商業(yè)溫度，從來都是由我們每個人的期待和選擇構(gòu)成的。

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