昨天發(fā)布的十五五規(guī)劃建議，各位好好看了嗎。

知道大家貴人事忙，不愛看這種繁冗的文件，但又想了解和預(yù)判未來房地產(chǎn)走向。

為此，下面來給大家挑些重點內(nèi)容聊聊。

01

保障+市場雙軌發(fā)展

城市更新大力實施

我們先來看，關(guān)于房地產(chǎn)內(nèi)容最集中的一段話：

推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給，滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供給。建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動。建立房屋全生命周期安全管理制度。

跟個人、家庭關(guān)聯(lián)最緊密的，有以下兩點：

一，優(yōu)化保障性住房供給。

這里強調(diào)保障房的唯一功能，是為普通人、困難家庭兜底，解決基本住房需求。

由此預(yù)測，房價相對較高的一二線城市，例如廣州，保障性住房供應(yīng)必定會持續(xù)增加，同時變得更加“純粹”，失去商品房的流通性和金融屬性。

我猜，保障性住房未來想要轉(zhuǎn)正上市買賣，條件會更苛刻。

不是非常剛需的購房者，慎買。

另外，這里對保障房供給的提法，已經(jīng)從十四五的“有效增加”調(diào)整為“優(yōu)化”，不難想象，保障性住房將從“住得起”往“住得好”發(fā)展。

小區(qū)位置配套，產(chǎn)品戶型設(shè)計，都會有質(zhì)的改善。

二，因城施策增加改善性住房供給。

改善型住房增加了，對應(yīng)的，剛需型住房供應(yīng)一定會下降。

這也是我們在過去，經(jīng)常說的，內(nèi)地房地產(chǎn)一定會慢慢向香港靠攏，將剛需和改善/豪宅兩類買家、保障和市場兩類市場徹底剝離，雙軌供應(yīng)。

那么，如果以十年，二十年這樣的周期去看，未來的商品房市場，剛需盤大概率會被保障性住房取代，流通性降低。

這也是在改善/豪宅買家，要在自己能力范圍內(nèi)去“高攀”，遠(yuǎn)離剛需剛改線的項目。

值得一提的是，“因城施策“+”增加改善性住房供給”的說法似乎是第一次出現(xiàn)。落到實操層面，改善型購房需求突出的城市/板塊，要結(jié)構(gòu)性優(yōu)化宅地參數(shù)以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

例如廣州，今年市區(qū)土拍的宅地，容積率和層高明顯降低不少。有實力的買家，未來不愁買不到好房子。

建議還提及：

完善促進(jìn)消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施。

而十四五的相關(guān)提法是，促進(jìn)住房消費健康發(fā)展。

這一說法上的改變，暗指官方認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場仍然存在不合理的限制性政策，急需取消，以釋放更多購買力。

一二線城市，購房政策極有可能會繼續(xù)優(yōu)化。

在“深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化”部分中，規(guī)劃提出：

堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展，大力實施城市更新，建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市。

而此前的相關(guān)說辭，僅僅是“實施城市更新行動”。

從“實施”到“大力實施”，各位細(xì)品——

舊改，一定會更快，更猛。

02

化解房地產(chǎn)風(fēng)險

未來五年重中之重

在十五五規(guī)劃建議中，關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容有不少。

其中最讓我意外的，是在“加強重點領(lǐng)域國家安全能力建設(shè)”任務(wù)中的這段話：

統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機構(gòu)等風(fēng)險有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險。

注意，十四五是“從供給側(cè)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，緩解住房供需矛盾，降低房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風(fēng)險?！?/p>

從降低風(fēng)險到嚴(yán)防風(fēng)險，并將房地產(chǎn)放在地方政府債務(wù)、金融機構(gòu)的前面，擺在所有風(fēng)險的第一位！

這意味著，官方已經(jīng)意識到：

成也房地產(chǎn)，敗也房地產(chǎn)。

至少在未來五年里，化解房地產(chǎn)風(fēng)險將是全國各地最重要的任務(wù)。

從地方政府土拍收入、房企債務(wù)、保交樓到房價波動，這些都是房地產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險的環(huán)節(jié)之一，也都會是接下來政府需要解決的問題。

說得直白點，土地出讓要有溢價了，房價不能再跌了，項目不能爛尾了，還有前段時間已經(jīng)透露的，幫助個人加快修復(fù)信用記錄等等。

高層的決心和力度，大家不必懷疑。

我猜大家可能會說，在過去這一年里，樓市利好應(yīng)出盡出，可從結(jié)果來看，成效不過如此。

因此，對于房價和房地產(chǎn)，對于經(jīng)濟(jì)，大部分人還是持觀望和保守態(tài)度。

實際上，要讓一列時速幾百公里的列車原地轉(zhuǎn)向，本來就不現(xiàn)實，方向盤一把扭盡還更危險呢。

房價下跌的這一年，兩年，我們或許感覺很漫長，但在商品房二三十年的歷史中，真的談不上久。

坐在車上的乘客，不妨多一點耐心。

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