他簽完合同后，獨(dú)自在車?yán)镒苏粋€(gè)小時(shí)。2017年花435萬買入的房產(chǎn)，八年后卻以226萬賤價(jià)拋售，賬面直接蒸發(fā)209萬。而這套房子，他一天都沒住過。

2017年底的福州樓市，堪稱魔幻。當(dāng)時(shí)每個(gè)新樓盤交付，中介們就像發(fā)現(xiàn)獵物的狼群，瘋狂聯(lián)系房東爭取房源。在老倉山板塊，一個(gè)剛交付的超級(jí)大盤——閩江世紀(jì)城，更是成為中介眼中的“香餑餑”。

一位房東不堪其擾，半開玩笑地對(duì)中介說：“掛3萬/平米，我就賣！”他心想這幾乎是買入價(jià)（約1.4萬/平米）的兩倍多，肯定能嚇退對(duì)方。沒想到中介毫不猶豫地答應(yīng)了。

這就是2017年福州樓市的真實(shí)寫照：一套400萬左右的房子，如今虧100-150萬已成常態(tài)。但更慘的是那些高位接盤后一天未住，最終不得不“腰斬再腰斬”的業(yè)主們。

暴跌全景：福州各區(qū)無一幸免

當(dāng)樓市下行周期來臨，幾乎沒有哪個(gè)區(qū)域能獨(dú)善其身。福州房價(jià)并非分化，而是普跌，只是跌的幅度和速度不同而已。

市中心的老牌學(xué)區(qū)房也難以幸免。中庚國際華府一套134平方米的“改善盤”，去年還能賣356萬，今年掛牌價(jià)僅278萬，一年暴跌78萬，跌幅近22%。就連劃片三附小的金山大景城，因“三年限制”政策出臺(tái)，價(jià)格也從3萬+的高點(diǎn)近乎腰斬。

南二環(huán)的融創(chuàng)福州府更是出現(xiàn)了“跌破萬元”的案例。一套75平米的安置房掛牌價(jià)僅74.9萬元，單價(jià)不到1萬元，而同一項(xiàng)目商品房高峰時(shí)曾賣到2.8萬/平米。

閩侯上街板塊的保利閱江臺(tái)，2021年開盤價(jià)1.75萬/平米，如今有業(yè)主以8354元/平米拋售，單價(jià)直接腰斬。79平米的房子總價(jià)從近140萬跌至66萬，業(yè)主血虧約50萬。

這樣的案例在福州比比皆是：東二環(huán)泰禾商圈次新房從4萬+跌至3萬左右；金山奧體板塊的陽光城新界三個(gè)月暴跌19%；名城瓏域從2.8萬/平米跌至1.28萬/平米。

血虧案例：那些年被套牢的購房者

在房地產(chǎn)市場的暴跌潮中，沒有人能幸免。高位接盤的投資者、掏空六個(gè)錢包的剛需、迷信學(xué)區(qū)房的家長，都成為這場資產(chǎn)縮水浪潮中的受害者。

最典型的當(dāng)屬閩江世紀(jì)城的那位業(yè)主。2017年12月，他以435萬（含車位）購入一套129平米的大戶型，精心裝修后只住了三個(gè)月，便高價(jià)轉(zhuǎn)手給下一位買家。第二位業(yè)主接盤后從未入住，最終以226萬拋售，賬面損失209萬。

更令人心酸的是普通剛需家庭。一對(duì)來自閩北建陽的90后夫妻，2018年拿著雙方父母湊集的60萬首付，以2.1萬/平米的價(jià)格搶購閩侯南嶼群升江山城的一套89平米住宅。總價(jià)200萬，貸款140萬，月供8000元，這對(duì)夫妻當(dāng)時(shí)滿懷希望地認(rèn)為：“省吃儉用還貸，熬過五年，房價(jià)翻倍就能置換學(xué)區(qū)房”。

然而現(xiàn)實(shí)殘酷。丈夫所在建筑公司因房企暴雷陷入停擺，他被迫失業(yè)；妻子學(xué)校因生源減少降薪30%。更糟糕的是，小區(qū)房價(jià)開始暴跌。最終，這套房以98萬成交，比買入價(jià)虧了102萬，還不算6年的利息。夫妻倆被迫返回建陽老家，在父母的老房子里擠著住。

暴跌背后：誰是房價(jià)下跌的推手？

房價(jià)下跌是多種因素疊加的結(jié)果，而非單一原因?qū)е隆?/p>

供應(yīng)過剩是最直接的因素。以閩江世紀(jì)城為例，A區(qū)有5696戶，B區(qū)有2577戶，總計(jì)超8000戶的超級(jí)大盤，在樓市下行期極易形成“互相踩踏”的局面。金山板塊同樣面臨“7000套新房壓頂，8100套二手房掛牌”的供需失衡局面。

配套滯后和規(guī)劃未落地也是重要原因。中介在推銷閩江世紀(jì)時(shí)，會(huì)夸大其詞地宣傳“東部辦公區(qū)的未來潛力”，聲稱項(xiàng)目距離地鐵口僅200多米，但實(shí)際步行需1.2公里，因中間隔著一道內(nèi)河。

安置房的沖擊不容忽視。南二環(huán)一帶，包括大東海中央府、融信海納新潮在內(nèi)，安商房社區(qū)里配建的安置房就超過1萬套。這些安置房往往以更低價(jià)格入市，拉低了整個(gè)區(qū)域的房價(jià)錨定點(diǎn)。

產(chǎn)品迭代加速了老舊房源貶值。新房在面積設(shè)計(jì)、得房率、科技住宅等方面不斷升級(jí)，建總流花溪二期推出得房率83%的大平層，左海煙山江翠配置恒溫恒濕系統(tǒng)，使得老舊二手房相形見絀。

避坑指南：未來買房的六個(gè)警示

基于福州樓市近年來的教訓(xùn)，購房者應(yīng)注意以下六點(diǎn)，避免未來資產(chǎn)大幅縮水：

其一，警惕“超級(jí)大盤”。供應(yīng)量過大的樓盤在樓市下行期容易出現(xiàn)業(yè)主互相壓價(jià)拋售的情況。閩江世紀(jì)城超過8000戶的規(guī)模就是典型案例。

其二，避開“PPT配套”區(qū)域。對(duì)于配套還停留在規(guī)劃階段的區(qū)域，應(yīng)保持謹(jǐn)慎。購房者應(yīng)親自實(shí)地考察，查看現(xiàn)有配套，而不是輕信銷售人員的說辭。

其三，謹(jǐn)慎對(duì)待安置房密集的社區(qū)。安置房的大量上市會(huì)拉低整個(gè)小區(qū)乃至周邊區(qū)域的價(jià)格錨定點(diǎn)。

其四，勿迷信“學(xué)區(qū)房”。教育政策正在不斷調(diào)整，純粹依賴學(xué)區(qū)溢價(jià)的房子風(fēng)險(xiǎn)較高。鼓樓區(qū)部分學(xué)區(qū)房價(jià)格已下跌1萬-2萬/平米。

其五，認(rèn)識(shí)“老破大”的價(jià)值陷阱。沒有電梯、物業(yè)管理差、戶型陳舊的“老破大”小區(qū)，在市場競爭中處于劣勢(shì)，價(jià)格跌幅可能超過30%。

其六，評(píng)估真實(shí)需求，優(yōu)先考慮“住得好”。購房應(yīng)回歸居住本質(zhì)，選擇產(chǎn)品力強(qiáng)、居住體驗(yàn)好的小區(qū)。

結(jié)語：房子的本質(zhì)是家，不是印鈔機(jī)

福州樓市的這輪調(diào)整，打破了“買房必賺”的慣性思維。當(dāng)下福州市場已全面進(jìn)入買方市場，對(duì)于有真實(shí)自住需求的購房者，不失為一個(gè)挑選性價(jià)比高房源的好時(shí)機(jī)。

房子終究是用來居住的。選擇合適的房子，比追逐漲勢(shì)更重要。畢竟，真正的安全感，從來不是來自一套不斷貶值的房產(chǎn)，而是來自我們對(duì)自己生活的掌控力。

那么，下一個(gè)跌入價(jià)值陷阱的，會(huì)是你身邊的哪個(gè)小區(qū)？

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