61%去化率的成績，為蘇州高端住宅市場注入一針強(qiáng)心劑。

2025年9月12日，園區(qū)雙湖板塊的星合晉墅項目迎來首次開盤。首批推出的56套精裝洋房，盡管單套總價高達(dá)數(shù)千萬元，卻在當(dāng)天實現(xiàn)34套的認(rèn)購量，去化率超過六成，截止發(fā)稿日可售房源不多。

在蘇州高端住宅市場，這一銷售表現(xiàn)引人矚目。項目推出的產(chǎn)品包括227-229㎡戶型36套、288㎡戶型12套以及非標(biāo)戶型8套。

此次首開折扣還是很到位的：分樓層83-88折+2個車位，成交均價地上85000元/㎡。

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絕版地段價值

星合晉墅坐落于蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖板塊核心位置——東延路南、西華林街東，直面獨墅湖一線湖景，西眺金雞湖大酒店。

這一地段是蘇州公認(rèn)的低密豪宅區(qū)，周邊被九龍倉國賓1號、湖濱四季等均價10萬+的豪宅項目包圍。項目南側(cè)為無遮擋綠地，使業(yè)主可享受約500米南向湖岸線，推窗即見“城市與自然共生”的頂級視野。

項目與獨墅湖僅約50米之隔，這一親湖距離在國內(nèi)頂豪市場中也屬罕見。 業(yè)主可體驗“清晨沿堤看朝陽鋪江，傍晚攜家人漫步聽浪”的詩意生活。

雙湖板塊的稀缺性決定了星合晉墅的先天價值。這里是蘇州園區(qū)近年來土地供應(yīng)極少的區(qū)域，而星合晉墅地塊是2024年9月星合控股以51.98億總價競得的絕版地塊。

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產(chǎn)品力剖析

星合晉墅的產(chǎn)品設(shè)計體現(xiàn)了開發(fā)商對高端客群需求的精準(zhǔn)把握。項目容積率僅1.02，綠化覆蓋率約50%，打造了低密宜居的社區(qū)環(huán)境。

建筑與園林設(shè)計

項目由新加坡SCDA建筑設(shè)計事務(wù)所、八荒設(shè)計（室內(nèi)）、TROP（景觀）三大頂級團(tuán)隊聯(lián)合操刀。

洋房外立面采用銀白色鋁板+陶板+水晶灰高反玻璃的組合，通過體量錯動、懸挑結(jié)構(gòu)與垂直格柵設(shè)計，實現(xiàn)藝術(shù)性與私密性的平衡。

小區(qū)入口處打造了約7米寬、4米高的規(guī)制大門，搭配貝金米黃石材，歸家儀式感十足。 社區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了約5萬方精致度假園林和約400方下沉式園林，串聯(lián)熱帶大葉綠植、北方樺樹等多個景觀節(jié)點。

戶型設(shè)計亮點

首批開盤的洋房產(chǎn)品層高3.2米，一梯兩戶設(shè)計。 230㎡戶型采用4房3衛(wèi)設(shè)計，南向面寬達(dá)17.3米，配備7.35米寬廳和近6米的主臥套房。

290㎡戶型則規(guī)劃為5房5衛(wèi)，得房率高達(dá)90%，四開間朝南設(shè)計，面寬達(dá)12米，并配有11米巨幕陽臺。

所有戶型均采用中西雙廚設(shè)計，衛(wèi)生間全明，空間布局合理動線清晰，體現(xiàn)了“大宅排面+居住優(yōu)越”的全面進(jìn)階。

豪華配置標(biāo)準(zhǔn)

項目的裝修配置堪稱頂奢。廚房配備德國嘉格納五件套（抽油煙機(jī)、燃?xì)庠睢⑾赐霗C(jī)、蒸箱、烤箱）、德國美諾洗烘套裝以及瑞士利勃海爾三件套（冷藏室、冷凍室、專業(yè)酒柜）。

此外，項目還配備大金中央空調(diào)、菲斯曼地暖、百朗新風(fēng)系統(tǒng)，主衛(wèi)選用勞芬、捷仕等一線品牌。 精裝標(biāo)準(zhǔn)約4000元/㎡，打造真正的“拎包入住”總統(tǒng)級居住體驗。

二批次要賣別墅產(chǎn)品有：

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配套資源整合

星合晉墅周邊配套資源豐富，約3公里范圍內(nèi)即可滿足高端生活需求。

教育方面，項目周邊有華林幼兒園、雙湖灣教育幼兒園、翰林小學(xué)、尹山湖中學(xué)等全齡段優(yōu)質(zhì)教育資源。 項目還緊鄰高教區(qū)，蘇州大學(xué)獨墅湖校區(qū)、西交利物浦大學(xué)等高校環(huán)伺。

醫(yī)療資源包括星海醫(yī)院、九龍醫(yī)院、獨墅湖醫(yī)院等權(quán)威醫(yī)療機(jī)構(gòu)，為業(yè)主健康保駕護(hù)航。

交通上，項目近鄰地鐵5號線和8號線（在建），加上金雞湖大道、獨墅湖大道、金雞湖隧道三條主干道，形成“雙軌三軸”的交通網(wǎng)絡(luò)。

商業(yè)休閑配套有山姆會員店、星湖天地、星月坊商業(yè)街等。 項目1.6公里內(nèi)可達(dá)金雞湖高爾夫會員專屬俱樂部，3公里范圍內(nèi)有獨墅湖公園等休閑綠境。

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高端生活體驗

星合晉墅精心打造了約7000㎡的“湖敘SPACE”國際生活會所，這一占地近11畝的藝術(shù)藏館成為項目高端圈層生活的重要載體。

會所功能齊全，內(nèi)設(shè)恒溫游泳池、健身房、瑜伽房、羽毛球場、匹克球場、VIP棋牌室、親子閱讀空間、兒童樂園等。 更特別的是還設(shè)有定制寵物社交空間樂園，滿足高端客群的個性化需求。

項目的物業(yè)管理由晉合物業(yè)負(fù)責(zé)，這是國家一級物業(yè)管理企業(yè)，以專業(yè)服務(wù)和高客戶滿意度著稱。 晉合物業(yè)在蘇州已有多個成功案例，服務(wù)品質(zhì)有口皆碑。

星合晉墅旨在通過“酒店式住宅”基因，為高端客群打造全方位的奢華生活體驗。從社區(qū)大門到地下光廳，項目設(shè)計了人性化的風(fēng)雨連廊，讓業(yè)主的每一次歸家都充滿儀式感。

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市場與政策環(huán)境

2025年以來，蘇州樓市迎來多項政策利好。包括“三低一寬”金融政策，即最低15%的首付比例、低利息政策以及前五年每月最低只需歸還100元本金的優(yōu)惠政策。

公積金政策也頻頻發(fā)力，半年內(nèi)累計推出15條優(yōu)化措施，包括貸款額度上浮、利率下調(diào)等。 特別是多子女家庭貸款額度可上浮30%-40%，人才補(bǔ)貼最高可達(dá)225萬。

此外，國務(wù)院批復(fù)同意開展10個要素市場化配置綜合改革試點，蘇州作為蘇南重點城市位列其中，未來將迎來更多政策紅利。

這些政策為高端房產(chǎn)市場注入了新的活力，降低了購房門檻，提高了市場信心。 在政策與市場的雙重驅(qū)動下，星合晉墅的稀缺價值更加凸顯。

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投資價值分析

從地塊價值看，星合晉墅的拿地樓面價為58000元/㎡，而同期雙湖板塊的綠城玫瑰園地價高達(dá)65022元/㎡-65242元/㎡，這使得星合晉墅在雙湖板塊具有明顯的價格優(yōu)勢。

與周邊二手房相比，世茂銅雀臺掛牌價約9.5萬/㎡，九龍倉國賓花園約11.2萬/㎡，星合晉墅當(dāng)前85000元/㎡的成交均價存在一定的價值空間。

項目由深耕蘇州20余年的星合控股開發(fā)，品牌口碑良好。 星合控股在蘇州已開發(fā)晉園別墅、水巷鄰里、洲際酒店、凱悅酒店等多個標(biāo)桿項目，具備豐富的高端物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗。

項目規(guī)劃總計約320戶，其中洋房168套，聯(lián)排96套。 這種低密度、稀缺性的產(chǎn)品定位，在未來市場競爭中具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力和保值增值潛力。

星合晉墅只是雙湖板塊發(fā)展的一個新起點。隨著蘇州“要素市場化配置綜合改革試點”的推進(jìn)，雙湖板塊的土地、資本、技術(shù)等要素將更加高效流動。

項目二批次房源即將加推——14套洋房+4棟別墅，為高端市場提供新的投資機(jī)會，根據(jù)首開的折扣情況，相信二批次加推折扣也不少。有興趣的網(wǎng)友可以掃碼獲取更多資料！