1，我先講幾個邏輯，供大家參考。

比如說，我們要買房，這個時候通常有兩個維度，第一個維度是我作為購房者的維度；第二個維度是建房子的開發(fā)商的維度；

這二者很多人會經(jīng)常搞混，或者說，你會被搞混，所以最終決策的時候，就犯了方向性的問題。

這兩個維度這樣來理解：開發(fā)商建房子，想要的結(jié)果是，把房子以更高的價格賣掉，賺更多的錢。不管市場好壞，它都要宣傳它的房子有多好，賣的這個價格多有性價比。他們會想辦法宣傳，想辦法把樣板間打造出情緒價值，最終結(jié)果就是要把房子賣掉。而到底是誰買，你有沒有需求，你的錢夠不夠，杠桿高不高，他們不會考慮這個問題。

購房者買房子，需要考慮的是：我有什么需求，我有多少錢，我能承受多高的杠桿，我花這么多錢，能買到什么樣的真正符合我需求的房子，我買的這個房子價格合理不合理。

但是，重點(diǎn)在于很多很多人會把這兩者搞混，主要表現(xiàn)就是：被自媒體或者中介帶到了某個新盤，一看新盤的樣板間，加上銷售的PUA，腦子一熱，就完全忘了：我是誰，我有多少錢，我有什么需求。

結(jié)果就是需求錯配，你家庭的大資金都放在了一套不符合需求的房子上，你會承擔(dān)需求錯配的風(fēng)險(xiǎn)，而且你買的房子大概率會買貴（新盤），會承受房價下跌的風(fēng)險(xiǎn)。

這種結(jié)果不是所有人都能承受的，所以前期你能不能有定力，錨定在自己的真實(shí)需求上，這是很關(guān)鍵的。

2，其實(shí)還有一個維度，那就是官方的維度：首付降低到15%，目的是最大化釋放購買力，來支撐住這個市場。

回到購房者的維度：你用15%首付買房，你能不能承受85%的貸款壓力？你能不能承受住房價的下跌？你需要考慮你的資產(chǎn)是否健康。

往往是大家又把這兩者搞混：主要表現(xiàn)就是，現(xiàn)在我可以用15%首付買房了，那我就用15%先買一套再說，如果漲了，我就用杠桿賺到了錢……

3，我覺得大家必須要考慮清楚關(guān)于不同維度的問題，不要搞混，知道自己要什么，這非常非常重要。

4，回到買新房首付的問題。昨晚我直播的時候，隨口問了下，大家現(xiàn)在買新房都用了多少的首付？

結(jié)果有人就回復(fù)說，首付20%

說實(shí)話，我覺得這有點(diǎn)夸張，真正用20%首付買新房，必須要系統(tǒng)性考慮，理性決策，保護(hù)好自己。

我簡單分析下：

1）目前北京的新樓盤，價格普遍偏高，幾乎無例外，而熱盤，除去產(chǎn)品價值因素外，很大程度上也靠互聯(lián)網(wǎng)上的高熱度，是被渲染的情緒帶起來的。

仔細(xì)分析價格的話，目前的新盤價格普遍要貴10%甚至更高。（指的是當(dāng)下價格，即：期房售價如果是5萬塊錢單價，那么我們把這個樓盤的期房直接置換成已交付的二手房，那么這個二手房的市價最多4.5萬）

這樣來看，你20%的首付，直接就虧掉了10%（及以上）

2）目前北京的整體市場還處于陰跌下行狀態(tài)，房價回升的可能性比較低，所以等到房子交房，你會預(yù)期那個時候的市場比現(xiàn)在更好嗎？按目前的趨勢（二手房下行狀態(tài)），跌到20%的首付，一點(diǎn)都不夸張。

3）過程成本很高，房子封頂開始貸款后，你每月還80%貸款的月供，同樣是很大一筆成本。

房子未來的交付質(zhì)量有潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

4）以上這些疊加的話，我給到的結(jié)論比較簡單：20%的首付買新房，風(fēng)險(xiǎn)太大。肉眼可見的風(fēng)險(xiǎn)就很大。

所以，大家一定要考慮好自己資產(chǎn)的安全性，100萬難道不是錢嗎？放在高杠桿狀態(tài)，可能一眨眼就沒了。

這幾年把首付虧光的人，絕對數(shù)量并不少，到了現(xiàn)在這個階段，大家就別再盲目了，一定是怎么安全怎么來。

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5：哪類區(qū)域的房子保值性更好？該如何判斷？

6：選區(qū)域案例，這三個區(qū)域的新樓盤你會選嗎？

7：到底選擇好地段，還是好板塊？還是好小區(qū)？這兩講結(jié)合案例講透！

8：結(jié)合區(qū)域案例，綜合分析地段、板塊、小區(qū)

9：到底什么才是好房子？看這 7 點(diǎn)！

10：如何看懂一個小區(qū)？5 個維度

11：結(jié)合具體案例，分析小區(qū)和好房子！

12：房子不同的朝向有什么區(qū)別，價格上有什么區(qū)別？

13：房子不同樓層有什么區(qū)別，價格有什么區(qū)別？講透

14：新樓盤不同樓層、不同位置的價格該如何判斷？結(jié)合案例講解

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