買房是人生大事，房產(chǎn)中介在其中扮演著重要的“牽線搭橋”角色。然而，在二手房交易中，常常會(huì)出現(xiàn)這樣一種情況：買賣雙方在中介的促成下簽了合同，后來(lái)卻因種種原因交易“黃了”。這時(shí)，一個(gè)現(xiàn)實(shí)又棘手的問(wèn)題就擺在了面前：“我這房子都沒(méi)買成，之前答應(yīng)給的中介費(fèi)，還要付嗎？”是中介公司“無(wú)理取鬧”，還是購(gòu)房者“想當(dāng)然”？

【普法故事】

王強(qiáng)（化名）在產(chǎn)房里抱著剛出生的女兒，心里充滿了初為人父的喜悅，但隨之而來(lái)的是一股沉甸甸的責(zé)任感。他看著粉嫩的女兒，暗下決心：“寶貝，爸爸一定給你最好的未來(lái)，絕不讓你輸在起跑線上！”于是，“學(xué)區(qū)房”成了他心頭最緊迫的事。一出月子，王強(qiáng)就和妻子開始輾轉(zhuǎn)于各大房產(chǎn)中介。終于，在某中介公司經(jīng)紀(jì)人小李的熱情推薦下，他看中了一套心儀的學(xué)區(qū)房。房東林女士報(bào)價(jià)堅(jiān)決，經(jīng)過(guò)小李一番“唇槍舌劍”的協(xié)調(diào)，雙方最終以總價(jià)365萬(wàn)的價(jià)格成交。三方當(dāng)場(chǎng)就簽訂了《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》，王強(qiáng)也按約定爽快地支付了定金給林女士?？粗贤?，王強(qiáng)心里一塊大石頭落了地。

可回到家，王強(qiáng)細(xì)細(xì)一算賬，發(fā)現(xiàn)首付款和后續(xù)的月供壓力遠(yuǎn)超預(yù)期。又想到孩子出生后的奶粉、早教等一大筆開銷，他之前那股“為父則剛”的勇氣，瞬間被冰冷的數(shù)字擊垮了。他開始焦慮不安，整夜睡不著覺(jué)。與此同時(shí)，房東林女士因?yàn)樯馍现苻D(zhuǎn)急需用款，不斷催促王強(qiáng)盡快辦理后續(xù)手續(xù)。

壓力之下，王強(qiáng)硬著頭皮聯(lián)系了林女士，坦白了自己的經(jīng)濟(jì)困境。好在林女士通情達(dá)理，考慮到王強(qiáng)的實(shí)際情況，雙方“和平解約”，互不追究責(zé)任，林女士也把定金退給了王強(qiáng)。

拿回定金，王強(qiáng)感覺(jué)卸下了千斤重?fù)?dān)?？伤@口氣還沒(méi)喘勻，中介公司的小李就帶著賬單上門了：“王先生，根據(jù)合同約定，您需要支付5萬(wàn)元的中介服務(wù)費(fèi)?！蓖鯊?qiáng)一聽(tīng)就愣住了：“小李，你搞錯(cuò)了吧？房子我都沒(méi)買成，交易都沒(méi)完成，你們就帶著看了幾次房，簽了個(gè)合同，這就要收5萬(wàn)塊？這錢我不能給?！毙±钜荒槥殡y：“王先生，我們公司已經(jīng)按照約定，幫您找到了房源、促成了您和房東簽合同，我們的核心服務(wù)已經(jīng)完成了呀。您因?yàn)閭€(gè)人原因終止交易，這筆中介費(fèi)仍要按照合同支付的。”

一個(gè)堅(jiān)持“契約精神，服務(wù)完成必須付費(fèi)”，一個(gè)認(rèn)為“生活不易，交易不成費(fèi)用免談”。雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，最終，中介公司一紙?jiān)V狀，將王強(qiáng)告上了法庭。

中介公司的核心義務(wù)是什么？簽訂合同就等于“完成服務(wù)”嗎？

中介公司的主要義務(wù)是向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)，或者提供訂立合同的媒介服務(wù)。在本案中，中介公司為王強(qiáng)提供了房源信息，帶領(lǐng)看房，并最終促成王強(qiáng)與林女士簽訂了具有法律約束力的《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》。這份合同的簽訂，標(biāo)志著中介公司作為“媒介”的核心義務(wù)已經(jīng)履行完畢。因此，從法律角度看，中介公司已經(jīng)完成了其主要的中介服務(wù)。

本案中，交易最終沒(méi)有完成，王強(qiáng)能否以此為由拒付中介費(fèi)？

通常情況下，中介服務(wù)的目的是“促成合同成立”，而非保證合同最終履行完畢。合同的履行是買賣雙方之間的義務(wù)。本案中，《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》中明確約定，簽訂本合同即視為中介服務(wù)完成，雙方需支付中介費(fèi)。王強(qiáng)因自身資金原因反悔，屬于單方違約，其與房東協(xié)商解除合同的行為，并不能免除其向已履行完服務(wù)的中介公司支付報(bào)酬的義務(wù)。

假設(shè)，王強(qiáng)簽了合同后，因銀行貸款沒(méi)批下來(lái)，導(dǎo)致交易失敗，這種情況能否以“不是我的錯(cuò)”為由，拒絕支付中介費(fèi)？

不能拒絕支付中介費(fèi)。如上所述，中介公司已經(jīng)履行了核心義務(wù)，促成王強(qiáng)與房東簽訂合同。王強(qiáng)與銀行之間的貸款關(guān)系，是另一個(gè)獨(dú)立的金融合同關(guān)系。王強(qiáng)未能獲得貸款，屬于王強(qiáng)與銀行的合同關(guān)系中履行失敗，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不能轉(zhuǎn)嫁給已經(jīng)完成服務(wù)的中介公司。

【法官提醒】

最終，法院判決王強(qiáng)向中介公司支付5萬(wàn)元中介費(fèi)。這個(gè)判決并非偏袒中介，而是嚴(yán)格依據(jù)合同約定和法律規(guī)定，維護(hù)了市場(chǎng)的契約精神。通過(guò)這個(gè)案例，也提醒廣大消費(fèi)者：中介服務(wù)有其特定的完成節(jié)點(diǎn)，在購(gòu)房前一定要理性評(píng)估，三思而后行，一旦落筆簽約，就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

法條鏈接

（向上滑動(dòng)查看）

《中華人民共和國(guó)民法典》

第九百六十一條【中介合同定義】中介合同是中介人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。

第九百六十三條中介人的報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)

中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)中介人的報(bào)酬沒(méi)有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，根據(jù)中介人的勞務(wù)合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)中介人的報(bào)酬。

中介人促成合同成立的，中介活動(dòng)的費(fèi)用，由中介人負(fù)擔(dān)。

第九百六十四條中介人的中介費(fèi)用

中介人未促成合同成立的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬；但是，可以按照約定請(qǐng)求委托人支付從事中介活動(dòng)支付的必要費(fèi)用。

供稿：丁炎燕、周佳雲(yún)

編輯：王夢(mèng)露

校對(duì)：蔡秋梅

審核：郭劍明