上海樓市，是近幾年全國樓市中最抗跌的。

但即便如此，仍有個別板塊出現(xiàn)泡沫破裂，房價跌幅與二三線城市差不多。

此前老楊曾分析過上海外圍區(qū)域，尤其是北部、南通下轄的啟東和海門部分板塊，靠近崇明島的房價跌幅達 70%-80%，十分慘烈。

在上海行政轄區(qū)內(nèi)，整體二手房房價估計下跌了 30% 左右；新房價格跌幅相對較小，但若參考新房價格指數(shù)，反而呈上漲趨勢。

由此可見，上海市區(qū)房價相對更抗跌，而遠郊區(qū)域跌幅實則較大。

上海沒有海，臨港新城的前世與今生

上海遠郊板塊中，哪個最遠？

答案是臨港新城（也叫南匯新城）！

國慶期間，老楊前往臨港新城核心區(qū)滴水湖周邊閑逛，上一次來還是五六年前。

此次到訪，能明顯感受到區(qū)域變化：首先是滴水湖 —— 作為上海最大的人工湖，周邊環(huán)境愈發(fā)整潔美觀，還新建了人工半島，游客數(shù)量不少，大多來自上海市區(qū)。

由于老楊從事房地產(chǎn)行業(yè)，對房產(chǎn)開發(fā)格外關注。

過去幾年，滴水湖沿岸的一線、二線區(qū)域新建了許多寫字樓，部分已竣工交付。

從樓宇名稱來看，多為工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等金融機構入駐；沿湖一帶還有七八棟寫字樓正在建設中。

根據(jù)老楊對臨港新城的了解，這些金融機構在此興建寫字樓，大概率是接受了攤派任務，硬著頭皮建設的。

即便寫字樓建成，機構也不愿搬過去辦公。

因為過去幾年樓市降溫，臨港板塊房價跌幅很大！

先來看幾組數(shù)據(jù)：滴水湖周邊幾個知名住宅小區(qū)的價格變化尤為明顯。

• 陸家嘴滴水漣岸：2021 年最高價為 7 萬元 / 平方米，2024 年降至 3.8 萬元 / 平方米，跌幅 46%；
• 東宸源著：2021 年成交高點為 5.6 萬元 / 平方米，2024 年跌至 3 萬元 / 平方米，跌幅 46%；
• 宜浩佳園：2021 年最高成交單價 4.5 萬元 / 平方米，2024 年降至 1.9 萬元 / 平方米，跌幅 58%。

需要說明的是，上述數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計至 2024 年，而今年已過去 9 個月。

據(jù)老楊了解，臨港新城房價在此期間又下跌了約 10%，當前二手房價格較歷史高點已下跌 50%-60%，是上海行政轄區(qū)內(nèi)房價跌幅最大的板塊。

許多人會疑惑：臨港新城不是有政府大力支持嗎？為何房價跌幅反而成了上海最大？

老楊給出的答案是：城市發(fā)展雖受政府規(guī)劃的主觀影響較大，但同時也有其自身規(guī)律。

若政府規(guī)劃與城市發(fā)展規(guī)律相符，能加速板塊、區(qū)域發(fā)展；若二者背離，板塊發(fā)展就會較為緩慢，甚至遠低于預期 —— 臨港新城正是后者。

與市中心距離，決定著新城發(fā)展前景

臨港新城是上海重要的郊區(qū)新城之一。

多年前上海曾規(guī)劃 “九大新城”，后縮減為 “七大新城”，近幾年進一步調(diào)整為 “五大新城”，除臨港新城外，還包括嘉定新城、松江新城、青浦新城、奉賢新城。

在五大新城中，臨港新城的定位最高，早在 2003 年就已啟動規(guī)劃，最初定位是集聚 100 萬人口、打造 “獨立城市”。

但遺憾的是，臨港新城是離上海市中心最遠的新城。

從地圖直線距離來看：

• 嘉定新城距市中心約 24 公里；
• 青浦新城距市中心約 35 公里；
• 松江新城距市中心約 29 公里；
• 奉賢新城距市中心約 32 公里；
• 臨港新城距市中心約 57 公里。

這還只是直線距離，若自駕從市中心前往臨港新城，路程約 70 公里。對上海這樣的超大城市而言，新興板塊若離市中心超過 50 公里，就很難受到市中心的有效輻射 —— 好比孩子離父母懷抱太遠，感受不到 “溫暖”，發(fā)展自然會格外艱難。

臨港新城正是如此：盡管政府規(guī)劃定位高，也確實引進了部分產(chǎn)業(yè)，但產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模遠低于預期，人口集聚規(guī)模也相應偏小。目前臨港核心板塊居住人口僅 20 多萬，與當初規(guī)劃的 100 萬人口目標差距懸殊。

由于產(chǎn)業(yè)集聚難度大，浦東新區(qū)與上海市兩級zf不得不通過行政指令，要求部分國有企業(yè)在臨港設立分公司、辦公區(qū)，以此推動產(chǎn)業(yè)集聚。

這種方式雖有一定效果，但作用有限 —— 這些單位的員工往往僅在臨港上班，晚上仍會乘班車或自駕返回市區(qū)居住；即便工作日在臨港過夜，周末、節(jié)假日也一定會回到市區(qū)。

這種情況在國外大都市也較為常見，比如倫敦、東京、紐約等城市，部分遠離市中心的新城、新市鎮(zhèn)發(fā)展都較為吃力。

以東京為例，其城市地位和人口規(guī)模與上海相近，在大規(guī)模發(fā)展階段也曾向外擴張，規(guī)劃了多個新城、新市鎮(zhèn)，其中筑波科技城以產(chǎn)業(yè)集聚聞名。

東京，在離市區(qū)超過 50 公里的區(qū)域規(guī)劃了筑波科技城，從東京市中心到筑波市的直線距離約 48 公里，自駕路程約 60 公里。

對比來看，臨港新城距上海市中心的距離，比筑波科技城距東京市中心的距離還多 10 公里。

即便筑波科技城的產(chǎn)業(yè)集聚力度較大，仍存在人口規(guī)模低于預期的問題，且不少人僅在工作日到筑波工作，周末、節(jié)假日便返回東京市區(qū)生活 —— 只因家人（如孩子）、醫(yī)療、教育等核心生活資源仍在市區(qū)，生活更便利。

從國際經(jīng)驗和國內(nèi)實際情況來看，城市擴張（尤其是新城區(qū)規(guī)劃）需充分考慮城鎮(zhèn)化階段與人口變化趨勢：

• 當城鎮(zhèn)化率較低（尤其是低于 40%）時，城市擴張、建設新城區(qū)更容易成功；
• 當人口處于快速增長階段時，城市向外擴張、建設新城區(qū)，會有足夠人口填充；
• 一旦總人口見頂、進入下降通道，再大規(guī)模建設新城新區(qū)，就會面臨 “無人可填” 的困境。

當前我國的情況是，按統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)化率已達 65% 以上；但考慮到我國現(xiàn)存的戶籍制度，對于城鎮(zhèn)常住人口的統(tǒng)計存在一定程度的干擾；如果按國際口徑，真實的城鎮(zhèn)化率很可能已超過 70%。

另外，我國總人口在 2021 年達到峰值后，已進入緩慢下降趨勢。

此外，今年召開的中央城市工作會議明確提出，我國城鎮(zhèn)化正從 “快速增長期” 轉向 “穩(wěn)定發(fā)展期”，城市發(fā)展正從 “大規(guī)模增量擴張” 轉向 “以提質增效為主” 的階段。

結合房地產(chǎn)領域來看，這意味著房地產(chǎn)發(fā)展模式將迎來轉變：不再過度重視城市擴張、向郊區(qū)延伸，而是聚焦 “城市更新”—— 對舊市區(qū)、老城區(qū)的老舊小區(qū)、危舊房、城中村進行改造。

大家必須認清這一趨勢，這對買房時選擇城市、板塊至關重要。

新建一座城市，存在很大挑戰(zhàn)

再回到上海五大郊區(qū)新城的發(fā)展現(xiàn)狀：相對較好的是松江新城和嘉定新城。

其中，松江新城啟動較早，距市區(qū)約 30 公里，不算太遠；

嘉定新城距市區(qū)更近，僅 20 多公里。

另外兩個新城（青浦新城、奉賢新城）的發(fā)展則有現(xiàn)有基礎 —— 依托老城區(qū)逐步拓展：即便新城區(qū)對上海其他區(qū)域人口的吸引力不強，但老城區(qū)居民會有改善居住的需求，會選擇在新城區(qū)買房。

而臨港新城不僅離市中心最遠，更關鍵的是它屬于 “白紙上畫藍圖”—— 完全從零起步建設。

在臨港新城規(guī)劃建設前，原南匯縣（南匯區(qū)）的核心區(qū)域是惠南鎮(zhèn)，川沙鎮(zhèn)發(fā)展也不錯；但臨港新城地處海邊，與惠南鎮(zhèn)距離較遠，無法承接老城區(qū)的人口輻射，自然難以吸引惠南鎮(zhèn)、川沙鎮(zhèn)的居民遷入。

老楊認為，相關部門需認清現(xiàn)實，不要違背城市發(fā)展規(guī)律。

若想克服困難、推動臨港適度發(fā)展，關鍵在于引進產(chǎn)業(yè) —— 只有產(chǎn)業(yè)集聚起來，人口才會隨之流入，形成良性循環(huán)。

雖然臨港未來仍有成為 “獨立城市” 的可能，但近幾年沿湖新建的大量寫字樓、辦公樓，大概率會面臨高空置率問題，建設必要性其實不強。

此外，臨港房價大跌對全國其他城市的購房者也有重要啟示：過去規(guī)劃的新城區(qū)，若離市中心較遠，買房時務必謹慎，避免 “入坑”。

那么，具體距離多遠才算有風險？

老楊此前曾做過研究，總結出以下規(guī)律：

• 百萬人口級別的三線城市：新城區(qū)離市中心超過 10 公里，需謹慎。
• 500 萬 - 800 萬人口級別的二線城市（且非弱二線城市）：新城區(qū)離市中心超過 15-20 公里，需謹慎。
• 1000 萬 - 1500 萬人口級別的核心二線城市、一線城市：新城區(qū)離市中心超過 35 公里（尤其是超過 40-50 公里），即便屬于國家級新區(qū)，風險也很高。類似案例包括天津濱海新區(qū)部分板塊、廣州南沙新區(qū)、蘭州新區(qū)等，這些區(qū)域均面臨發(fā)展困難、房價大跌的問題。

通過這篇分析，希望能讓大家學到實用知識，切實指導買房決策。