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本周三，老司機(jī)去看了幾個(gè)樓盤，有老的有新的，有郊區(qū)有市區(qū)。

由于安排在同一天，這種對(duì)比帶來(lái)的沖擊感非常強(qiáng)烈，看完后我的第一感覺就是：

一批老業(yè)主又要被晾在歷史的山崗上了。

首先去到的是東錢湖的宜和東方，其實(shí)這房子根本不老，才交付不滿2年，簡(jiǎn)直就像剛過(guò)門的新娘子一樣新。

但后面老司機(jī)會(huì)講到，即便這么新的房子，在現(xiàn)在的新盤面前，也已經(jīng)是牛得不行的牛夫人了。

宜和東方這套房子是一套合院，面積318平，當(dāng)初房東花了900萬(wàn)+，看這個(gè)總價(jià)就知道，房子肯定是不差的，就位于小區(qū)景觀軸上，花園靠河，又是個(gè)邊套，可獨(dú)立入戶，甚至有一點(diǎn)雙拼的感覺。

這樣的房子在當(dāng)年肯定是搶手的，但時(shí)過(guò)境遷，現(xiàn)在房東想賣掉，不僅不搶手，甚至不知道誰(shuí)會(huì)來(lái)接盤了。

首先是地下室要算面積，這就會(huì)勸退很多人；其次戶型也會(huì)勸退不少人，318平方只有3個(gè)房間，而且廚房超小，也沒有露臺(tái)等贈(zèng)送空間；再看外立面，一水的涂料，普通的門窗，與現(xiàn)在的大玻璃全干掛完全布不能比；內(nèi)部層高也相對(duì)普通，沒有挑高空間，沒有電梯預(yù)留，跟現(xiàn)在的設(shè)計(jì)相比，毫無(wú)亮點(diǎn)可言。

同一天去看的某別墅新盤，首先示范區(qū)就非常震撼，開發(fā)商上把中軸線的園林和建筑全部呈現(xiàn)出來(lái)了，沒有幾個(gè)人擋得住這樣的視覺沖擊。再來(lái)看樣板房，7.2米的挑高地下室，一下就把老別墅的普通地下室比了下去，更狠的是地下室不僅把包含整個(gè)建筑，連花園下面也給挖空了，實(shí)用面積是建筑面積的翻倍都不止。巨大的空間再加上樣板房直擊人心的裝修設(shè)計(jì)，老別墅還怎么夠看？

所以老司機(jī)說(shuō)，現(xiàn)在每一個(gè)新盤，都在精準(zhǔn)背刺前些年的老業(yè)主，只是當(dāng)初誰(shuí)也想不到。

毫無(wú)疑問(wèn)，我們正處在住房產(chǎn)品的快速迭的代期，這里面既有市場(chǎng)因素，這幾年銷售壓力在倒逼開發(fā)商做出好產(chǎn)品；也有政策因素，現(xiàn)在允許低容積率產(chǎn)品出現(xiàn)，鼓勵(lì)高贈(zèng)送的四代宅，倡導(dǎo)所謂好房子；還有設(shè)計(jì)、材料和工藝的顯著進(jìn)步。

住宅迭代的規(guī)模一點(diǎn)也不亞于電動(dòng)車對(duì)與油車的迭代，考慮到換房周期和房屋的流動(dòng)性，這種迭代對(duì)于房東帶來(lái)的影響，甚至要遠(yuǎn)高于汽車的迭代對(duì)車主的影響。

時(shí)光回流到5年前，包括老司機(jī)在內(nèi)的所有人，也都無(wú)法想象今天的產(chǎn)品形態(tài)。

我甚至有種預(yù)感，這次迭代所體現(xiàn)出的代差，會(huì)超過(guò)歷史上任何一次迭代，今后出來(lái)的新產(chǎn)品，相對(duì)于過(guò)去的產(chǎn)品，其領(lǐng)先程度將會(huì)是斷崖式的。

這是將來(lái)的買房人的福音，也是所有之前的業(yè)主的壞消息。柴靜說(shuō)，當(dāng)時(shí)代拋棄我們時(shí)，甚至連一聲招呼都不會(huì)打。這話放在當(dāng)前的住宅市場(chǎng)，再貼切不過(guò)了。

前幾天，住建部長(zhǎng)召開記者會(huì)，首次較為系統(tǒng)的闡述了所謂房地產(chǎn)“新模式”，即普通需求住保障房，改善型需求住商品房。新模式首次界定了商品房今后的身份：

面向改善型市場(chǎng)。

這意味著，未來(lái)新的商品房開發(fā)，基本都會(huì)是改善型產(chǎn)品，商品房是“好房子”的主戰(zhàn)場(chǎng)，必將對(duì)之前的改善型產(chǎn)品構(gòu)成碾壓。

需要強(qiáng)調(diào)的是，這個(gè)迭代的過(guò)程才剛剛開始，離定型還有比較漫長(zhǎng)的過(guò)程。也有可能產(chǎn)品一直會(huì)創(chuàng)新，持續(xù)的迭代可能會(huì)成為新常態(tài)。

面對(duì)這樣的迭代，手上持有的房子怎么辦？大原則有兩條：

1、不要持有過(guò)多的剛需產(chǎn)品。部長(zhǎng)都說(shuō)了今后剛需靠保障，和保障房搶客戶，沒有前途。

2、保持手上資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)更新。寧波最早的豪宅代表是中央花園，如果拿著一直不放，現(xiàn)在恐怕還不到2萬(wàn)元/平。

當(dāng)然，要保持這種更新不容易，豪宅的流動(dòng)性普遍不高，尤其是新豪宅樓盤層出不窮，流向二手豪宅的客戶更加非常有限。

所以，對(duì)于豪宅的投資還是要謹(jǐn)慎，寧缺毋濫，首先考慮的是自住，自己住或者給孩子留，如果不打算住，純粹就是投資的，盡量還是少買。

如果錢多一定要配置，那就關(guān)注一個(gè)點(diǎn)——稀缺性。稀缺性可以是多角度的，如景觀稀缺性，無(wú)敵的江景或海景；資源稀缺性，老司機(jī)之前說(shuō)明湖沿岸的房子會(huì)很保值，不是因?yàn)槊骱卸嗥粒炙陌毒€只有那么長(zhǎng)，你占據(jù)了別人就沒機(jī)會(huì)了，岸線是稀缺資源；還有歷史文化的稀缺性，歐美有些名人舊居，價(jià)值歷久彌堅(jiān)；還有設(shè)計(jì)的稀缺性，出自著名設(shè)計(jì)師之手，也是價(jià)值的保障。

當(dāng)然，有些因素我們是無(wú)法預(yù)測(cè)的，比如城市發(fā)展規(guī)劃的變動(dòng)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，產(chǎn)業(yè)是生命周期等，最終也都會(huì)影響到豪宅的價(jià)值。

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