沒(méi)什么樓市話(huà)題，只能拿出流量的頭號(hào)扛把子學(xué)區(qū)房，這次的切入點(diǎn)就選擇了宇宙中心當(dāng)年那些破10W以上的學(xué)區(qū)房，看看如今這些房子價(jià)格多少？

天價(jià)學(xué)區(qū)房

福州的房?jī)r(jià)排行榜，破10W的項(xiàng)目可謂屈指可數(shù)，按某殼的排行，僅2種產(chǎn)品。

一種就是地處外灘板塊的豪宅，其中包括主城區(qū)內(nèi)的獨(dú)棟別墅的融僑水鄉(xiāng)，房齡最新的看江大平層融僑外灘壹號(hào)。

另外一種就是這次要提到的鼓樓的學(xué)區(qū)房。

這些學(xué)區(qū)房的特色就是戶(hù)型小，劃片屏東延安對(duì)口的小學(xué)。

其中的代表如下：

萬(wàn)旭秀冶里

2022年，高層精裝32平，成交單價(jià)14.4W，總價(jià)470W

2025年，高層簡(jiǎn)裝32平，成交單價(jià)8.2W，總價(jià)263W

項(xiàng)目在前幾年小戶(hù)型的成交價(jià)一直保持在10W以上，即便學(xué)區(qū)降溫后，去年成交依然高達(dá)12W。

只不過(guò)這1年時(shí)間，成交的下滑幅度略微驚人。

按網(wǎng)絡(luò)消息來(lái)看，項(xiàng)目特色是劃片二附小對(duì)口延安中。

作為2013年的小區(qū)，僅兩棟住宅，合計(jì)105套。

項(xiàng)目被限制：同一套房產(chǎn)只能有一位適齡兒童（合法生育的多子女家庭除外）在教育學(xué)院附屬第二小學(xué)一至六年級(jí)就學(xué)。

一個(gè)有小戶(hù)型，位置在市中心，房齡夠新，劃片最頂?shù)膶W(xué)區(qū)房，加上當(dāng)初的市場(chǎng)火熱，以及二附小本來(lái)劃片的房源就不多。

一系列的因素加持下，這個(gè)項(xiàng)目也被頂?shù)搅藢W(xué)區(qū)房的單價(jià)天花板。

只不過(guò)一年時(shí)間，項(xiàng)目就出現(xiàn)了大幅度下滑，從二手掛牌來(lái)看，這個(gè)小社區(qū)，在某殼就掛出了19套的二手。

查看前幾年網(wǎng)絡(luò)的信息，當(dāng)時(shí)的掛牌不過(guò)5套左右。

這種數(shù)據(jù)對(duì)比下，有網(wǎng)友解釋的第一批6年學(xué)位釋放出來(lái)這么多掛牌。

不管實(shí)際情況如何，在面對(duì)掛牌增加后，加上這幾年學(xué)區(qū)房的全面降溫，定向生政策的持續(xù)打壓，項(xiàng)目的價(jià)格明顯也挺不住了。

九彩華庭

2020年12月，中房發(fā)布的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目成交一套23平，單價(jià)約12.2萬(wàn)/平

2021年6月，中房發(fā)布的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目成交一套31平，單價(jià)約11.4萬(wàn)/平

按照貝殼的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，26平的小戶(hù)型，最近成交單價(jià)在5.9W/平。

對(duì)比前2年，項(xiàng)目小戶(hù)型成交在9W左右。

項(xiàng)目這個(gè)價(jià)格，比萬(wàn)旭秀冶里跌的還慘，已經(jīng)腰斬了，這一年時(shí)間也是加速期。

項(xiàng)目2002年的樓盤(pán)，劃片錢(qián)塘小，對(duì)口屏東中，緊鄰學(xué)校，旁邊就是西湖。

對(duì)于項(xiàng)目的暴跌，主要原因除了學(xué)區(qū)房本身降溫外，還有一點(diǎn)就是錢(qián)塘小在2024年開(kāi)始被限制要提前3年。

這個(gè)政策的出現(xiàn)，對(duì)于流動(dòng)性的壓制很大，加上錢(qián)塘小的劃片范圍本來(lái)就大，持有周期拉長(zhǎng)也抑制了這個(gè)劃片的購(gòu)買(mǎi)熱度。

閩劇院宿舍

2021年，高層簡(jiǎn)裝28平，成交單價(jià)10.1W，總價(jià)289W

2025年，高層精裝28平，成交單價(jià)5.3W，總價(jià)151W

項(xiàng)目劃片福州鼓實(shí)小，對(duì)口屏東中學(xué)，老破小區(qū)，不過(guò)依靠小戶(hù)型的學(xué)區(qū)溢價(jià)，高峰期也是極高。

如今對(duì)比下來(lái)也已經(jīng)是腰斬。

綜上，對(duì)于這三個(gè)案例，可以發(fā)現(xiàn)這每個(gè)時(shí)期，對(duì)于學(xué)區(qū)房的政策都存在利好利空的解讀，如同當(dāng)初的3年限制，6年一學(xué)位，可以解讀成減少了市場(chǎng)流通的房源。

只不過(guò)在如今學(xué)區(qū)房全面降溫，這些政策的解讀都只有一個(gè)方向，那就是利空。

定向生

對(duì)于學(xué)區(qū)房這幾年最大的沖擊，無(wú)疑是定向生政策，老九所70%的比例，以及新一類(lèi)校也開(kāi)始陸續(xù)提升定向生比例。

對(duì)于中招的成績(jī)比拼，已經(jīng)逐漸開(kāi)始朝著校內(nèi)進(jìn)行。

簡(jiǎn)單看看數(shù)據(jù)：

以中上的福八中、楊橋中為例，兩所初中目前對(duì)口的兩所小學(xué)，在今年的升學(xué)率數(shù)據(jù)如上。

八中：臺(tái)三小老九所33.5%，國(guó)貨小僅17.9%

楊橋：茶園山小老九所28.0%，鼓三小僅13.1%

這兩所初中對(duì)口小學(xué)的差異達(dá)到15%，存在極大的數(shù)據(jù)差，很明顯定向生政策的校內(nèi)比拼，弱小很容易成為分母。

在借鑒一個(gè)老黑的數(shù)據(jù)，金山這個(gè)區(qū)域。

對(duì)于金山，聊到學(xué)區(qū)都是金山中、桔四、水都等，作為后來(lái)的四十中金山分校、鳳崗里分校，存在感較低，甚至在大部分眼里就是末流初中。

以今年的數(shù)據(jù)為例，兩所學(xué)校改名成倉(cāng)山實(shí)驗(yàn)初中（XX）。

一三附5.1%，老九所15.1%，比水都中略低一些，比金山中低6%。

只不過(guò)拆分?jǐn)?shù)據(jù)里面，這所初中符合定向生資格的升學(xué)率是一三附8%，老九所23.2%。

對(duì)于金山中、水都中，由于沒(méi)有隨遷，大部分都是符合定向生政策的片內(nèi)生。

所以這時(shí)候去對(duì)比，在倉(cāng)實(shí)金山的那些片內(nèi)生，最終的老九所升學(xué)率反而已經(jīng)來(lái)到的板塊第一。

依靠大量的隨遷生源，拿到大量的定向生資格，吃飽了紅利。

當(dāng)然這個(gè)紅利，也隨著政策調(diào)整，明年開(kāi)始取消定向生資格認(rèn)定戶(hù)籍地限制，有所收縮。

只不過(guò)通過(guò)這個(gè)學(xué)校的案例，其實(shí)也能發(fā)現(xiàn)，那些被瘋狂鼓吹的學(xué)區(qū)房，在定向生政策面前也變得結(jié)局不同。

就像目前新盤(pán)市場(chǎng)，劃片怡山小的華潤(rùn)中寰悅府、劃片金山小的金山文翠都在鼓吹學(xué)區(qū)賣(mài)點(diǎn)。

后面即將上市劃片四附小的建總?cè)瓠t，由于對(duì)口初中是倉(cāng)實(shí)金山，就顯得沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

要不是后續(xù)定向生政策調(diào)整，可能這些不鼓吹所謂的學(xué)區(qū)賣(mài)點(diǎn)的新盤(pán)，反而比那些賣(mài)出3000-5000一平溢價(jià)的“學(xué)區(qū)房”，更有優(yōu)勢(shì)。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

對(duì)于學(xué)區(qū)的降溫，這2年速度非�？焖�，這個(gè)極具爭(zhēng)議的產(chǎn)品，在后續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)都難有起色。

高比例定向生的壓制，人口的持續(xù)下降，新盤(pán)給出劃片加持的土拍供應(yīng)，每一點(diǎn)都在打破這個(gè)產(chǎn)品在市場(chǎng)的流動(dòng)性。

學(xué)區(qū)一直都是二手流通的一個(gè)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)，只不過(guò)這是特指那些居住屬性不錯(cuò)的次新，而非當(dāng)初那些完全只依靠學(xué)區(qū)高溢價(jià)的老破房。

所以購(gòu)房者買(mǎi)房的時(shí)候，可以多思考自身對(duì)學(xué)區(qū)的看法和需求度，切勿麻木上車(chē)有溢價(jià)的學(xué)區(qū)房。