憋了大半年，東莞土地市場終于要上硬貨了！

近日，松山湖掛牌1宗超低容積率宅地，起拍價(jià)17億，一線臨湖，十足“地王”架勢。

綜合這些稀缺屬性，都指向一個(gè)結(jié)果：它極有可能成為東莞新地王！

這塊地憑什么？看完這三點(diǎn)你就懂了。

01

超低容積率，打造稀缺別墅產(chǎn)品

這塊占地約7.4萬㎡的土地，容積率僅為1.2，是松山湖三年來出讓的最低容積率宅地。

總建面約8.8萬㎡，起拍總價(jià)17億元，折合樓面價(jià)約19231元/平，地塊價(jià)高者得，上不封頂。

若成交總價(jià)拍到26.6億，樓面價(jià)即破3萬/㎡。

1.2的容積率，在松山湖簡直就是“奢侈品”，明眼人都知道這注定要打造高端低密別墅產(chǎn)品。

在松山湖這樣的核心區(qū)域，低密度住宅本來就是鳳毛麟角，再加上一線臨湖的位置，堪稱稀缺中的稀缺。

另外，松山湖的土地供應(yīng)向來稀缺。

自2012年宣布暫停商住地批復(fù)后，直到2019年才重新開閘。

近7年來，松山湖僅推出了7宗地，包括三限房。

最近拍出的，還得回顧到兩年前——2023年金地青雲(yún)境地塊，樓面價(jià)高達(dá)2.6萬/平，創(chuàng)下松山湖最高紀(jì)錄。

目前，該金地青雲(yún)境已售罄，收官價(jià)約4.5萬/平。

02

地塊素質(zhì)高，瑕不掩瑜

松山湖，本就是東莞的價(jià)值高地，而這次出讓的地塊更是高地中的“尖子生”。

北鄰虹溪諾雅、翔龍御湖居，南接松山湖中心小學(xué)，西側(cè)直接臨湖，東側(cè)靠著松山湖生物醫(yī)藥基地，可以說是集湖景、豪宅區(qū)、名校、產(chǎn)業(yè)于一身。

更值得一提的是，如此親近湖景的距離，在整個(gè)松山湖近六年推出的新盤中，僅有萬科松樾能與之媲美。

地塊西北側(cè)的虹溪諾雅，曾是東莞豪宅市場的價(jià)格天花板，巔峰時(shí)期二手房報(bào)價(jià)達(dá)8萬/㎡。

至今仍是區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿，目前二手平臺上，掛牌價(jià)在3.1-7.5萬/平之間。

不過，該地塊也并非完美無缺，靠近高速這個(gè)因素，確實(shí)可能會帶來一些噪音困擾。

但話說回來，1.2的超低容積率正好可以化解這個(gè)短板——樓棟通過合理布局，把主要生活空間安排在遠(yuǎn)離高速的一側(cè)，再配上專業(yè)的隔音設(shè)計(jì)，這個(gè)問題完全可以得到有效控制。

說到底，在如此稀缺的地塊上，這點(diǎn)缺點(diǎn)瑕不掩瑜。

03

多家房企躍躍欲試

這塊地值得期待，唯一的不確定性在于——最終花落誰家？

目前，聽說已有6、7家品牌開發(fā)商表露出濃厚興趣。

這些房企大多擁有打造高端樓盤的成功經(jīng)驗(yàn)，未來誰能拿下這塊寶地，將直接決定項(xiàng)目的天花板高度。

在當(dāng)下謹(jǐn)慎的市場環(huán)境中，開發(fā)商拿地更加理性，但官方設(shè)定的起拍樓面價(jià)相對友善，加上地塊的素質(zhì)出眾，關(guān)注度極高，普遍認(rèn)為地塊會遭到熱搶。

如此優(yōu)越的地塊條件，加上1.2的超低容積率和一線臨湖位置，必定規(guī)劃為高端別墅產(chǎn)品，未來的定價(jià)自然不會親民。

定價(jià)方面，品牌效應(yīng)至關(guān)重要，若是非品牌開發(fā)商拿下，恐怕會讓眾多潛在買家失去興趣。

松山湖的土地盛宴即將開場，10月30日，我們拭目以待！

+V:fenghuangtjw，

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