出品 | 搜狐財(cái)經(jīng)

作者 | 王澤紅

10月9日， “十一黃金周”樓市數(shù)據(jù)已相繼出爐。

根據(jù)冰山指數(shù)，今年十一期間（截止到10月6日），23城樓市成交量同比-49%，實(shí)時(shí)成交量同比跌幅超過(guò)60%的城市有四個(gè)：深圳-76%、廈門(mén)-71%、杭州-61%、東莞-60%，還有7個(gè)城市同比跌幅超過(guò)50%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱(chēng)，去年“9.26新政”首提止跌回穩(wěn)，緊接著各省市出臺(tái)樓市政策“組合拳”——四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加，多個(gè)城市國(guó)慶交易量創(chuàng)下2019或2021年以來(lái)的最好水平，導(dǎo)致了去年的高基數(shù)。因此，今年國(guó)慶交易量同比下滑是必然的。

安居客數(shù)據(jù)也顯示，全國(guó)樓市整體仍未擺脫調(diào)整態(tài)勢(shì)，而且城市的分化加劇，30 大中城市新房日均成交 671 套，僅保持與去年同期持平，未能延續(xù)核心城市的增長(zhǎng)勢(shì)頭；15 城二手房日均成交 250 套，同比下跌 38%。

但北京、上海、深圳等核心城市新房成交逆勢(shì)增長(zhǎng)，政策精準(zhǔn)激活的改善型需求集中釋放。從實(shí)際成交來(lái)看，北京新房日均成交同比增長(zhǎng) 30.8%，上海前 6 天成交同比激增 72%，深圳新盤(pán)成交量較平日提升40%-50%。

自8月以來(lái)，北京、上海、深圳相繼放松限購(gòu)，北京五環(huán)外降低社保年限，上海外環(huán)外也是如此，深圳多個(gè)區(qū)域甚至取消限購(gòu)。

京滬深的購(gòu)房門(mén)檻，各有不同程度降低，此輪新政在傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，尤其是“十一黃金周” 效果如何，成為一大看點(diǎn)。

北京新房日均成交增52%，上海二手房跌超53%

十一假期期間，搜狐財(cái)經(jīng)實(shí)地探訪了北京多個(gè)樓盤(pán)，雖并未如往年一樣出現(xiàn)“人擠人”的火爆情形，但并不缺乏熱度，多個(gè)售樓處的沙盤(pán)前圍著看房客，洽談區(qū)也坐滿咨詢者；但也有樓盤(pán)到訪者寥寥。

從各個(gè)樓盤(pán)售樓處到訪量來(lái)看，新開(kāi)盤(pán)的純新項(xiàng)目及正在蓄客、即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，售樓處人流量較大；而二次或多次取證的“老”項(xiàng)目，看房客則相對(duì)較少。其中，“好房子”項(xiàng)目明顯更受歡迎，150平方米以上的改善型大平層也人流不斷。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，9月北京新房成交46萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)21%，同比增長(zhǎng)22%；二手房成交1.6萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)19%，同比增長(zhǎng)19%。國(guó)慶假期期間(10月1-8日），北京新房日均成交0.61萬(wàn)平米，較去年國(guó)慶假期增長(zhǎng)52%；二手房日均成交19套，較去年國(guó)慶假期增長(zhǎng)73%。

上海新政落地疊加部分安置房項(xiàng)目集中網(wǎng)簽，帶動(dòng)9月新房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)逐步回升。中指數(shù)據(jù)顯示，9月新房成交97萬(wàn)平米，環(huán)比增長(zhǎng)23%，同比增長(zhǎng)16%；二手房成交2萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比增長(zhǎng)29%。國(guó)慶假期期間，新房日均成交0.62萬(wàn)平米，較去年國(guó)慶假期小幅增長(zhǎng)3%。

安居客數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶假期8天，上海二手房累計(jì)成交1133套，日均成交僅141.6套（8天均值），較2024年同期的304.7套（7天均值）跌超53%。

“國(guó)慶節(jié)期間，上海新房市場(chǎng)平穩(wěn)而二手房市場(chǎng)大幅回落。從成交結(jié)構(gòu)看，新房成交套數(shù)前五的新房樓盤(pán)均為高端改善型項(xiàng)目，反映了新政滿月后市場(chǎng)上改善型需求相對(duì)穩(wěn)定、而剛需主要流向二手房市場(chǎng)，觀望情緒回升?！蓖哐芯吭郝?lián)席院長(zhǎng)告訴搜狐財(cái)經(jīng)。

廣州熱度回落，深圳新房成交增22%

廣深樓市呈分化趨勢(shì)，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，9月廣州新房網(wǎng)簽套數(shù)5258套，網(wǎng)簽面積58萬(wàn)㎡，網(wǎng)簽面積環(huán)比增長(zhǎng)18%，同比增長(zhǎng)10%。國(guó)慶假期8天（10月1-8日），新房日均成交0.81萬(wàn)平米，較去年國(guó)慶假期小幅下降4%。

廣州中原研究中心認(rèn)為，今年國(guó)慶假期，廣州一二手市場(chǎng)同比表現(xiàn)較弱，成交主要集中在黃金周初段，長(zhǎng)假效應(yīng)影響不大，一二手市場(chǎng)整體熱度較去年同期明顯回落。

據(jù)其分析來(lái)訪及成交冷淡原因：一是去年同期廣州松綁限購(gòu)，今年缺乏重磅利好支撐；二是節(jié)前已有多個(gè)新盤(pán)搶跑；三是房?jī)r(jià)不穩(wěn)定影響預(yù)期，剛需、剛改有相當(dāng)一部分購(gòu)買(mǎi)力仍在觀望。

但李宇嘉認(rèn)為廣州樓市表現(xiàn)也相對(duì)突出，貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶前兩日廣州新房成交達(dá)1200套，截至10月5日累計(jì)成交 2400套，日均成交約 480套，盡管比2024年同期有下降，但同比2023年增長(zhǎng) 2.5倍。

反觀深圳，9月份新房成交3087套，環(huán)比上漲43.5%，同比上漲32.7%；二手住宅成交4546套，環(huán)比上漲8.9%，同比上漲42.5%，“金九”成色較足。

進(jìn)入國(guó)慶假期，新房成交上漲明顯。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，國(guó)慶節(jié)（10月1 -7日）七天對(duì)比前一周，樂(lè)有家門(mén)店二手房簽約量環(huán)比上漲15%，新房簽約量環(huán)比上漲120%。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，截至10月8日，深圳新房住宅累計(jì)成交219套（含預(yù)售183套、現(xiàn)售36套），二手住宅累計(jì)過(guò)戶73套。中指數(shù)據(jù)則顯示，國(guó)慶假期8天，深圳新房日均成交0.23萬(wàn)平米，較去年國(guó)慶假期增長(zhǎng)22%。

李宇嘉分析稱(chēng)，一方面是深圳節(jié)前大幅度調(diào)整了外圍限購(gòu)政策；另一方面，開(kāi)發(fā)商和相關(guān)部門(mén)在9月至“雙節(jié)”假期期間舉辦了近30場(chǎng)宣傳推介活動(dòng)，甚至到東北推薦，進(jìn)一步提振了市場(chǎng)熱度；同時(shí)，9月份及國(guó)慶期間，在售新盤(pán)促銷(xiāo)力度比較大。

預(yù)計(jì)“銀十”延續(xù)分化，5年期LPR下調(diào)預(yù)期增強(qiáng)

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，整體來(lái)看，國(guó)慶假期樓市表現(xiàn)較為平淡，但北京、上海、深圳等城市新房網(wǎng)簽面積同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。結(jié)合上半年多家頭部房企在核心城市獲取了較多優(yōu)質(zhì)地塊，有望在四季度逐步入市，對(duì)核心城市新房銷(xiāo)售形成一定支撐，預(yù)計(jì)“銀十”市場(chǎng)將延續(xù)分化態(tài)勢(shì)。

“二手房方面，9月重點(diǎn)城市二手房成交量已出現(xiàn)顯著回升，預(yù)計(jì)10月交易活躍度將繼續(xù)溫和回升，但‘以價(jià)換量’態(tài)勢(shì)短期難改?！辈芫ЬХ治龅?。

李宇嘉認(rèn)為，四季度是樓市交易的旺季，一方面開(kāi)發(fā)商要沖刺全年業(yè)績(jī)；另一方面，各地近期也在積極儲(chǔ)備政策，多地已在推進(jìn)房票安置、加大購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金提取的用途、商辦車(chē)位去庫(kù)存、存量土地收儲(chǔ)、推出房產(chǎn)會(huì)或購(gòu)房節(jié)等。

“基于此，預(yù)計(jì)四季度各地樓市交易會(huì)明顯好于三季度，全年將呈現(xiàn)出‘前面高、中間低、后面略翹尾’的走勢(shì)。” 李宇嘉分析稱(chēng)。

58安居客研究院則分析稱(chēng)，展望四季度，政策工具箱仍有加碼空間：金融端，5年期 LPR 下調(diào)預(yù)期增強(qiáng)，有望進(jìn)一步降低購(gòu)房成本；供給端，“專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)商品房改保障房” 政策或從試點(diǎn)向更多城市推廣；需求側(cè)，一線城市有望進(jìn)一步放寬非核心區(qū)限購(gòu)，打通置換鏈條。